Mga ulat ng bangko ng pagtatasa. Ulat sa pagtatasa ng apartment (halimbawa)

Mga seksyon ng site

Pinili ng Editor:

Advertising

Bahay - Mistisismo

2. Pagpapahalaga sa real estate

2.8. Ulat sa Pagpapahalaga ng Ari-arian

Ulat sa pagsusuri ay isang nakasulat na dokumento na nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng propesyonal na etika, malinaw at naa-access na sumasalamin sa pag-unlad ng proseso ng pagtatasa at naglalaman ng paunang data na ginamit ng appraiser, ang kanilang pagsusuri, mga konklusyon at ang panghuling halaga. Ang apendiks sa ulat ng pagtatasa ay naglalaman ng lahat ng mga larawan, sketch at mapa na hindi kasama sa mga pangunahing seksyon ng ulat. Minsan may kasamang glossary ng mga termino sa apendiks.

Bilang karagdagan sa paglilimita sa mga kundisyon, maaaring ipahiwatig ng ulat mga pagpapalagay - mga pahayag na ginawa ng appraiser sa panahon ng proseso ng pagtatasa batay sa kanyang propesyonal na opinyon, ngunit hindi sinusuportahan ng makatotohanang data.

Isaalang-alang natin ang mga pangunahing kinakailangan para sa nilalaman ng ulat ng pagtatasa at isang halimbawa ng pagsasanay sa pagtatasa ng isang real estate property.

Ang ulat ng pagtatasa sa paksa ng pagtatasa ay dapat na iguhit sa pamamagitan ng pagsulat at isumite sa customer sa isang napapanahong paraan. Ang ulat ay hindi dapat malabo o mapanlinlang. Kung hindi ang halaga ng merkado ang tinutukoy, ngunit ang iba pang mga uri ng halaga, ang pamantayan para sa pagtatatag ng resulta ng pagtatasa at ang mga dahilan para sa paglihis mula sa posibilidad ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagtatasa ay dapat ipahiwatig.

Ayon kay Art. 11 ng Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", ang ulat ng pagpapahalaga ay nagpapahiwatig:

– petsa ng paghahanda at serial number ng ulat;
– ang batayan para sa appraiser upang suriin ang bagay ng pagtatasa;

– legal na address ng appraiser at impormasyon tungkol sa lisensyang ibinigay sa kanya upang magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa para sa ganitong uri ng ari-arian;
– isang eksaktong paglalarawan ng bagay sa pagpapahalaga, at kaugnay ng bagay sa pagpapahalaga na pagmamay-ari ng isang legal na entity, ang mga detalye ng legal na entity at ang halaga ng aklat ng bagay na ito sa pagpapahalaga;
- mga pamantayan sa pagpapahalaga para sa pagtukoy ng naaangkop na uri ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, pagbibigay-katwiran para sa kanilang paggamit kapag tinatasa ang bagay na ito sa pagpapahalaga, isang listahan ng data na ginamit sa pagtatasa ng bagay sa pagpapahalaga, na nagpapahiwatig ng mga mapagkukunan ng kanilang resibo, pati na rin ang mga pagpapalagay na pinagtibay. kapag tinatasa ang bagay sa pagpapahalaga;
– ang pagkakasunud-sunod ng pagtukoy ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga at ang pangwakas na halaga nito, pati na rin ang mga paghihigpit at limitasyon ng aplikasyon ng resulta na nakuha;
– petsa ng pagpapasiya ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga;
– isang listahan ng mga dokumento na ginamit ng appraiser at nagtatatag ng quantitative at qualitative na katangian ng appraisal object.

Ang ulat ay maaari ring maglaman ng iba pang impormasyon na, sa opinyon ng appraiser, ay napakahalaga para sa pagkakumpleto ng pagmuni-muni ng paraan na ginamit niya para sa pagkalkula ng halaga ng isang partikular na bagay sa pagtatasa.

Ang ulat ay personal na nilagdaan ng appraiser at sertipikadong may selyo.

Kung mayroong pagtatalo tungkol sa pagiging maaasahan ng halaga sa pamilihan o iba pang halaga ng bagay sa pagpapahalaga na itinatag sa ulat, ang hindi pagkakaunawaan na ito ay sasailalim sa pagsasaalang-alang ng korte.

Istraktura ng ulat ng pagtatasa

Cover letter.

1. Pangkalahatang impormasyon.
1.1. Mga pangunahing katotohanan at konklusyon.
1.2. Layunin ng pagtatasa.
1.3. Tinasa ang mga karapatan.
1.4. Sertipiko ng pagtatasa ng kalidad.
1.5. Mga kwalipikasyon ng mga appraiser.
1.6. Ginawa ang mga pagpapalagay at paglilimita sa mga kundisyon.

2. Terminolohiyang ginamit at proseso ng pagtatasa.

3. Pagsusuri ng bagay ng pagtatasa at kapaligiran nito.

3.1. Paglalarawan ng lupain.
3.2. Paglalarawan ng mga pagpapabuti.
3.3. Pangkalahatang katangian ng rehiyon.
3.4. Pagsusuri ng real estate market ng lungsod.

4. Pagsusuri ng pinakamahusay at pinakaepektibong paggamit ng object ng pagtatasa (NEI).

4.1. Pagsusuri ng NEI ng land plot bilang libre.
4.2. Pagsusuri ng NEI ng isang land plot na may mga kasalukuyang pagpapahusay.

5. Pagpapasiya ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga.

5.1. Pagpapasiya ng halaga ng lupa.
5.2. Pagtukoy sa halaga ng mga pagpapabuti:

- cost-effective na diskarte
- paghahambing na diskarte,
- diskarte sa kita.

6. Koordinasyon ng mga resulta sa huling pagtatantya ng gastos.

Ulat sa pagsusuri- ito ay isang nakasulat na dokumento na nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng propesyonal na etika, malinaw at naa-access na sumasalamin sa pag-unlad ng proseso ng pagtatasa at naglalaman ng paunang data na ginamit ng appraiser, ang kanilang pagsusuri, mga konklusyon at ang panghuling halaga ng halaga.

Ang apendiks sa ulat ng pagtatasa ay naglalaman ng lahat ng mga litrato, sketch at mapa na hindi kasama sa mga pangunahing seksyon ng ulat. Minsan may kasamang glossary ng mga termino sa apendiks.

Ang ulat, bilang karagdagan sa paglilimita sa mga kundisyon, ay maaaring maglaman ng mga pagpapalagay - mga pahayag na ginawa ng appraiser sa panahon ng proseso ng pagtatasa batay sa kanyang propesyonal na opinyon, ngunit hindi suportado ng makatotohanang data.

Isaalang-alang natin ang mga pangunahing kinakailangan para sa nilalaman ng ulat ng pagtatasa at isang halimbawa ng pagsasanay sa pagtatasa ng isang ari-arian ng real estate.

Ang ulat ng pagtatasa sa paksa ng pagtatasa ay dapat na iguhit sa pamamagitan ng pagsulat at isumite sa customer sa isang napapanahong paraan. Ang ulat ay hindi dapat malabo o mapanlinlang. Kung hindi ang halaga ng merkado ang tinutukoy, ngunit ang iba pang mga uri ng halaga, ang pamantayan para sa pagtatatag ng resulta ng pagsusuri at ang mga dahilan para sa paglihis mula sa posibilidad ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng bagay ng pagsusuri ay dapat ipahiwatig.

Ayon kay Art. 11 ng Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", ang ulat ng pagpapahalaga ay nagpapahiwatig:

petsa ng paghahanda at serial number ng ulat;

ang batayan para sa pagtatasa ng appraiser ng appraisal object;

legal na address ng appraiser at impormasyon tungkol sa lisensya na ibinigay sa kanya upang magsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa para sa ganitong uri ng ari-arian;

isang tumpak na paglalarawan ng bagay sa pagpapahalaga, at kaugnay ng bagay sa pagpapahalaga na kabilang sa isang legal na entity,

mga detalye ng legal na entity at ang halaga ng aklat ng bagay na ito sa pagpapahalaga;

mga pamantayan sa pagpapahalaga para sa pagtukoy ng naaangkop na uri ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga, pagbibigay-katwiran para sa kanilang paggamit kapag tinatasa ang bagay na ito sa pagpapahalaga, isang listahan ng data na ginamit sa pagtatasa ng bagay sa pagpapahalaga, na nagpapahiwatig ng mga mapagkukunan ng kanilang resibo, pati na rin ang mga pagpapalagay na pinagtibay kapag pagtatasa ng bagay sa pagpapahalaga;

ang pagkakasunud-sunod ng pagtukoy ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga at ang pangwakas na halaga nito, pati na rin ang mga paghihigpit at limitasyon ng aplikasyon ng resulta na nakuha;

petsa ng pagpapasiya ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga;

isang listahan ng mga dokumento na ginamit ng appraiser at nagtatatag ng quantitative at qualitative na katangian ng appraisal object.

