Кредит, выданный банком на приобретение собственного жилья: квартиры или дома, под залог. Несмотря на множество нареканий, связанных с длительными долговыми обязательствами, часто ипотека - единственно реально возможный шанс для улучшения жилищных условий, при том, что жилье становится собственность сразу после покупки. Грамотный заемщик, прежде чем обратиться в банк за кредитной помощью, ознакомится с видами ипотечного кредитования и выберет оптимальный вариант для себя. Финансовая грамотность позволит избежать рисков и переплат.

Виды и характеристика ипотечного кредита

Кредитные организации разрабатывают программы ипотечного кредитования для разных категорий граждан, с учетом их потребностей и возможностей. Поэтому количество видов ипотеки увеличивается, они отличаются не только названиями, но и условиями предоставления, требованиями к заемщику и имуществу, а также характеристиками финансового продукта.

Варианты залога

Залог недвижимости является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования. Он позволяет снизить возможные риски банка при утрате заемщиком возможности погашения долга и дисциплинирует заемщика для добросовестного исполнения взятых на себя обязанностей. Следует отметить, что залоговое имущество не является собственностью банка, а принадлежит заемщику. Только в случае неуплаты оно по решению суда становится объектом реализации для компенсации неуплаченного долга.

На основании вариантов залога, можно выделить два вида ипотечного кредитования :

1. под залог недвижимости, имеющейся в собственности до получения кредита;
2. под залог приобретаемой недвижимости на деньги банка.

Первый вариант отличается выгодными условиями, низкой процентной ставкой, но не является востребованным по объективным причинам:

• располагая собственным жильем, человек, чаще всего не нуждается в покупке квартиры в кредит;
• риск потери имеющегося имущества вместе с приобретаемым возрастает.

Второй вариант отличается более высокими ставками и ограничениями на использование недвижимости, но является наиболее популярным. Заемщик на деньги банка покупает жилье, которое оставляет в залоге до момента полного погашения долга.

Страхование от утраты и порчи жилого помещения является обязательной процедурой, от которой нельзя отказаться до окончания срока действия договора.

Классификации по объекту кредитования

Программы кредитования могут быть различными на основании характеристики объекта ипотеки:

1. квартира в новостройке;
2. готовый загородный дом с земельным участком;
3. под строительство частного дома по индивидуальному проекту;
4. жилье на вторичном рынке.

Заемщик исходя из собственных желаний и возможностей определяется с вариантом жилья. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы , выраженные в длительности процесса согласования, размере суммы и требуемом пакете документов.

Покупка квартиры в доме на этапе застройки, позволяет сэкономить на цене, но процентная ставка, предложенная банком, будет не самой оптимальной. Для заключения договора придется представить солидный пакет документов и предварительно согласовать застройщика с кредитором.

Ипотека на загородное жилье, позволяет приобрести дом, коттедж или квартиру в многоуровневом таунхаусе в новых поселках. Преимущество данного варианта в том, что, получая в собственность частный дом за городом, в экологически чистом районе, заемщик экономит средства в связи с тем, что цены на такие объекты снижены из-за неразвитой инфраструктуры и типового проектирования.

Ипотечный кредит, выдаваемый для строительства дома на собственном земельном участке, предполагает наличие залогового имущества соотносимого с суммой кредита. Дополнительный залог повышает возможность одобрения заявки, позволяет рассчитывать на значительную сумму, но повышает финансовый риск утраты имущества в случае проблем с долговыми обязательствами.

Кредит, предоставляемый финансовой организацией на покупку жилья, уже имевшего собственника, является самым популярным ввиду объективных преимуществ:

• полная готовность для вселения;
• развитая инфраструктура;
• возможность предварительного знакомства с соседями;
• льготные условия кредитования;
• возможность снизить цену, поторговавшись с собственником.

Жилье на вторичном рынке нуждается в обязательном страховании права собственности во избежание ситуаций, связанных с нечистой сделкой.

Виды по условиям получения кредита

Ипотечный кредит может отличаться в зависимости от условий предоставления денежных средств. Стандартными требованиями являются такие как :

• российское гражданство;
• возраст совершеннолетия.

Дополнительные условия и требования являются необязательными, при предоставлении главного - подтверждения платежеспособности и благонадежности, но часто являются важным аргументом для одобрения кредита и предоставлении льгот и преимуществ:

• Наличие высшего профессионального образования предполагает, что заемщик будет обеспечен высокооплачиваемой работой.
• Нахождение кредитуемого в трудоспособном возрасте повышает гарантии погашения долга.
• Вызывает доверие заемщик, находящийся в браке, в том случае, если вторая половина работает, а количество иждивенцев не превышает двух.
• Чем больше общий трудовой стаж и длительность работы на одном месте, тем выше уровень расположения.
• Место работы имеет значение, в преимуществе находятся работники государственных учреждений, корпораций и крупных компаний.
• Решающее значения имеет уровень активного и пассивного дохода, подтвержденного документально.
• Подлинные документы и правдивые сведения - основания выдачи ипотеки.

Такие условия кредитования, как размер первоначального взноса, срок ипотеки и процентная ставка имеют стандартные параметры, но рассчитываются индивидуально в зависимости от желаемой суммы кредита, уровня дохода претендента, его возраста.

Банки по порядку выплат часто не ограничивают выбор и предлагают из двух вариантов: дифференцированный и аннуитетный. Что касается условий страхования, банки, кроме обязательных программ, мотивируют заемщика снижением ставок на заключение дополнительных.

С условиями ипотеки необходимо знакомиться перед подачей заявки .