Ang ulat ay personal na nilagdaan ng appraiser at sertipikadong may selyo.

Kabanata 6. Mga kakaiba ng pagpapahalaga ng iba't ibang bagay sa real estate

6.1. Pagpapahalaga sa lupa

Bilang isang paraan ng produksyon, ang lupa ay may mga tampok na may direktang epekto sa paghahalaga ng real estate:

ang lupa ay hindi bunga ng nakaraang paggawa;

spatially limitado;

hindi maaaring palitan ng iba pang paraan ng produksyon;

may katatagan ng lokasyon;

walang suot kapag ginamit nang tama;

heograpikal na may iba't ibang kalidad;

nailalarawan sa pamamagitan ng tiyak na utility ng bawat partikular na lupain;

ay may pagkamayabong at lahat ng mga kapaki-pakinabang na katangian nito ay pinaka-epektibong ginagamit sa agrikultura;

sa halos lahat ng larangan ng aktibidad ng tao (maliban sa agrikultura at kagubatan) ito ay pangunahing gumaganap bilang isang spatial operational na batayan, samakatuwid ito ay hindi maiiwasang nauugnay sa mga bagay na matatagpuan dito: mga gusali, istruktura, kalsada, istruktura ng reclamation, iba pang materyal na elemento na nilikha ng paggawa ng tao. , tinatawag na mga pagpapabuti.

Kapag pinahahalagahan ang real estate, itinuturing na may halaga ang lupa, at ang iba ay mga pagpapahusay na nagdaragdag sa halaga.

Lugar ng lupa - bahagi ng teritoryo ng daigdig na nilagyan at handa nang gamitin para sa iba't ibang layunin.

Mga pagpapabuti na isinagawa upang lumikha ng site:

panlabas: pagtatayo ng mga kalye, bangketa, drainage at utility network;

panloob: pagpaplano, landscaping, paving, pag-install ng mga outlet para sa pagkonekta ng mga utility network, mga linya ng komunikasyon, atbp.

Ang isang tipikal na ari-arian ay binubuo ng isang land plot at mga gusali at mayroong pangangailangan upang matukoy ang halaga ng land plot nang hiwalay mula sa mga pagpapahusay na magagamit dito, na sanhi ng mga sumusunod mga dahilan:

mga pagkakaiba sa pagbubuwis ng lupa at mga gusali (buwis sa ari-arian at buwis sa lupa);

ang isang hiwalay na pagtatasa ng plot ng lupa mula sa mga pagpapabuti ay kinakailangan kapag inilalapat ang paraan ng gastos sa pagtukoy ng halaga ng real estate;

paggawa ng mga desisyon sa demolisyon ng mga umiiral na pagpapabuti upang gawin ang pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit ng lupa.

Kapag tinatasa ang isang land plot, kinakailangang isaalang-alang ang hanay ng mga karapatan na nauugnay dito. Mga karaniwang karapatan na nangangailangan ng pagtatasa:

1) ganap na karapatan ng pagmamay-ari - ang kakayahang gumamit ng isang plot na walang mga nangungupahan sa anumang legal na paraan;

2) lease right - ang posibilidad na magkaroon ng land plot sa ilalim ng lease agreement.

Sa Russia, karamihan sa mga lupain ay hindi ibinebenta, ngunit inuupahan, kaya ang mga appraiser ay madalas na hindi tinutukoy ang halaga ng isang land plot, ngunit ang halaga ng mga karapatan sa pagpapaupa nito.

Halaga ng mga karapatan sa pag-upa - Ito ang halagang handang bayaran ng isang potensyal na mamimili para sa karapatang pagmamay-ari ng isang partikular na site sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa upang makakuha ng mga benepisyo mula sa pagmamay-ari na ito. Ang pagpapahalaga ng mga karapatan sa pag-upa ay ginagamit kapag tinutukoy ang presyo ng pagbebenta ng karapatan sa pag-upa ng isang land plot, kapag tinutukoy ang halaga ng bagay kung saan bahagi ang naupahang land plot, at kapag tinatasa ang pinsala mula sa pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa.

Ang pagpapakilala ng Land Code ay naglalayong mapaunlad ang pamilihan ng lupa. Sa mga kundisyong ito, dapat isagawa ang pagpapahalaga ng lupa na isinasaalang-alang ang pinakamabisang paggamit, na magbibigay ng pinakamataas na natitirang halaga ng lupa.

Kapag tinatasa ang isang land plot, kinakailangan upang matukoy ang pinakamahusay at pinakamabisang paggamit nito (BNEI), na tinutukoy ng pakikipag-ugnayan ng ilang mga kadahilanan.

Pangunahing Salik, pagtukoy sa pinakamainam na paggamit ng lupa:

1) lokasyon- isang kadahilanan na may malaking impluwensya sa gastos ng isang land plot (ang mga prospect ng lokasyon, accessibility sa transportasyon, at ang kalikasan ng kapaligiran ay isinasaalang-alang);

2) demand sa merkado- isang salik na sumasalamin sa relasyon sa pagitan ng supply at demand sa merkado. Ito ay pinag-aaralan upang bigyang-katwiran ang napiling opsyon para sa paggamit ng land plot (ang estado at mga prospect ng market demand para sa iminungkahing paggamit, kumpetisyon mula sa iba pang mga plot, mga uri ng buwis at iba pang mga kondisyon). Kinakailangang i-highlight ang segment ng merkado kung saan kailangang paunlarin ang mga aktibidad;

3) pagiging posible sa pananalapi- ang kakayahan ng proyekto na magbigay ng kita mula sa paggamit ng plot ng lupa, na magiging sapat upang mabayaran ang mga gastos ng mga namumuhunan at matiyak ang inaasahang kita;

4) pisikal na kaangkupan ng site- ang pag-asam ng paglikha ng mga pagpapabuti - laki, topograpiya, kalidad ng lupa, klima, engineering-geological at hydrogeological na mga katangian ng site, umiiral na zoning, mga parameter ng kapaligiran, atbp.;

5) teknolohikal na bisa at pisikal na pagiging posible- pagsusuri ng ugnayan sa pagitan ng kalidad, mga gastos at tiyempo ng proyekto, ang posibilidad ng mga natural na sakuna, ang kakayahang magamit ng transportasyon, ang kakayahang kumonekta sa mga kagamitan, isinasaalang-alang ang laki at hugis ng site, halimbawa, ang laki ay maaaring maliit para sa pagtatayo ng isang pasilidad na pang-industriya;

6) pambatasan (legal) admissibility- pagsunod sa opsyon para sa paggamit ng land plot sa kasalukuyang batas. Nakilala bilang isang resulta ng pagsusuri ng mga pamantayan sa konstruksyon at kapaligiran, mga paghihigpit sa bilang ng mga palapag, ang pagkakaroon ng pansamantalang pagbabawal sa pagtatayo sa isang naibigay na lokasyon, mga paghihirap sa lugar ng makasaysayang pag-unlad ng lunsod, posibleng pagbabago sa mga regulasyon, pagsunod sa mga panuntunan sa zoning, negatibong damdamin ng lokal na populasyon;

7) maximum na kakayahang kumita(maximum na kita ng ari-arian at halaga ng site), na tinutukoy sa pamamagitan ng pagbabawas sa hinaharap na kita ng mga alternatibong paggamit, na isinasaalang-alang ang panganib ng pamumuhunan.

Ang isang espesyal na kategorya ay urban na lupain. Ang kanilang halaga ay naiimpluwensyahan ng laki ng lungsod at ang produksyon at potensyal na pang-ekonomiya nito, ang antas ng pag-unlad ng engineering at panlipunang imprastraktura, natural na rehiyon, kapaligiran at iba pang mga kadahilanan.

Ang parehong mga kadahilanan ay maaaring magkaroon ng magkasalungat na epekto sa halaga ng isang partikular na site, halimbawa:

matinding traffic hindi kanais-nais para sa isang lugar ng tirahan, ngunit pinatataas ang gastos ng site para sa mga layuning pangkomersyo;

paglalagay na may kaugnayan sa mga institusyong pang-edukasyon at mga shopping center, Ang mga aesthetic na bentahe at amenities na isinasaalang-alang kapag ang pagtatasa ng lupa para sa pagtatayo ng pabahay ay halos walang epekto sa halaga ng mga lugar na nakatuon sa pag-unlad ng industriya; Mahalaga sa kanila ang imprastraktura ng transportasyon at economic zoning.

Karamihan sa mga mapagkukunan ng lupa ay kasalukuyang nasa pagmamay-ari ng estado at munisipyo. Ipinapakita ng pagsasanay na sa mga kondisyon ng merkado, ang lupain sa lungsod ay isang mahalagang mapagkukunan at maaaring magsilbi bilang isang matatag na mapagkukunan ng kita ng lokal na badyet. Tinutukoy ng mga awtoridad ng lungsod ang halaga ng buwis sa lupa, ang rate ng pag-upa para sa lupa at ang karaniwang presyo ng isang land plot sa pagbili, kaya ang isyu ng pagtaas ng kahusayan ng paggamit ng lupa ay may kaugnayan para sa kanila.

Upang ang ari-arian ng lupa ay ginagamit nang mas mahusay, i.e. nagdala ng pinakamataas na kita mula sa paggamit at nag-ambag sa pagpapabuti ng pangkalahatang klima ng pamumuhunan, una sa lahat, ito ay kinakailangan upang ipatupad ang mga proseso ng pagbubuwis, pag-upa at pagbili ng urban na lupain batay sa halaga nito sa pamilihan.

Ito ay ang halaga sa pamilihan na isang sukatan ng halaga para sa gumagamit, na nagbibigay-daan upang pasiglahin ang makatwiran, mahusay na paggamit at magsilbi bilang isang tool para sa pag-unlad ng ekonomiya ng lunsod.

Ang mga resulta ng pagtatasa ng urban area ay nagsisilbing paunang impormasyon para sa paglutas ng mga sumusunod na problema:

pagbuo ng patakaran sa pagpapaunlad ng lunsod at pagpaplanong panlipunan;

pagbuo ng mga panukala para sa mga uri ng functional na paggamit ng teritoryo, na isinasaalang-alang ang kalidad nito;

ang pagbuo ng mga mekanismong pang-ekonomiya para sa paglalagay ng iba't ibang opsyon sa paggamit ng lupa at mga patakaran sa pamumuhunan at konstruksiyon;

pagsusuri ng mga kahihinatnan ng mga opsyon sa pag-unlad at muling pagsasaayos ng kapaligiran sa lunsod;

optimization ng munisipal na pamumuhunan sa pagpapanatili at pagbuo ng urban na kapaligiran;

pagpapasiya ng pagiging kaakit-akit sa pamumuhunan ng teritoryo bilang isang function ng halaga ng urban land.

Ang pagbili ng isang land plot ng isang enterprise ay ginagawang posible na gamitin ang lupa bilang collateral para sa isang pautang sa bangko, palawakin ang mga pagkakataon sa pamumuhunan, magbenta ng labis na lupa, makatanggap ng kita mula sa pagpapaupa ng lupa, dagdagan ang halaga ng mga fixed asset, at dagdagan ang halaga ng merkado ng pagbabahagi.

Mayroong dalawang pananaw sa halaga ng urban land:

taga-disenyo ng lunsod sa proseso ng functional zoning ng teritoryo bilang isang seksyon ng master plan ng lungsod;

appraiser sa proseso ng pagbuo ng cadastral valuation ng lupa.

Ang batayan para sa pagbuo ng cadastral valuation ng lupa at functional zoning ng teritoryo ay dapat na isang komprehensibong pagtatasa ng pagpaplano ng lunsod ng halaga ng merkado.

Mayroong ilang mga pamamaraan para sa pagtatasa ng lupa.

Pamamaraan ng normatibo ay upang matukoy ang karaniwang presyo ng lupa. Ginagamit ito kapag naglilipat, bumili ng lupa sa pagmamay-ari, nagtatatag ng karaniwang pinagsamang (shared) na pagmamay-ari na lampas sa libreng pamantayan, paglilipat sa pamamagitan ng mana o donasyon, pagkuha ng secure na pautang, pag-withdraw para sa mga pangangailangan ng estado o publiko.

Ang mga lupain sa kalunsuran ay tinatasa na isinasaalang-alang ang density ng pag-unlad, ang prestihiyo ng lugar, ang likas na katangian ng nakapaligid na paggamit ng lupa, mga kondisyon sa kapaligiran, mga pasilidad sa engineering at transportasyon, atbp. Ang mga lupain ay nahahati sa mga zone na pinag-iba ayon sa mga pangunahing rate ng buwis sa lupa at ang karaniwang presyo ng lupa (Batas ng Russian Federation "Sa Pagbabayad para sa Lupa") . Ang karaniwang presyo ng lupa ay nakatakda sa Land Cadastre.

Ang batayan para sa pagtukoy ng karaniwang presyo ng lupa: mga rate ng buwis sa lupa at pagtaas ng mga coefficient, ang mga benepisyo sa buwis sa lupa ay hindi isinasaalang-alang.

Kadalasan ay kinakailangan upang suriin ang isang bagay na binubuo ng isang gusali at isang plot ng lupa, kapag ang huli ay may mga karapatan lamang sa pag-upa. Sa kasong ito, ang halaga ng paglalaan ng isang land plot para sa pagtatayo ay maaaring isaalang-alang bilang halaga ng lupa.

Sa mga kondisyon ng merkado, kung magagamit ang kinakailangang impormasyon, ipinapayong gumamit ng mga pamamaraan batay sa pagsusuri ng data ng merkado. Inaprubahan ng Order of the Ministry of Property of Russia na may petsang Marso 7, 2002 No. 568-r ang Methodological Recommendations para sa pagtukoy ng market value ng land plots. Bilang isang patakaran, kapag tinatasa ang halaga ng merkado ng mga plot ng lupa, ginagamit ang mga sumusunod:

paraan ng paghahambing ng mga benta,

paraan ng pagpili,

paraan ng capitalization ng upa sa lupa,

paraan ng pamamahagi,

natitirang pamamaraan,

paraan ng paghahati sa mga seksyon.

Paraan ng paghahambing ng mga benta ay ang pinakasimpleng at pinakaepektibong paraan ng pagpapahalaga, maaaring magamit upang suriin ang parehong aktwal na bakanteng at diumano'y bakanteng lupa; ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang tiyak na presyo ng isang land plot sa pamamagitan ng paggawa ng mga pagsasaayos ng porsyento sa mga presyo ng pagbebenta ng mga analogue. Sa kawalan ng impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa mga plot ng lupa, pinapayagan na gumamit ng mga presyo ng supply (demand).

Mga karaniwang elemento ng paghahambing para sa mga land plot:

karapatan sa ari-arian,

mga kondisyon sa pananalapi,

mga espesyal na kondisyon ng pagbebenta,

kondisyon ng merkado (pagbabago sa paglipas ng panahon),

lokasyon (distansya mula sa lungsod at mga kalsada, mga katangian ng kapaligiran),

mga kondisyon ng zoning,

pisikal na katangian (laki, hugis at lalim ng site, angular na lokasyon, uri ng lupa, relief),

naa-access na mga kagamitan,

katangian ng ekonomiya,

pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit.

Kapag binibigyang halaga ang lupa, maaari kang gumamit ng maraming mga yunit ng paghahambing, pagsasaayos ng presyo ng bawat yunit at nagtatapos sa maraming halaga na tumutukoy sa isang hanay ng mga halaga.

Ang pamamaraan ay nagbibigay ng medyo tumpak na mga resulta lamang sa isang binuo na bukas na impormasyon na mapagkumpitensyang merkado.