Желая купить жилье в ипотеку, стоит понимать, что ипотека всегда предполагает залог недвижимости или другого ценного высоколиквидного имущества, обеспечивающего финансовые долговые обязательства заемщика. Суть ипотеки - в предварительном согласии кредитуемого на то, что в случае невыполнении им обязательств по контракту недвижимость станет собственностью кредитора.

Решение проблемы обеспечения собственным жильем является первостепенным для многих людей, а получение ипотечного кредита одним из доступных способов, дающих возможность сделать это в кратчайшие сроки. Первым шагом, который предпринимают многие из нас, является либо обращение за консультацией в банк, либо самостоятельное изучения информации на их сайтах. Развитие данного вида банковских услуг с одной стороны существенно расширило возможности для выбора, с другой – затруднило процесс принятия решения заемщика о виде ипотеке, которым он хочет воспользоваться. Нередко встречаются случаи, когда обратившийся за информацией об условиях кредитования человек не имеет четкого представления о том, какая программа ему интересна и в чем их принципиальное различие между собой.

Существует множество вариантов классификации ипотечных кредитов, например, исходя из целей кредитования, наличия созаемщиков, валюты кредита, способов расчета ежемесячных платежей, вида недвижимости, которая будет приобретаться, и каждый из них имеет право на существование. Если же исходить из того что ипотека это залог недвижимости, то все ее многообразие можно разделить на две большие группы в зависимости от того, какая недвижимость будет передана в залог. Если вы обладаете собственным недвижимым имуществом и готовы использовать его в качестве обеспечения по кредиту, то банки предложат вам ипотеку под залог имеющейся недвижимости , если нет – под залог приобретаемой.

Заемщик, избравший первый вид ипотеки, имеет ряд преимуществ, которые заключаются в более привлекательной процентной ставке и в возможности использовать полученный займ на различные цели. Второй вариант, напротив, ограничивает область применения заемных денежных средств, сводя ее исключительно к приобретению заранее согласованной с кредитной организацией недвижимости. Несмотря на очевидное преимущество первого варианта, он все же имеет один существенный недостаток – если возникнут обстоятельства, в результате которых вы не сможет выплачивать долг, то можно лишиться не только вновь полученной недвижимости но и той, которая была заложена. Этот факт, а также отсутствие у большинства заемщиков собственной недвижимости, привели к тому, что ее популярность несколько ниже.

Стандартные ипотечные программы.

Конкуренция привела к тому, что почти каждый банк, работающий с ипотекой готов предложить несколько программ кредитования. Названия таких программ могут быть различны, но в большинстве своем их названия говорят либо о целях, на которые может быть использован заем, либо о способе ее получения. Последние из них носят в большинстве своем маркетинговый характер и направлены исключительно на привлечение новых клиентов. Примерами же так называемых целевых программ являются:

• Ипотека на строящееся жилье : данный вид ипотечного кредитования позволяет купить квартиру на этапе строительства, у застройщика, одобренного банком-кредитором. Данная программа является одной из наиболее затратных с точки зрения процентной ставки, но позволяет существенно сэкономить на самой приобретаемой квартире ввиду ее низкой стоимости.
• Ипотека на загородную недвижимость : в рамках такой программы можно рассчитывать на приобретение загородного дома, земли, коттеджа или таунхауса. При желании сегодня можно найти интересные предложения, разработанные банками совместно с застройщиками, позволяющие приобрести комфортное жилье по приемлемым ценам и в более благоприятной экологической обстановке.
• Ипотека под строительство дома : позволяет построить дом тем лицам, которые обладают собственным земельным участком и желают построить частный дом на его территории.
• Ипотека на вторичное жилье : является одним из наиболее распространенных сегодня видов ипотечного кредитования. Он отличается оптимальным размером процентной ставки, условиями предоставления, быстротой оформления, а также всевозможными подпрограммами, предлагающими ряд льгот для определенных категорий заемщиков.

Таким образом, для того, чтобы упростить для себя поиск ипотеки, в первую очередь необходимо решить, что вы планируете использовать в качестве залога. В дальнейшем достаточно обратится либо в банк, либо на его сайт в сети Интернет, для выбора той программы, которая наиболее полным образом соответствует поставленным вами целям, то есть тому, на что планируется использовать ипотечный кредит.

Для некоторых российских граждан обеспечение жильем – цель №1, причем труднореализуемая за счет собственных сбережений. Поэтому приходится обращаться в кредитно-финансовые учреждения, которые предлагают сегодня множество разнообразных ипотечных программ. И это, разумеется, к лучшему, ведь у человека появляется большой выбор. Но с другой стороны, процесс поиска и подбора нужной программы усложняется. Порой человек не может определиться с оптимальным вариантом, т.к. не знает, какие виды ипотеки представлены на рынке.

Что такое ипотека, какая она бывает

Ипотека – это определенная форма залога, когда недвижимость, закладываемая для получения денежных средств, остается в собственности владельца, но передается во владение и пользование залогодателю в случае невыполнения должником своих обязательств. Если понятие рассматривать с экономической точки зрения, ипотека представляет собой рыночный инструмент кредитования, предназначенный для:

• привлечения финансов с целью поддержания материального производства;
• принятия антиинфляционных мер;
• обеспечения оборота и перераспределения имущества;
• преодоления социальной нестабильности, порождающей экономический кризис;
• социального и экономического развития экономики, строительства и др.

Для заемщика ипотека – это кредит на долгий срок (15-30 лет) с целью приобретения жилья, коммерческой недвижимости, улучшение жилищных условий.

Интересно!

История ипотеки началась с Древней Греции. И если сейчас заемщик обеспечивает возврат денег кредитору залогом имущества, то ранее обеспечением долга являлась его свобода. И только в VI столетии до н.э. появилась имущественная ответственность. Ипотекой называли деревянный столб, который ставили на залоговом земельном участке.