Ang merkado ng lupa ng Russia ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangang ito ang halaga ng isang plot ng lupa ay hindi maaaring matukoy batay sa impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa pagbebenta ng mga analogue plot. Samakatuwid, ang pagtatasa ay dapat kolektahin ang lahat ng magagamit na impormasyon upang mailapat ang lahat ng mga pamamaraan ng pagtatasa ng site.

Paraan ng capitalization ng upa sa lupa ay batay sa katotohanan na kung mayroong sapat na impormasyon tungkol sa mga rate ng pag-upa ng mga plot ng lupa, posibleng matukoy ang halaga ng mga plot na ito bilang kasalukuyang halaga ng kita sa hinaharap sa anyo ng upa para sa land plot na tinasa. Sa loob ng balangkas ng pamamaraang ito, ang halaga ng upa sa lupa ay maaaring kalkulahin bilang kita mula sa pag-upa ng lupa sa ilalim ng mga kondisyong umiiral sa pamilihan ng lupa.

Ang formula para sa pagkalkula ng halaga ng isang land plot ay:

saan SA L

ako L - kita mula sa pagmamay-ari ng lupa, kuskusin.;

R L- rate ng capitalization para sa lupa.

Ang halaga ng capitalization ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahati sa halaga ng upa sa lupa para sa mga katulad na lupain sa presyo ng kanilang pagbebenta o sa pamamagitan ng pagtaas ng walang panganib na rate ng return on capital sa halaga ng risk premium na nauugnay sa pamumuhunan ng kapital sa lupang binibigyang halaga.

Ang mga pangunahing salik na nakakaimpluwensya sa rate ng rental ng isang land plot: mga katangian ng lokasyon, laki, hugis, uri ng paggamit ng lupa sa paligid, accessibility sa transportasyon, kagamitan sa engineering.

Paraan ng pamamahagi (paraan ng ugnayan, ugnayan, alokasyon) - pagpapasiya ng bahagi ng halaga ng isang land plot batay sa isang kilalang ratio ng halaga ng lupa at mga pagpapabuti sa property complex. Ang pamamaraan ay batay sa prinsipyo ng kontribusyon at ang assertion na para sa bawat uri ng real estate ay may normal na relasyon sa pagitan ng halaga ng lupa at mga gusali. Ang ratio na ito ay pinaka-maaasahan para sa mga bagong gusali;

Upang mailapat ang pamamaraan, kinakailangan ang maaasahang data ng istatistika sa ugnayan sa pagitan ng mga halaga ng lupa at lahat ng ari-arian ng isang partikular na uri ng real estate sa isang partikular na merkado. Gayunpaman, ang pamamaraan ay bihirang ginagamit kahit na sa mga binuo na merkado, dahil ito ay may mababang pagiging maaasahan. Ang paggamit ng pamamaraan ay nabibigyang katwiran sa mga kondisyon ng hindi sapat na impormasyon sa pagbebenta ng lupa. Ang mga resultang halaga ay itinuturing na tinatayang.

Paraan ng paghihiwalay ) ay ginagamit upang suriin ang mga built-up na land plot kung mayroong impormasyon sa mga presyo ng transaksyon para sa mga katulad na bagay sa real estate. Ang mga pagpapabuti sa lupa ay naaayon sa pinakamabisang paggamit nito.

Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng sumusunod na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon:

kahulugan ng mga elemento ng paghahambing ng bagay;

pagtukoy ng mga pagkakaiba sa pagitan ng bawat analogue at ang object ng pagsusuri;

pagkalkula at paggawa ng mga pagsasaayos para sa bawat isa sa mga elemento ng paghahambing;

pagkalkula ng halaga sa merkado ng isang solong ari-arian, kabilang ang tinasa na plot ng lupa, sa pamamagitan ng isang makatwirang pangkalahatan ng mga naayos na presyo ng mga analogue;

pagkalkula ng kapalit na halaga o halaga ng pagpaparami ng mga pagpapabuti sa tinasang land plot;

pagkalkula ng market value ng tinasang land plot sa pamamagitan ng pagbabawas mula sa market value ng isang real estate object, kabilang ang tinasa na land plot, ang halaga ng pagpapalit o ang halaga ng reproducing improvements sa land plot.

Ang paraan ng paglalaan ay ginagamit kapag ang kontribusyon ng mga pagpapabuti sa kabuuang presyo ng plot ay maliit, inirerekomenda para sa pagsusuri ng mga suburban na lugar (kung saan ang kontribusyon ng mga pagpapabuti ay maliit at medyo madaling matukoy), at ginagamit sa kawalan ng data sa mga benta ng lupa sa nakapaligid na lugar.

Ang pamamaraan ay pinaka-epektibo sa isang passive market (walang data sa pagbebenta ng mga bakanteng lupain), isinasaalang-alang ang mga katangian ng paunang impormasyon at ang modelo para sa pagkuha ng nais na halaga. Ang halaga ng isang land plot sa pangkalahatan ay tinutukoy ng formula:

saan SA 3 - halaga ng lupa, kuskusin.;

SA- halaga ng bagay, kuskusin.;

Su- gastos ng mga pagpapabuti, kuskusin.

Natitirang pamamaraan ay batay sa pamamaraan ng investment group para sa mga pisikal na bahagi. Ang pamamaraan ay ginagamit upang suriin ang mga built-up at undeveloped plots, kung posible na bumuo ng tinasa na land plot na may mga pagpapabuti na nagbibigay ng kita. Natutukoy ang halaga ng lupa sa pamamagitan ng pag-capitalize sa bahagi ng kita na maiuugnay sa lupa.

Upang matukoy ang halaga ng isang kapirasong lupa, kinakailangang malaman ang halaga ng gusali, ang netong kita sa pagpapatakbo ng buong ari-arian, at ang mga rate ng capitalization para sa lupa at para sa mga gusali.

Ang mga pangunahing hakbang ng natitirang pamamaraan para sa lupa:

1) ang netong kita sa pagpapatakbo ng buong ari-arian ay tinutukoy batay sa upa sa merkado at tinantyang mga gastos sa pagpapatakbo;

2) ang netong kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa istraktura (gusali) ay tinutukoy;

3) ang netong kita sa pagpapatakbo na maiugnay sa land plot ay inilalagay sa malaking halaga sa indicator ng halaga sa pamamagitan ng capitalization rate para sa lupa.

Mahirap hulaan ang kita sa mga kondisyon ng hindi sapat na katatagan ng ekonomiya.

Paraan ng subdivision (development approach) ay ginagamit sa pagtatasa ng lupang angkop para sa subdivision sa mga indibidwal na plot. Binubuo ng mga sumusunod na hakbang:

pagtukoy ng laki at bilang ng mga indibidwal na plots;

pagkalkula ng halaga ng mga binuo plots gamit ang paraan ng paghahambing ng maihahambing na mga benta;

pagkalkula ng mga gastos at iskedyul ng pag-unlad, inaasahang panahon ng pagbebenta at makatwirang tubo ng negosyo;

ibabawas ang lahat ng mga gastos sa pagpapaunlad at kita ng negosyo mula sa tinantyang kabuuang presyo ng pagbebenta ng mga site upang matukoy ang mga netong nalikom mula sa pagbebenta ng real estate pagkatapos makumpleto ang pagbuo at pagbebenta ng mga indibidwal na site;

pagpili ng rate ng diskwento na sumasalamin sa panganib na nauugnay sa panahon ng inaasahang pag-unlad at pagbebenta.

Karaniwang kasama sa mga gastos sa pagpapaunlad ng lupa ang:

mga gastos para sa laying out, clearing at grading site;

gastos para sa pagtatayo ng mga kalsada, bangketa, utility network, drainage;

mga buwis, insurance, mga bayarin sa engineering;

gastos sa marketing;

tubo at overhead ng kontratista, atbp.

Ang pagmomodelo ng potensyal na kita sa pag-upa para sa iba't ibang uri ng paggamit ng lupa ay batay sa mga pattern ng pagbuo ng mga epekto ng pag-upa ng lokasyon at mga umiiral na presyo (mga benta at pag-upa). Isinasaalang-alang ang makabuluhang pagkakaiba sa mga tagapagpahiwatig ng gastos para sa mga plot na matatagpuan sa harap ng network ng kalsada ng lungsod at matatagpuan sa mga intra-block na lugar, ang mga plot na ito ay napapailalim sa mandatoryong paghahati sa panahon ng pagtatasa.