Первый ипотечный банк был частным, его создали в Германии в 1862 г. А последующие в основном принадлежали государству. Стремительно развиваться ипотечное кредитование начало в XX столетии. Массово ипотеку давали компаниям, работающим в промышленной отрасли, сельским хозяйствам.

Обычно ипотечный кредит предоставляют в размере, не превышающем 70-80% от оценочной стоимости приобретаемого/имеющегося объекта. Также жилищное кредитование характеризуется обязательным требованием уплаты первоначального взноса, однако оно распространяется не на все виды ипотеки. Задаток, как правило, составляет 10-30% от величины кредита.

Банки кредитуют, если на обслуживание ипотеки у клиента уходит не более 40% его ежемесячного дохода. Основополагающими для получения кредита являются документы, которые определяют взаимоотношения между участниками системы ипотечного кредитования, – залогодателем и залогодержателем. Это: кредитное соглашение и договор о залоге.

Формы ипотеки в России и экономически развитых странах

У ипотеки есть свои формы и виды. Выделяют ипотеку на договор купли-продажи. Она является наиболее распространенной. Речь идет о приобретении недвижимости за счет кредитных средств, которая уже введена в эксплуатацию. Простыми словами, ипотечный кредит дают на недвижимость в жилом состоянии со всеми необходимыми коммуникациями. Продавец должен быть ее единственным собственником, подтвердить это документально.

В рамках ипотеки по договору купли-продажи обычно дают деньги на покупку квартиры на вторичном рынке. Поскольку в сделке участвуют 3 стороны: покупатель, продавец и кредитор, заключается трехсторонний договор. Документы подписываются исключительно в отделении банка. Договор составляется в 6 экземплярах: 2 для банка и по одному для заемщика, продавца, Росреестра и нотариуса.

Вторая форма жилищного кредитования - ипотека на жилье на этапе строительства. Условия в данном случае несколько ужесточенные, что связано с повышенным риском, с которым сталкиваются кредиторы. Заемщику приходится не только соглашаться с этими условиями, но и с требованием приобрести объект у аккредитованного застройщика, а это существенно сокращает выбор жилья.

Но есть у данного требования и положительная сторона. Покупатель может быть уверен, что продавец его не обманет, ведь аккредитация застройщика банком – это своего рода его проверка на благонадежность. В числе аккредитованных застройщиков будут находиться опытные юрлица. При этом недвижимость одобряется, когда строительные работы выполнены, как правило, на 20-30%.

Третья форма ипотеки заключается в выдаче кредита на индивидуальное строительство. Она, разумеется, сопровождается обязательным страхованием и обеспечением. Залогом до полного выполнения должником своих обязательств выступает имеющаяся в собственности или кредитуемая недвижимость. Во втором случае на период оформления залога предоставляется другой вид обеспечения, например, поручительство.

В странах с развитой рыночной экономикой формы ипотеки другие. Они зиждутся на схемах оплаты. Мы не будем вас утруждать их определениями, а просто перечислим. Бывает ипотека:

• с «шаровым» платежом;
• пружинная;
• с участием;
• ролл-оверная;
• с переменной нормой %;
• самоамортизирующаяся;
• с частичной амортизацией;
• с младшими закладными.

Какие виды ипотеки существуют на российском рынке

Гораздо больший интерес вызывают виды ипотечных кредитов или ипотечные программы, предлагаемые банками. Они условно классифицируются по таким критериям:

• тип приобретаемой недвижимости;
• вид платежей;
• направленность;
• цель ипотечного кредитования.

В зависимости от типа приобретаемой недвижимости выделяют разные виды ипотеки: кредит на строящееся жилье, готовый объект, апартаменты, дачу/коттедж, таунхаус, на строительство жилого дома, на комнату/долю. По видам платежей можно иметь дело с аннуитетной системой погашения. Но также есть и дифференцированная ипотека.

Такой признак, как направленность, классифицирует жилищные ссуды на социальные, т.е. те, в частичном финансировании которых опосредованно или прямо участвует государство, и коммерческие, когда ипотеку берут ИП, юрлица для бизнеса и т.п. А цель определяет 2 вида ипотечного кредитования: целевые или стандартные ипотечные программы и нецелевые (кредит под залог недвижимости).

Во втором случае для залога недвижимости оформляется жилье, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. А деньги даются без декларирования целей. Т.е. человек может потратить их на покупку жилья, обустройство жилплощади и другие потребительские цели. Кроме перечисленных видов, отдельно следует выделить нестандартные ипотечные программы (по двум документам, без первоначального взноса и др.).

Ипотечные кредиты по типу приобретаемой недвижимости: новостройка

Кредит на строящееся жилье еще называют новостройкой . Его банки предоставляют на покупку квартиры, которая только строится. Продавец – аккредитованный партнер-застройщик. Программа для заемщика затратная в силу высоких процентных ставок. Но благодаря ней человек может сэкономить на стоимости самой квартиры, поскольку она становится дороже после ввода в эксплуатацию, а в период строительства – дешевле.

В качестве залога банк принимает приобретаемую квартиру. Сумма кредита рассчитывается, исходя из стоимости объекта и платежеспособности клиента. Позволяется привлекать 1-3 созаемщиков (физлиц), к которым предъявляются такие же требования, что и к заемщику. Их доход учитывается при расчете максимального размера ипотеки. Супруг/супруга выступают в роли созаемщика в обязательном порядке. Процентная ставка определяется в зависимости от: статуса клиента, вида кредита и его срока, величины взноса.

Ипотека на готовый объект

Кредит на готовый объект подразумевает кредитование на приобретение недвижимости (квартиры, дома) на вторичном рынке. Данная программа, пожалуй, наиболее востребованная. Она отличается быстрой оформления, оптимальными условиями предоставления. Поисками недвижимости человек может заниматься сам. Но обычно кредитор предлагает свою помощь в выборе и недвижимость партнеров.

В любом случае объект должен соответствовать определенным требованиям.

Ипотека на апартаменты

Ипотека на апартаменты – это относительно новое понятие на рынке недвижимости. Она представляет собой кредит, выдаваемый на приобретение не квартиры в многоэтажном доме, а особой жилой площади, которая значительно отличается от привычных квадратных метров. Апартаменты нельзя путать с квартирой или пентхаусом. Это объект площадью, как правило, 40 кв. м. Они состоят из 2 и более комнат, обязательно оборудованы кухней и санузлом.

Кроме того, в апартаментах можно прописаться временно на 5 лет. Потом этот срок позволяется продлить. Такая недвижимость продается обычно в коммерческих зданиях. И она давно перестала быть элитным жильем. Благодаря подобному виду ипотеки, апартаменты стали доступны более широкому кругу населения.

Банковские организации желают видеть в роли претендента на кредит лицо с российским гражданством, а некоторые, даже более того, - с пропиской на территории того н.п., где находится предмет залога. Ипотека на апартаменты может сопровождаться дополнительными процентными ставками (в пределах 1-2%), страхованием жизни. Еще ее характеристиками считаются:

• возможность покупки на первичном/вторичном рынках;
• различные виды обеспечения, в том числе залог имеющегося жилья;
• юридический статус жилплощади – коммерческий объект, отсюда все вытекающие с временной пропиской, повышенными тарифами ЖКХ, дополнительное обслуживание Управляющей компании и др.;
• программы реализуют далеко не все банки, т.к. такой вид ипотеки находится на этапе развития. Апартаменты в кредит могут предложить: ДельтаКредит Банк, Абсолют Банк, Банк Зенит, ДОМ.РФ, Возрождение, ВТБ и др.;
• ипотека на апартаменты – подходящий вариант для дальнейшей сдачи их в аренду, что получать доход и возместить расходы по кредиту;
• привлекательное местоположение недвижимости (обычно центральные районы мегаполисов) со всей необходимой инфраструктурой в непосредственной близости;
• нельзя использовать материнский капитал в счет взноса или погашения части ипотеки;
• строящееся жилье приобретается только у аккредитованных застройщиков.

К апартаментам также выдвигаются свои требования. На картинке ниже пример требований ДельтаКредит Банка.

Ипотека на дачу/коттедж

При желании российский гражданин может получить ипотеку на загородную недвижимость, земельный участок, коттедж, другие строения хозяйственного назначения. Она представляет для кредиторов риск, поскольку загородные дома не такие ликвидные, как городские квартиры. Износ наступает раньше. Стоимость объекта рассчитать сложнее. По этим причинам кредит на дачу/коттедж – вид ипотеки, оценивающийся дороже.

Ставка по нему может превышать ссуду на новостройку и вторичный рынок на 2-3 п.п. Первоначальный взнос тоже выше (на 10-15%). Дома рассматриваются только те, которые поставлены на кадастровый учет. Банковские организации интересуют: технические характеристики жилья, материалы, используемые при его строительстве, уровень износа. Немаловажные факторы – целевое назначение земельного участка, отдаленность от проезжей части, присутствие рядом промышленных предприятий, ферм, высоковольтных линий электропередач.

Чтобы кредитно-финансовые учреждения одобрили недвижимость, она и земельный участок должны отвечать ряду условий.

Данный вид ипотеки есть у: Сбербанка, ЮниКредит Банка, Интерпромбанка, Промсвязьбанка, Россельхозбанка, МИнБанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка и др.

Ипотека на строительство жилого дома

Ипотечный кредит на индивидуальное строительство частного дома предназначен для финансирования заемщика, который имеет земельный участок и хочет построить на нем жилье. Если в случае с обычными ипотечными программами вы сначала выбираете объект, а затем отправляетесь в банк, то в с случае с ипотекой на индивидуальное строительство в первую очередь определяют сумму заемных денег, а потом – планируются расходы на возведение.

В качестве залога подходят: имеющаяся в собственности недвижимость, земля, движимое имущество, дом, который будет построен. Занимается этим видом ипотечного кредитования небольшое количество банков. Оптимальные условия отмечены у РСХБ и Сбербанка. Такая ссуда – нежелательна для кредиторов, поскольку существует большой риск недостроя, который компенсируется повышенными ставками и задатком.

Чтобы «удешевить» ипотеку, необходимо привлекать созаемщиков, максимально обеспечивать свои обязательства. Банки сотрудничают с теми людьми, которые получили все разрешения на строительство дома, утвердили проект. По окончании стройки нужно также документально отчитаться перед залогодателем. Еще одна отличительная особенность – возможность финансирования траншами. Земля должна быть пригодна для возведения жилого строения. Требования, предъявляемые к ней, перечислены ниже.

Ипотека на комнату/долю

Ипотечный кредит на комнату в коммунальной квартире или долю также имеют место быть, хотя и встречается реже. Оформляя такой вид ипотеки, человеку придется столкнуться с бюрократической волокитой, а именно удостовериться, что соседи по квартире, отказываются от права преимущественного приобретения. Отказ предоставляется банку документально, причем он должен быть подписан нотариусом.