Ang pagpapatupad ng prinsipyo ng pinaka-epektibong paggamit ay nangyayari sa mga kondisyon ng kumpetisyon para sa paggamit ng real estate sa pagitan ng iba't ibang mga functional na segment ng merkado, na isinasaalang-alang ang mga tunay na paghihigpit sa dami ng demand at ang posibleng multifunctionality ng teritoryo, bilang isang resulta kung saan ang isang hanay ng mga gumagamit ng lupa ay nabuo sa bawat site.

Nakaraang

Ang pagsasagawa ng ilang mga legal na transaksyon sa real estate, tulad ng pagbebenta, donasyon, palitan, mana, ay nangangailangan ng pagtukoy sa halaga sa pamilihan ng bagay. Ang pagtatasa ay isinasagawa ng mga independyenteng eksperto. Ang resulta ng kanilang trabaho ay naitala sa anyo ng isang ulat sa pagtatasa. Maaaring kailanganin ang dokumentong ito kapag naghahanda ng mga dokumento para sa real estate.

Ulat sa pagtatasa ng apartment

Ang ulat sa pagtatasa ng apartment ay isang nakasulat na dokumento kung saan matutukoy mo ang tunay na halaga sa pamilihan ng isang bagay sa merkado ng real estate. Ang may-ari ay maaaring mag-order ng isang ulat sa kanyang sariling inisyatiba upang magpasya kung anong presyo ang itatakda kapag nagbebenta ng ari-arian. Ngunit sa karamihan ng mga kaso, kakailanganin ang ulat kapag nag-notaryo ng transaksyon, dahil kakailanganin ng notaryo ang dokumentong ito.

Ang pagtatasa ng ari-arian ay kinokontrol ng ilang mga regulasyon:

Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" Blg. 135;
Evaluation Standard No. 3, inaprubahan ng Order No. 254 ng Ministry of Economic Development;
Mga pamantayang binuo ng SRO, na kinabibilangan ng paksa ng mga aktibidad sa pagpapahalaga.

Ayon sa Batas Blg. 135, ang mga nilalaman ng ulat ay dapat magmukhang ganito:

Petsa ng compilation;
Numero;
Lokasyon ng organisasyon ng pagtatasa;
SRO membership data;
Paksa ng pagtatasa - address, teknikal na mga parameter, kaakibat;
Layunin ng pagtatasa (pagbebenta, donasyon, atbp.);
Ang mga pagtatantya ay pamantayan para sa pagtukoy ng uri ng halaga ng isang bagay;
Listahan ng data na ginamit;
Pagkalkula ng halaga ng bagay;
Petsa kung saan kinakalkula ang gastos;
Listahan ng mga dokumentong ginamit.

Sa ulat, maaaring ipahiwatig ng appraiser ang iba pang data na itinuturing niyang kinakailangan upang ipakita ang objectivity ng impormasyon. Ayon sa batas, ang mga hiwalay na form ng ulat ay ibinibigay para sa iba't ibang uri ng pagtatasa. Ang mga ulat sa mga partikular na lugar ay maaaring may ilang tampok sa pag-draft, ngunit sa pangkalahatan, dapat silang sumunod sa mga kinakailangan ng batas.

May tanong o kailangan ng legal na tulong? Samantalahin ang isang libreng konsultasyon:

Ang dokumento ay nakatali, binibigyan ng numero, nilagdaan ng appraiser, at tinatakan ng selyo ng appraiser o appraisal organization.

Maaari kang mag-download ng sample na ulat ng pagtatasa sa.

Ang Artikulo 12 ng Pederal na Batas Blg. 135 ay nagsasaad na ang halaga na ipinahiwatig sa ulat ay maaasahan at maaaring gamitin kapag gumagawa ng mga transaksyon sa ari-arian.

Paano ito pinagsama-sama?

Mayroong dalawang mga pagpipilian para sa pagbuo ng isang ulat: sa papel o sa elektronikong format. Ang dokumento ay hindi dapat maglaman ng mga mali o hindi malinaw na interpretasyon.

Ang isang dokumento sa electronic form ay dapat na may electronic digital signature.

Ang ulat ay inihanda ng mga espesyalista na direktang nagsagawa ng mga aktibidad sa pagtatasa. Ang kanyang pirma ay inilalagay sa lahat ng dako sa dokumento.

Ang batayan para sa pagtatasa ay ang natapos na kasunduan para sa pagkakaloob ng mga serbisyo, na nilagdaan ng customer (may-ari ng ari-arian) at ng kumpanya ng pagtatasa o appraiser na nagtatrabaho nang pribado. Ang kasunduan ay natapos sa 2 kopya: isang kopya para sa bawat partido.

Ang pamamaraan ng pagtatasa mismo ay binubuo ng ilang mga yugto:

Pag-alis ng isang dalubhasa upang siyasatin ang ari-arian;
Paglalarawan ng bagay, pagkuha ng litrato;
Pagpapasiya ng gastos batay sa paunang data;
Paghahanda ng isang nakasulat na ulat.

Ang huling resulta ng trabaho ng appraiser ay ang pagtanggap ng may-ari ng ari-arian ng natapos na dokumento.

Pagpapahalaga sa apartment

Sa kanilang mga aktibidad, ang mga appraiser ay gumagamit ng mga pamamaraan at pamantayang inaprubahan ng mga batas na pambatas. Ang pamamaraan ay nagsasangkot ng paggamit ng mga pamamaraan ng kita at gastos.

Pagkalkula ng gastos gamit ang diskarte sa kita

Ang kakanyahan ng paraan ng kita ay upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng mga benepisyo na inaasahan sa hinaharap. Ito ay tumutukoy sa mga benepisyong idudulot ng pagbebenta ng ari-arian. Sa halos pagsasalita, ito ay isang tinatayang pagkalkula ng kung ano ang matatanggap ng may-ari bilang resulta ng pagbebenta ng ari-arian.

Ang paraan ng kita ay batay sa dalawang prinsipyo:

Inaasahan;
Mga pagpapalit.

Ano ang epekto ng mga prinsipyong ito? Ang prinsipyo ng inaasahan ay nangangahulugan na ang halaga ng isang ari-arian ay tinutukoy ng halaga ng kita sa hinaharap na maaaring mabuo ng ari-arian. Ang prinsipyo ng pagpapalit ay nangangahulugan na ang halaga ng isang bagay ay maaaring maitatag sa antas na kinakailangan upang makuha (palitan) ang isang katulad na bagay.

Pagkalkula ng gastos gamit ang diskarte sa gastos

Ang kakanyahan ng paraan ng gastos ay ang halaga ng isang bagay ay kinakalkula batay sa mga gastos na kakailanganin upang kopyahin ang bagay sa estado kung saan ito kasalukuyang matatagpuan, na isinasaalang-alang ang presyo sa merkado ng plot ng lupa kung saan tulad nito. isang ari-arian ay matatagpuan.

Kapag kinakalkula ang gastos gamit ang pamamaraang ito, dapat na maunawaan ng appraiser ang pagkakaiba sa pagitan ng gastos sa reproductive at ang gastos na kinakailangan upang palitan ang bagay.

Ang kakaiba ng diskarte sa gastos ay hindi nauugnay na gamitin ito kapag sinusuri ang isang tapos na bagay. Ang pamamaraang ito ay mas angkop kapag ang bagay ay pinlano lamang para sa pagtatayo o ang isang desisyon ay ginawa tungkol sa kung ano ang itatayo sa land plot. Ang pamamaraang ito ay may kaugnayan din kapag kinakailangan upang suriin ang mga hindi natapos na proyekto sa pagtatayo, para sa seguro, at upang kalkulahin ang buwis sa lupa.

Iulat ang oras ng produksyon

Ang ulat ay inihanda sa loob ng panahon na tinukoy sa kasunduan sa serbisyo. Karaniwan ang buong pamamaraan ay tumatagal ng hindi hihigit sa 7 araw. Ngunit kung minsan ang kasunduan ay maaaring magtakda ng mas mahabang panahon, depende sa layunin kung saan ang halaga ay tinutukoy.

Ang isang mahigpit na itinatag na form ng ulat ay hindi nabuo sa antas ng pambatasan. Gayunpaman, ang dokumento ay dapat sumunod sa mga kinakailangan na nilalaman sa Pederal na Batas Blg. 135. Samakatuwid, ang bawat organisasyon sa pagtatasa ay maaaring gumamit ng sample na ulat na maginhawa para sa kanila.

Panahon ng bisa ng dokumento

Tulad ng para sa panahon ng bisa ng ulat ng pagtatasa ng real estate, ito ay may bisa sa loob ng 6 na buwan para sa pagtatapos ng isang transaksyon sa ari-arian. Direktang itinatadhana ito sa Artikulo 12 ng Pederal na Batas Blg. 135.

Pagkatapos ng 6 na buwan, ang presyo sa merkado ay nagiging walang katuturan, dahil ang mga presyo sa merkado ng real estate ay napaka-dynamic. Kung ang ulat ay hindi ginamit sa isang napapanahong paraan, ito ay kailangang i-order muli.

Paano mag-order ng ulat?

Ang pagpili ng isang dalubhasang organisasyon sa pagtatasa ay hindi isang madaling gawain. Ngayon maraming mga kumpanya ang nag-aalok ng kanilang mga serbisyo. Ngunit lahat ba sila ay nakatanggap ng akreditasyon upang magsagawa ng mga pagtatasa?

Bago pumasok sa isang kasunduan sa isang appraisal company, mas mabuting tiyakin na ang kanilang mga appraiser ay may ganap na awtoridad. Maaari mong suriin ang impormasyong ito sa website na ito. Dapat mo ring tiyakin na legal na gumagana ang organisasyon; suriin lamang ang impormasyon sa Unified State Register of Legal Entities.

Kaalaman sa mga pangunahing konsepto: kung paano iginuhit ang isang ulat ng pagtatasa, kung ano ang binubuo nito, kung anong impormasyon ang kasama dito - magpapahintulot sa customer ng serbisyo na maunawaan kung gaano kahusay at tama ang pagguhit ng dokumento. Pagkatapos ng lahat, kung ang mga pagkakamali, mga kamalian ay ginawa sa loob nito, o anumang impormasyon ay naipasok nang hindi tama, ang ulat ay maaaring hindi tanggapin ng mga awtoridad na iyon para sa pagtatanghal kung saan ito iniutos. Kung ang customer ay nakatuklas ng isang error, siya ay may karapatang humingi ng mga pagwawasto o ganap na gawing muli ang dokumento, lalo na dahil ang pera ay binayaran para sa dokumento.

Pansin! Dahil sa kamakailang mga pagbabago sa batas, ang impormasyon sa artikulong ito ay maaaring luma na. Gayunpaman, ang bawat sitwasyon ay indibidwal.

Upang malutas ang iyong isyu, punan ang sumusunod na form o tawagan ang mga numerong nakalista sa website, at papayuhan ka ng aming mga abogado nang libre!

Ang ulat ng pagtatasa ay ginagamit upang itala ang pag-unlad ng pagtatasa at itala ang paunang datos, pagsusuri ng datos, konklusyon at ang presyong itinakda ng appraiser.

Ang ulat ay naglalaman ng mga litrato, mapa, at sketch na hindi kasama sa mga seksyon ng ulat.

Minsan may kasamang glossary ng mga termino sa ulat.

Form ng ulat ng pagsusuri

Ang dokumento ay dapat na ibigay sa pamamagitan ng sulat.

Ang ulat ay dapat ibigay sa customer sa isang napapanahong paraan. Hindi ito dapat maglaman ng mali o mapanlinlang na mga pahayag. Kung sa panahon ng pagtatasa ang presyo sa merkado ng bagay ay hindi natukoy, ang appraiser ay kinakailangang ipahiwatig ang pamantayan sa pagtatasa.

Kinakailangan din na ipahiwatig ang posibleng pagkakaiba sa paghahambing sa presyo ng merkado at ang mga dahilan para sa paglihis.

Ang dokumentong ito ay kinokontrol ng Art. 11 ng Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation".

Dapat ipahiwatig ng ulat:

petsa ng paghahanda ng ulat ng pagtatasa, pati na rin ang serial number ng ulat;

ang mga dahilan na humantong sa pagtatasa ng bagay;

legal na address ng appraiser, numero ng lisensya kung saan sinusuri ng empleyadong ito ang ari-arian;

isang detalyadong paglalarawan ng bagay na may kaugnayan sa kung saan ang pagtatasa ay isinasagawa, kung ang bagay ay kabilang sa isang legal na entity. Kakailanganin mong ipahiwatig ang mga detalye ng legal na entity na ito, pati na rin ang halaga ng libro ng bagay na ito;

pamantayan sa pagsusuri para sa ganitong uri ng mga bagay. Kakailanganing bigyang-katwiran kung bakit ginagamit ang partikular na uri ng pamantayang ito kaugnay ng ganitong uri ng mga bagay, isang listahan ng data tungkol sa bagay na ito, pati na rin ang mga mapagkukunan ng kanilang resibo. Dapat mo ring tandaan ang tungkol sa mga pagpapalagay na ginawa sa pagtatasa ng bagay;

ang pagkakasunud-sunod kung saan isinagawa ang pagtatasa ng bagay na ito, ang pangwakas na presyo ng bagay, ang posibleng saklaw ng paglihis mula sa itinatag na presyo, pati na rin ang mga limitasyon ng aplikasyon ay ipinahiwatig;

petsa ng pagtatasa;

mga dokumentong ginamit ng appraiser sa panahon ng pagtatasa ng bagay, na ginagamit upang masuri ang husay at dami ng kondisyon ng bagay.

Ang appraiser ay maaaring magbigay ng karagdagang impormasyon na pinaniniwalaan niyang mahalaga sa pagpapaliwanag ng huling figure at ng kanyang mga pamamaraan ng trabaho.

Ang ulat ay dapat pirmahan at selyuhan ng appraiser na kasangkot sa gawain.

Kung lumitaw ang isang kontrobersyal na isyu tungkol sa itinatag na halaga ng isang bagay, isasaalang-alang ito ng korte.