Ипотеку на комнату банки выдают охотнее, когда заемщик уже владеет одной/несколькими комнатами в квартире, и обращается к кредитору с целью выкупа остальной площади. Кредит на долю в жилом помещении чаще берут в результате развода. И лояльнее относятся к обратившемуся гражданину/гражданке, если после развода прошло достаточно много времени, что уменьшает вероятность притворной сделки.

Комната должна соответствовать нормам жилья, обеспечивать будущему владельцу комфортность проживания (иметь коммуникации, санузел, отопление). Ее метраж может составлять не менее 12 кв. м. Одобряются комнаты без коммунальных задолженностей, которые находятся в зданиях с не деревянным перекрытием, износом не ниже 50%, построенных после 70-х гг. XX века.

Оформить этот вид ипотечного кредита можно у: ТрансКапитала, Сбербанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка, СКБ Банка, ВТБ. Проценты по нему несколько выше, чем на квартиру.

Разновидность жилищных кредитов по виду платежей

За рубежом банки предлагают разнообразные схемы погашения задолженности по ипотеке. Но российские только 2: аннуитетную и дифференцированную. Эти виды ипотечных платежей схожи в том, что включают основной долг + %. Но в остальном они кардинально разнятся. Аннуитет преимуществен в неизменности платежей. Большая часть их – это проценты.

При таком варианте возврата сумма долга уменьшается не сильно, хотя деньги вносятся регулярно. Следовательно, аннуитетный вид платежей несет в себе внушительную переплату и выгоден при досрочном погашении. Оплата дифференцированной ипотеки происходит планомерно, а тело кредита погашается равными частями. Размеры платежей ежемесячно уменьшаются в связи с тем, что начисляются на остаток задолженности, которая также уменьшается.

Поэтому так важно постоянно уточнять в банке, сколько в следующий раз необходимо вносить по ипотеке. Дифференцированная система предполагает, что первые ежемесячные взносы будут высокими, по этой причине, она подходит не всем. Но если произвести подсчеты переплаты, дифференцированная ипотека – лучше.

Иногда у заемщика нет выбора по видам платежей (предлагается аннуитет), но некоторые организации все же дают возможность ему определиться с типом погашения. Таковыми, например, являются: Россельхозбанк, Нордеа Банк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург.

Виды ипотечных программ по направленности

Исходя из направленности виды ипотеки бывают: социальная и коммерческая . Социальная представляет собой кредит, предоставляемый на особых льготах. Его частично финансирует государство, если вы относитесь к определенной категории лиц, например, молодая семья с детьми, военнослужащий. А в некоторых регионах действуют региональные социальные программы.

Чтобы человек, нуждающийся в изменении жилищных условий, мог прибегнуть к социальной ипотеке, нужно обратиться в городскую администрацию или Департамент ЖКХ. На данный момент в социальную ипотеку, входят программы: военная, Маткапитал, Госпрограмма для молодых семей.

Военная ипотека

Военная ипотека направлена на оказание помощи военнослужащим в получении жилплощади. Право на использование такой возможности имеют участники НИС (накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих). Для участия в программе мужчина, проходящий службу, должен зарегистрироваться в ФОИВ/ФГО. Далее ему открывают накопительной счет, куда из федерального бюджета регулярно перечисляют денежные средства.

По истечении 3 лет участия в НИС военнослужащий может затребовать рапорт о предоставлении жилищного кредита. Деньги с накопительного счета могут быть использованы для уплаты взноса. Погашение осуществляется за счет финансов государства, учтенных на счету участника программы. Если военнослужащий увольняется, финансирование прекращается. Более детально о НИС можно узнать на сайте rosvoenipoteka.ru.

По условиям военной ипотеки, сумма кредита ограничена. Например, у Сбербанка это 2 502 000 руб. Срок кредитования также сокращен до 20 лет. Военнослужащим банки предлагают ставки немного ниже, чем другим заемщикам. Купить можно: квартиру на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком, таунхаус, квартиру по договору долевого участия в строительстве. Военную ипотеку дают: Промсвязьбанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Зенит, РНКБ Банк, Связь-Банк, АИЖК, Открытие и др.

Маткапитал

Ипотека в России стала доступной многим родителям с появлением программы Маткапитал , которая предусматривает внесение первоначального взноса или части кредита, погашение уже взятой ипотеки за счет материнского капитала. Она распространяется на тех супругов, у которых родился второй малыш до 2021 года, и на следующие кредитные предложения:

• готовое жилье;
• новостройка;
• индивидуальное строительство дома.

Обратите внимание, что не только мать, но и отец в некоторых случаях может подать заявление на выделение материальной помощи для ипотечного кредитования. В банк обязательно предоставляется соответствующий сертификат. Реализация подобного вида социальной ипотеки осуществляется в несколько шагов.

Маткапитал принимают следующие кредиторы: УРАЛСИБ, ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Сбербанк, БЖФ, Открытие, РСХБ, Альфа-Банк и ряд других.

Ипотека для молодой семьи

Также государство разработало еще одну программу для семей, в которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 года рождается второй/третий ребенок . Ее условия позволяют приобрести жилье по льготной ставке (от 6%) на сумму 3-8 млн руб. Обычно этот вид ипотеки обеспечивает чету объектом на первичном/вторичном рынке.

Взнос может на 5-10% превышать среднестатистическое значение. В роли заемщика должен выступать гражданин/гражданка РФ возрастом не старше 35 лет, состоящий в браке и имеющий детей, получающий достаточно з/п для обслуживания кредита. Ипотека для молодой семьи в 2019 году ободряется тем, кто по решению органов исполнительной власти признан нуждающимся в получении жилья и стоит на очереди.

Субсидия покрывает 40% расходов на кредит. Кредитованием по данной программе занимаются: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, Райффайзенбанк, Открытие, Севергазбанк, Возрождение, Промсвязьбанк, ВТБ, Абсолют Банк, СКБ Банк и т.д.

Коммерческая ипотека

Ипотека коммерческого вида – это кредитование с целью покупки нежилой недвижимости для последующего извлечения прибыли. Деньги предоставляют на покупку: складских помещений, производственных зданий, офисов, торгово-развлекательных помещений и т.п. Передают в залог при этом как покупаемый объект, так и существующий у заемщика. Закон «Об ипотеке» регулирует коммерческое ипотечное кредитование.

Согласно нему, кредит возможен в случае выкупа не только самого сооружения, но и земельного участка, находящегося на нем. Чаще заемщиками выступают юридические лица, ИП. Если они оформляют ипотеку на предприятие-имущественный комплекс, залоговыми становятся и приобретаемая недвижимость, земля, и другие его активы, в том числе оборудование, готовая продукция.

В рамках этого вида ипотеки большинство банков предлагает своим клиентам 10-20 млн руб. Но встречаются кредитно-финансовые учреждения, финансирующие на более крупные суммы. Тот же СМП Банк может занять до 50 млн руб. Ставка по коммерческой ипотеке выше (от 12-13% годовых), задаток – тоже (20-30%). Субсидии и маткапитал использовать по ней нельзя.

Зато отдельные программы дают дополнительные возможности. Россельхозбанк может, к примеру, дополнительно профинансировать заемщика для проведения ремонта объекта, предоставить отсрочку платежа по уплате основного долга. Иногда встречаются предложения по разным формам выдачи заемных средств:

• единовременный кредит;
• кредитная линия.

Виды ипотеки в зависимости от целей ипотечного кредитования

Если разделять ипотеку по целям, то образуются 2 вида – целевая и нецелевая . К первому можно отнести все перечисленные выше жилищные кредиты. Т.е. они выдаются конкретно на покупку того или иного объекта. А во втором случаем речь идет о нецелевом кредите под залог недвижимости. Это альтернатива ипотеке, но без первоначального взноса. Еще он характеризуется небольшими сроком и суммой – до 10 млн руб. на 15-20 лет, сравнительно высокой ставкой – от 13-15% годовых.

Залоговым предметом является жилье, имеющееся в собственности человека. Т.к. кредит нецелевой, подтверждать цель использования денег не нужно. А это значит, что вы можете направить средства на ремонт, приобретение техники, мебели и прочее. Нецелевой вид ипотеки есть в ассортименте кредитных продуктов практически каждого банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании.

Нестандартные ипотечные программы

В отдельную группу стоит выделить нестандартные ипотечные программы . К ним относится ипотека: по 2 документам, без первоначального взноса, кредит на машино-место/гараж. Чаще всего заем денег на решение жилищного вопроса сопровождается подачей большого пакета документов. Но отдельные программы, типа «Легкая ипотека», «Ипотека по 2 документам» упрощают процесс кредитования.

Этот вид жилищного кредита подойдет тем, кто работает неофициально, а потому не может предоставить 2-НДФЛ, ведь банки спросят лишь паспорт и вторую бумагу, удостоверяющую личность (права/СНИЛС/загранпаспорт и т.п.). И получить деньги представляется возможным на: новостройку, рефинансирование, вторичный рынок. Правда, для минимизации рисков кредиторы повышают стоимость ипотеки, величину задатка.

Собственное жилье необходимо каждой семье, но уровень зарплат не позволяет подавляющему большинству населения найти огромную сумму наличными, чтобы купить его, не взяв денег в долг. Стоимость недвижимости всегда была высока. Для того чтобы жилье стало доступным практически для каждого, существует вид ипотечного кредитования. Об этом далее в статье.

Что такое ипотека?

Кредит - это заемные средства, которые банки предоставляют гражданам на определенных условиях с возвратом. Ипотечный кредит - это специфический подвид кредитования, выдаваемый на конкретную цель, то есть на покупку в собственность жилой недвижимости под залог. В последнее время он становится все более популярным, так как со временем конкуренция среди банков возрастает, они придумывают все более выгодные для жителей России программы кредитования, снижают процентные ставки. Поэтому виды ипотеки сегодня отличаются большим разнообразием условий и названий.

Залог недвижимости обеспечивает погашение обязательств по ипотеке. Что это значит? Зачастую встречается множество заблуждений о значении залога. Так заемщик может думать, что приобретаемое им жилье до окончания выплат по ипотеке принадлежит банку. На самом деле. это не так. Если заемщик не в состоянии погасить свои задолженности по ипотеке, банк не забирает недвижимость себе. Он продает залоговую недвижимость через специальные организации на основании решения суда, чтобы денежными средствами погасить образовавшиеся долговые обязательства.

Варианты залога недвижимости

Исходя из вариантов залога недвижимости, можно выделить всего два вида ипотеки:

• Под залог имеющейся недвижимости.
• Под залог приобретаемой недвижимости.

В первом случае при оформлении ипотеки заемщик предоставляет в залог имеющееся жилье, чтобы банк мог обратить на него взыскание в случае необходимости. Этот способ не является распространенным, так как владельцы собственного жилья, как правило, не часто нуждаются в ипотечном кредитовании. При залоге собственного жилья процентная ставка намного ниже, чем при залоге приобретаемого жилья. Но зато и риск потерять заложенное имущество вместе с приобретаемым намного серьезнее.