Istraktura ng ulat ng pagtatasa

Liham na kasama ng ulat

1. Pangkalahatang impormasyon tungkol sa bagay.

1.1. Mga pangunahing katotohanan, pati na rin ang mga konklusyon na iginuhit batay sa mga katotohanang ito.

1.2. Layunin ng pagtatasa.

1.3. Sertipiko ng pagtatasa ng kalidad.

1.4. Antas ng kwalipikasyon ng mga appraiser.

1.5. Mga pagpapalagay at limitasyon na ginawa sa panahon ng pagtatasa.

2. Mga tuntunin na ginamit sa panahon ng pagtatasa.

3. Pagsasagawa ng pagsusuri sa kapaligiran ng bagay at sa mismong bagay.

Ulat sa pagtatasa ng market at liquidation value ng isang real estate property na matatagpuan sa address: St. Petersburg, Kalininsky district, Grazhdanskiy pr-t, 41, letter A
Ang gawaing isinagawa ng Colliers International. St. Petersburg, 2004.
Ang lahat ng mga kalkulasyon ay isinagawa alinsunod sa mga probisyon ng Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", ang mga pamantayan sa pagpapahalaga na ipinag-uutos para sa paggamit ng mga paksa ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, na inaprubahan ng Decree of the Government of the Russian Federation noong Hulyo 6, 2001 No. 519, pati na rin ang mga pamantayan ng propesyonal na aktibidad sa larangan ng real estate valuation property ng Russian Society of Appraisers at International Valuation Standards na binuo ng International Committee on Property Valuation Standards (ICSOI).
2016-01-24 | kasikatan: 18604
Mag-ulat sa pagtukoy ng halaga ng pinsala mula sa pinsala sa isang Toyota Cresta na kotse (pagkalkula ng mga balanseng magagamit)
Ang layunin ng pagtatasa na ito ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng halaga ng pinsala sa ari-arian na tinasa sa petsa ng pagtatasa. Ang pagtatasa ay isinagawa alinsunod sa Decree of the Government of the Russian Federation ng Hulyo 6, 2001 No. 519 "Sa pag-apruba ng mga pamantayan ng pagtatasa", "Mga patnubay sa pamamaraan para sa pagtukoy ng gastos ng mga sasakyan na isinasaalang-alang ang natural na pagkasira at teknikal na kondisyon sa oras ng pagtatanghal", na binuo ng State Scientific Center NAMI kasama ang mga empleyado ng Federal Center for Forensic Expertise, na inaprubahan ng Ministry of Economy ng Russian Federation.
Tagapagpatupad: Denis Pashnin, LLC "Ahensiya para sa Propesyonal na Pagpapahalaga sa Ari-arian"
2015-04-17 | kasikatan: 20506
Mag-ulat sa pagtukoy ng halaga ng merkado ng isang isang silid na apartment na matatagpuan sa address: Novosibirsk, Sovetsky district, st. Lenin
Ang paksa ng pagtatasa na ito ay isang isang silid na apartment na matatagpuan sa Novosibirsk. Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian na tinatasa.
Ayon sa “Valuation Standards Mandatory for Application by Subjects of Valuation Activities” na may petsang 07/06/01 No. 519, ang terminong “market value” sa ulat na ito ay nangangahulugan ng sumusunod: ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang valuation object ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari.
Ang pagpapasiya ng halaga sa merkado ay batay sa premise na ang ari-arian ay ibinebenta sa merkado napapailalim sa ilang mga kundisyon na nakalista sa itaas. Bilang resulta ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta, ang isang hanay ng mga karapatan sa ari-arian ay inilipat mula sa bumibili patungo sa nagbebenta. Ang mga karapatang ito ang pinag-aaralan. Sa gawaing ito, ang pinahahalagahang karapatan sa bagay ng pagsusuri ay ang karapatan ng pagmamay-ari.
Pagkatapos magsagawa ng pagsusuri, ang appraiser ay dumating sa konklusyon na ang pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ng ari-arian na tinasa ay ang paggamit nito para sa layunin nito - isang apartment. Ang mga karagdagang kalkulasyon upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng paksang ari-arian ay isinagawa batay sa konklusyong ito.
Kasama sa pamamaraan ng pagtatasa ang: 1) koleksyon ng kinakailangang dokumentasyon at impormasyon tungkol sa bagay ng pagtatasa; 2) aplikasyon ng isang comparative approach sa pagtatasa ng market value; 3) pagsulat ng Ulat na ito.
2015-03-24 | kasikatan: 16106
Ulat sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng isang ordinaryong bahagi ng OJSC Kostromskaya GRES
Bilang bahagi ng takdang-aralin na ito, ang market value ng isang bahagi ng OJSC Kostroma State District Power Plant ay tinasa. Ang mga resulta ng pagtatasa ay ginamit para sa layunin ng pag-aambag ng mga bahagi ng OJSC Kostromskaya GRES bilang pagbabayad para sa karagdagang mga pagbabahagi ng OJSC OGK-3. Ang pagtatasa ay isinagawa noong Abril 1, 2005.
Sa panahon ng proseso ng pagtatasa, iba't ibang mga pamamaraan at diskarte ang ginagamit, pinaka-angkop para sa ibinigay na kaso. Ang pagtatasa na ito ay isinagawa alinsunod sa Batas ng Russian Federation "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation", "Mga Pamantayan sa Pagpapahalaga na Mandatory para sa Aplikasyon ng Mga Paksa ng Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga", Pamamaraan at Mga Alituntunin para sa Pagpapahalaga ng mga Negosyo at (o) Mga Asset ng RAO UES ng Russia at mga SDC nito, na binuo ni Deloitte & Touche.
Batay sa mga resulta ng pagsusuri ng mga kalakasan at kahinaan ng mga resulta na nakuha sa loob ng balangkas ng iba't ibang mga diskarte, pagkatapos ng mga konsultasyon sa mga kinatawan ng mga kumpanya ng pamumuhunan at mga kinatawan ng Deloitte & Touche, nagpasya ang Appraiser na isaalang-alang, kasama ang unang opsyon ng pagdaragdag weights, ang opsyon ng pagbibigay ng higit na timbang sa mga resulta ng diskarte sa kita. Ang pagpipiliang ito ay nabibigyang katwiran sa pamamagitan ng katotohanan na kapag bumibili at nagbebenta ng isang asset, ang isang makatwirang mamumuhunan ay pangunahing nakatuon hindi sa retrospective ng mga aktibidad ng kumpanya, ngunit sa mga prospective na stream ng kita na maaari niyang matanggap mula sa nakuha na asset.
Tagapagpatupad: Consortium "Expert - Russian Assessment", noong Abril 1, 2005
2015-03-07 | kasikatan: 15317
Mag-ulat sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng bagay na "Mga lugar ng administrasyon"
Mag-ulat sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng isang real estate property - administratibong lugar na may lawak na 336.1 square meters. m., pag-aari ng munisipalidad na "City of Kirov".

Ang layunin ng pagtatasa na ito ay upang matukoy ang mga kakaibang pagpepresyo ng bagay sa pagpapahalaga na may kaugnayan sa mga katangian ng kaukulang segment ng merkado, legal na pamagat, dami at husay na katangian ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin ang mga detalye ng pagsasanay sa pagpapatupad ng batas para sa iminungkahing transaksyon. Gagawin nitong posible na malinaw na matukoy ang bagay ng pagtatasa sa sistema ng tunay at sapilitang mga karapatan at magbigay ng wastong pagbibigay-katwiran para sa uri ng halagang tinutukoy. Ang pagsusuri sa dokumentasyon ay magbibigay-daan sa amin na tukuyin ang mga pangunahing bahagi ng mga panganib na nauugnay sa pagtatasa at kalkulahin ang halaga ng kanilang saklaw.
Ang ulat ng pagtatasa ay pinagsama-sama alinsunod sa Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagtatasa sa Russian Federation" na may petsang Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ; pederal na mga pamantayan sa pagpapahalaga, ang hanay ng mga pamantayan sa pagpapahalaga ng Russian Society of Appraisers (SSO ROO 2010).
Ang pagsusuri sa mga resultang nakuha para sa pagsunod sa data ng merkado ay nagpakita na ang halaga sa pamilihan ng ari-arian na tinatasa ay may halagang maihahambing sa mga tagapagpahiwatig ng merkado. Ang halaga ng mga bagay ay nasa hanay ng mga average na halaga para sa mga bagay na matatagpuan sa isang katulad na bahagi ng lungsod ng Kirov, na may katulad na layunin at teknikal na kondisyon.
Ang appraiser ay hindi nagsagawa ng pag-audit o iba pang pinansiyal na pag-verify ng impormasyong ibinigay mo na ginamit sa ulat na ito, at samakatuwid ay hindi tumatanggap ng responsibilidad para sa pagiging maaasahan ng impormasyong ito.
Alinsunod sa layunin ng pagpapahalaga, ang halaga sa pamilihan ng Bagay sa Pagpapahalaga ay natukoy batay sa Pederal na Batas No. 135-FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" na may petsang Hulyo 29, 1998 at ang Kodigo ng Mga Pamantayan sa Pagpapahalaga ng ang Russian Society of Appraisers SSO ROO 2010, na naaayon sa International Valuation Standards (2007 ) at ipinag-uutos na gamitin ng mga miyembro ng self-regulatory organization ng mga appraiser.
Ang paggamit ng SSO ROO 2010, na ipinag-uutos para sa paggamit ng mga paksa ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, ay dahil sa ang katunayan na ang Valuation Object ay matatagpuan sa teritoryo ng Russian Federation, pati na rin ang katotohanan na ang Appraiser ay nagsasagawa ng mga aktibidad nito sa teritoryo. ng Russian Federation. Ang mga pamantayang ito ay ginamit upang matukoy ang mga diskarte sa pagtatasa, ang pamamaraan para sa pagsasagawa ng trabaho, at kapag gumuhit ng Ulat sa Pagtatasa.
Ang aplikasyon ng Code of Standards ng Russian Society of Appraisers (ROA) ay dahil sa ang katunayan na ang ROO Valuation Standards ay lubos na naglalarawan sa mga termino, kahulugan, konsepto at mga pamamaraan ng pagtatasa na ginagamit kapag nagsasagawa ng trabaho sa pagtatasa ng iba't ibang uri ng ari-arian.