Второй случай наиболее популярен среди жителей России. Заемщик покупает недвижимость, одновременно оставляя ее в залоге у банка для обеспечения своих обязательств. Соответственно, полученный кредит он может потратить исключительно на приобретение жилья, процентная банковская ставка будет выше, чем в первом виде ипотеки. Заемщик до окончания ипотеки может только пользоваться недвижимостью, но не имеет права что-либо сделать с ней. Ему нельзя:

• дарить ипотечное жилье;
• продавать;
• менять;
• переоформлять на других лиц.

Кроме того, человек должен застраховать приобретаемое жилье до окончания ипотеки, что влечет за собой дополнительные расходы.

Классификация по объекту кредитования

Каждая кредитная организация предлагает свои целевые ипотечные программы. Виды ипотек на жилье можно классифицировать по объекту кредитования:

• на строящееся жилье;
• на загородное жилье;
• под строительство дома;
• на вторичное жилье.

Ипотека на строящееся жилье предполагает покупку квартиры на этапе строительства. Разумеется, застройщик должен быть предварительно одобрен банком-кредитором. Для этого заемщику придется собрать солидный пакет документов. Преимущество данного вида в том, что цена на строящееся жилье, как правило, ниже уже готовых площадей. Но процентная ставка, наоборот, будет выше.

Ипотека на загородное жилье предназначена для покупки дома и земли за городом в виде таунхауса или коттеджа в новых возводимых поселках. Стоимость такого жилья будет ниже по сравнению с домами в местах с давно развитой инфраструктурой, к тому же, свой дом - это дополнительный комфорт и благоприятная экологическая обстановка.

Ипотека под строительство дома используется владельцами собственных земельных участков, которые мечтают покинуть городские квартиры, чтобы переехать в собственный дом. Зачастую в таких случаях заемщики оставляют банку под залог собственное жилье, то есть упомянутые квартиры. Наличие дополнительного залога, помимо строящегося дома, обеспечивает более значительную сумму ипотечного кредита.

Кредит на вторичное жилье - наиболее востребованный среди видов ипотеки на квартиру. Вторичное жилье обладает рядом преимуществ. В отличие от строящегося жилья, в него можно сразу заселиться. Можно разведать обстановку в доме и во дворе, беседуя с потенциальными соседями. К тому же, процедура оформления вторичного жилья проще, а для заемщиков предусматриваются различные льготы наряду с более выгодной процентной банковской ставкой.

Влияют ли льготы на ипотеку?

Ответом на вопрос о том, какие виды ипотеки бывают в зависимости от льгот, будет следующим:

Коммерческая ипотека предоставляется юридическим и физическим лицам, которые не претендуют на получение каких-либо льгот. Для России это достаточно новое явление, но за рубежом оно распространено широко. Проценты по коммерческой ипотеке обычно довольно велики. К коммерческой ипотеке относятся сделки с залогом собственного жилья.

Социальная ипотека, напротив, пользуется большой популярностью среди жителей России, так как ее сущность - улучшение условий проживания незащищенных слоев населения. Социальная ипотека может быть предоставлена:

• молодым семьям;
• военным;
• малоимущим.

Главным условием социальной ипотеки является участие государства в поддержке программы. Так, молодая семья может получить от муниципалитета сертификат, который покрывает часть стоимости ипотеки. При этом семья должна вписываться в ряд условий для его получения. Право военнослужащих на жилье реализуется в виде ежегодных денежных перечислений от государства на расчетный счет. В дальнейшем эти денежные средства должны быть использованы на внесение первоначального взноса для покупки квартиры. Малоимущие слои населения, сначала доказав, что они являются таковыми, могут рассчитывать на более низкий процент по ипотеке или ссуду от государства.

Разделение по условиям получения кредита

Виды ипотеки могут также подразделяться в зависимости от условий получения кредита. Стандартная ипотека наиболее проста для понимания заемщика, так как условия типовые: заемщик получает денежные средства и ежемесячно равными долями гасит задолженность вместе с процентами. Ипотечный кредит с переменными выплатами предполагает отдельное погашение тела кредита и процентов, то есть сначала выплачивается сумма, которая была использована на покупку недвижимости, а потом уже проценты банка.

Ипотека с нарастающими платежами в первые годы выплат предусматривает более низкие платежи, чем в последующие годы. Такой вид условий обычно подходит для компенсации банковских затрат, так как с течением времени недвижимость становится дороже. Ролловерная ипотека отличается плавающей процентной ставкой в зависимости от временного периода, например, квартала. По истечении каждого из периодов банковская ставка может быть пересмотрена с учетом изменений на рынке недвижимости. Множество вариантов видов ипотек в РФ диктует свои правила.

Существует также ипотека без первоначального взноса. Она не слишком популярна в банковской среде, так как при этом увеличиваются расходы заимодателя. Такой кредит выдается под залог собственного жилья либо берется другой кредит в банке, чтобы обеспечить ипотеку.

Еще один из видов - «шаровая» ипотека, которая обязывает к периодической выплате только процентов. Основное тело долга заемщик может выплачивать по своему усмотрению, главное, чтобы к концу периода выплат размер оставшегося займа не оказался непосильным.

Ипотека в силу закона и договора

По основанию появления кредиты могут подразделяться на виды ипотеки в силу закона и по договору.

Ипотека в силу закона - кредит берется на покупку жилья собственником под залог приобретаемого жилья. Регистрация купли-продажи жилья при этом производится одновременно с регистрацией ипотеки, то есть на квартиру автоматически накладывается обременение.

Ипотека в силу договора предусматривает регистрацию купли-продажи жилья перед регистрацией кредитования. Юридически это означает отсутствие обременения на квартире. Заемщик собирает документы после покупки квартиры, чтобы получить ипотеку. Такой вариант, в основном, используется при залоге собственного жилья.

Условия ипотеки в Сбербанке

Охватить все виды ипотеки в банках тяжело, учитывая большую конкуренцию в этой сфере деятельности. Можно провести небольшой анализ в крупнейших банках России с долей государственной собственности:

• Сбербанк.
• "ВТБ 24".

Виды ипотеки в Сбербанке включают в себя участие в социальных программах. Сбербанк поддерживает программы социальной ипотеки, помогая молодым семьям, военным и малоимущим гражданам приобрести недвижимость. Также в банке можно реализовать программу материнского капитала, используя ее в качестве первоначального взноса по ипотеке либо для погашения задолженности. Интернет-банкинг позволяет подать заявку на ипотеку в электронном виде, освобождая время заемщиков, которое они потратили бы в офисе банка. Удобство мобильного сервиса расширяет клиентуру банка. Если заявка предварительно одобряется банком, то впоследствии заемщику только надо предоставить следующие документы:

• российский паспорт;
• второй документ на выбор (СНиЛС, военный билет, загранпаспорт, водительское удостоверение);
• копию трудовой книжки;
• справку 2-НДФЛ с места работы для подтверждения доходов.

Виды ипотеки в Сбербанке отличаются низкими процентными ставками от 10% годовых. Для держателей карт зарплатных проектов предусмотрена скидка 0,5% годовых. Для ипотеки под строящееся жилье процентная ставка еще ниже: 8% годовых. В Сбербанке ипотеку может получить даже неработающий пенсионер возрастом не более 75 лет. Этот момент существенно отличает политику банка от действий других кредитных организаций. Сроки ипотечного кредитования - до 30 лет.

Сбербанк - солидная финансовая организация, которая может позволить себе не обращать внимания на конкуренцию. Поэтому сотрудники банка тщательно проверяют документы на покупку жилья. Например, при покупке вторичного жилья служащие банка обращают внимание на его качество и могут отказать в ипотеке, если жилье непригодно для проживания, или если сделка купли-продажи представляется сомнительной. Первоначальный взнос под готовое или строящееся жилье составит 15%, на загородное и строительство дома 25%.

Ипотека в "ВТБ 24"

Виды ипотеки в "ВТБ 24" привлекательны для потенциальных заемщиков в силу лояльности банка к клиентам с хорошей кредитной историей. "ВТБ 24" также предоставляет систему онлайн-заявок, причем, рассматривает их очень оперативно - за 4-5 дней. На выбор и оформление жилья банк дает 122 дня. Срок ипотечного кредитования в "ВТБ 24" составляет 30 лет. Участникам зарплатных проектов допускается вносить первоначальный взнос в размере 10%, причем, им достаточно предъявить паспорт, СНиЛС и пластиковую карту. Прочие программы предусматривают первоначальный взнос от 20%. "ВТБ 24" может одобрить ипотеку всего по двум документам:

• российский паспорт;
• СНиЛС.

Но первоначальный взнос по условиям оформления подобной ипотеки составит 40%.

Виды ипотеки "ВТБ" включают в себя господдержку военных. Для них предусмотрена специальная тарифная ставка - 10,9% годовых, размер кредита может достигать 2,22 миллионов рублей, а первоначальный взнос будет 15%. Максимальный размер ссуды, которую может предоставить банк для получения ипотеки - 60 миллионов рублей.

Есть ли преимущества?

Виды ипотеки в России отличаются рядом преимуществ для граждан. Для многих людей ипотека - это единственный вариант получить собственное жилье. Заемщику не надо долгие годы накапливать денежные средства, чтобы к старости, наконец, приобрести свой дом или квартиру. Ипотечное кредитование предусматривает даже приобретение комнат и долей жилья, хоть они и не пользуются большой популярностью.

Любые виды ипотеки подразумевают передачу жилья в собственность заемщику сразу после приобретения. Он тут же может зарегистрировать в квартире себя и членов своей семьи. Длительный срок кредитования позволяет безболезненно рассчитывать свой финансовый бюджет.

Неприятные моменты

Конечно, ипотечное кредитование не лишено недостатков. Главным и самым болезненным из них является большая переплата стоимости недвижимости за счет процентов по кредиту. В некоторых программах сумма банковских процентов может превысить стоимость приобретаемого жилья. К тому же, в процессе кредитования заемщику придется нести ряд дополнительных расходов по следующим операциям:

Кроме того, накладываются ограничения на действия владельца недвижимости до окончания ипотеки, не говоря уже о риске потерять жилье в связи с финансовыми трудностями.

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• сущность и виды ипотечных кредитов;
• перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
• модели ипотечного кредитования;
• схему и участников ипотечного кредитования;
• способы амортизации ипотечных кредитов;
• понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
• отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
• определять различные виды ипотечных кредитов;
• дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
• определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
• навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
• информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
• специальной терминологией и лексикой данной темы.

Сущность и виды ипотечных кредитов

Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.

В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).

Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».

На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».

Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.

Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.

Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.

Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:

• 1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.

Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции".

• функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функцию обеспечения возврата заемных средств;
• функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .

В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).

Виды ипотечных кредитов

Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).

• 1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:

• части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
• жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
• предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .

В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).

Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

Решение.

Воспользуемся формулой (4.1):

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:

• на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
• кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рис. 4.1.

1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.

Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.

Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).

В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:

• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).

Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

Рис. 4.2.

• 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
• 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
• 7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными

бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг

При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:

• кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
• договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
• договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
• договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
• договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
• договора доверительного управления приобретенными правами требования.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .

Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Преимуществами ипотечного кредита являются:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Индикатор денежного рынка России, представляющий собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке и рассчитываемый Национальной валютной ассоциацией.
• Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.