2015-03-07 | kasikatan: 17850
Mag-ulat sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng bagay na "Shop premises"
Mag-ulat sa pagtatasa ng halaga ng pamilihan ng isang ari-arian - isang lugar ng tindahan na may sukat na 30.2 metro kuwadrado. m., sa address: Kirov, st. Lenina, 86, kabilang sa munisipal na pormasyon na "City of Kirov".

Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian. Ang resulta ng pagtatasa ay ang panghuling halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Ang resulta ng pagtatasa ay maaaring gamitin upang ihiwalay ang munisipal na ari-arian.
Ang mga resulta ng pagtatasa ng inilarawan na bagay ay binalak na gamitin para sa alienation ng munisipal na ari-arian.
Sa pagtatasa na ito, ang mga sumusunod na pamantayan sa pagtatasa ay inilapat: Set ng mga pamantayan sa pagtatasa ng Russian Society of Appraisers SSO ROO 2010, na naaayon sa International Assessment Standards (2007) at ipinag-uutos na gamitin ng mga miyembro ng self-regulatory organization ng mga appraiser.
Ang Code of Valuation Standards (CSO 2010) ng Russian Society of Appraisers (ROO) ay inilaan para sa pagtatasa ng halaga ng ari-arian sa Russian Federation at iba pang mga CIS na bansa - sa ganap na pagsunod sa mga tinatanggap na dokumento.
Ginawa ng ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2015-03-07 | kasikatan: 13746
Mag-ulat sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng mga nakarehistrong ordinaryong pagbabahagi ng OJSC
Layunin at layunin ng pagtatasa: pagpapasiya ng halaga sa merkado ng mga rehistradong ordinaryong pagbabahagi (100% ng awtorisadong kapital) ng OJSC (Uri ng aktibidad - produksyon ng mga produkto sa pag-imprenta) para sa layunin ng pagbibigay ng kontribusyon sa awtorisadong kapital.
Ang property complex ng isang enterprise ay hindi sumasalamin sa tunay na kakayahan ng enterprise na makabuo ng kita, ngunit sumasalamin sa kasalukuyang estado ng enterprise, na ipinahayag sa pamamagitan ng estado ng mga asset at pananagutan nito. Sa kasong ito, hindi na kailangang tukuyin ang halaga ng pagpuksa sa oras ng pagtatasa dahil sa kawalan ng mga kadahilanan para sa agarang pagpuksa o pagbebenta ng negosyo. Para sa mga layunin ng pagtatasa na ito, ang pinakamainam, ayon sa aming Appraiser, ay ang paraan ng adjusted book value ng mga net asset ng enterprise.
Bilang resulta ng pag-aaral ng impormasyong ibinigay tungkol sa mga negosyo sa industriyang ito sa iba't ibang mapagkukunan, kabilang ang sa National Quotation System (www.nqs.ru) noong Oktubre 1, 2004, ang impormasyong naaangkop para sa mga layunin ng pagtatasa na ito sa presyo ng pagbabahagi ng mga negosyong ito sa walang over-the-counter na merkado. Samakatuwid, ang mga pamamaraan ng analogue enterprise - ang paraan ng capital market, ang paraan ng transaksyon ay hindi maaaring gamitin.
Upang masuri ang market value ng mga ordinaryong share ng OJSC KKK, ginamit ng ulat na ito ang sumusunod:
1. paraan ng pagbabawas ng mga cash flow;
2. adjusted balance sheet net assets method.
Tagapagganap: Art Expert LLC. Kazan, 2004
2015-02-23 | kasikatan: 10971
Ulat sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng bagay na "Post office premises"
Ang layunin ng pagtatasa na ito ay upang matukoy ang mga kakaibang katangian ng pagpepresyo ng bagay sa pagpapahalaga na may kaugnayan sa mga katangian ng kaukulang bahagi ng merkado, legal na pamagat, dami at husay na katangian ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin ang mga detalye ng pagsasanay sa pagpapatupad ng batas para sa iminungkahing transaksyon. Gagawin nitong posible na malinaw na matukoy ang bagay ng pagtatasa sa sistema ng tunay at sapilitang mga karapatan at magbigay ng wastong katwiran para sa uri ng halagang tinutukoy. Ang pagsusuri sa dokumentasyon ay magbibigay-daan sa amin na tukuyin ang mga pangunahing bahagi ng mga panganib na nauugnay sa pagtatasa at kalkulahin ang halaga ng kanilang saklaw. Bilang isang resulta, ang isang wastong pang-ekonomiya at legal na pagbibigay-katwiran para sa pangwakas na pagtatasa ng bagay para sa tinukoy na layunin ay dapat isagawa.
Ang resulta ng pagtatasa ay dapat na gamitin para sa layunin ng alienation ng ari-arian sa batayan ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay independiyenteng tinutukoy ng appraiser;
Opisina ng komunikasyon. Lugar na 108.1 sq.m. Unang palapag. Address: rehiyon ng Kirov, Oktyabrsky prospect. Ang may-ari ng ari-arian na sinusuri ay ang munisipalidad na "lungsod ng Kirov".
Layunin ng pagtatasa: Pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ng tinasa na mga karapatan sa paksa ng pagtatasa
Ang layunin ng pagsasama-sama ng mga resulta ng lahat ng ginamit na diskarte ay upang matukoy ang mga pakinabang at disadvantages ng bawat isa sa kanila, at, sa gayon, upang bumuo ng isang solong pagtatantya ng gastos. Ang mga pakinabang ng bawat diskarte sa pagtatasa ng pinag-uusapang ari-arian ay tinutukoy ng mga sumusunod na pamantayan:
Ang uri, kalidad at lawak ng impormasyon kung saan nakabatay ang pagsusuri.
Ang kakayahang isaalang-alang ang mga partikular na tampok ng isang bagay na nakakaapekto sa halaga nito, tulad ng paggamit, potensyal na kakayahang kumita.
Pinagmulan: Federal State Unitary Enterprise "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", sangay ng Kirov, 2010.
2015-02-23 | kasikatan: 8179
Ulat sa pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng ari-arian na "Cafe premises"
Mag-ulat sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang lugar na may lawak na 33.2 metro kuwadrado. m sa address ng rehiyon ng Kirov, Kirov, st. Moscow, 181
Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian. Ang resulta ng pagtatasa ay ang panghuling halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Ang resulta ng pagtatasa ay maaaring gamitin upang ihiwalay ang munisipal na ari-arian. Ang mga resulta ng pagtatasa ng inilarawan na bagay ay binalak na gamitin para sa alienation ng munisipal na ari-arian.
Ang layunin ng gawaing ito ay tukuyin ang mga kakaibang katangian ng pagpepresyo ng bagay sa pagpapahalaga na may kaugnayan sa mga katangian ng kaukulang segment ng merkado, legal na pamagat, dami at husay na katangian ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin ang mga detalye ng pagsasanay sa pagpapatupad ng batas para sa iminungkahing transaksyon. Gagawin nitong posible na malinaw na matukoy ang bagay ng pagtatasa sa sistema ng tunay at sapilitang mga karapatan at magbigay ng wastong pagbibigay-katwiran para sa uri ng halagang tinutukoy. Ang pagsusuri sa dokumentasyon ay magbibigay-daan sa amin na tukuyin ang mga pangunahing bahagi ng mga panganib na nauugnay sa pagtatasa at kalkulahin ang halaga ng kanilang saklaw. Bilang isang resulta, ang isang wastong pang-ekonomiya at legal na pagbibigay-katwiran para sa pangwakas na pagtatasa ng bagay para sa tinukoy na layunin ay dapat isagawa.
Ginawa ng ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | kasikatan: 11043
Ulat sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng ari-arian na "Shop premises"
Mag-ulat sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang lugar na may lawak na 14.2 metro kuwadrado. m. m sa address ng rehiyon ng Kirov, Kirov, st. Nekrasova, 1
Ang layunin ng pagtatasa ay upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian. Ang resulta ng pagtatasa ay ang panghuling halaga ng bagay sa pagpapahalaga. Ang resulta ng pagtatasa ay maaaring gamitin upang ihiwalay ang munisipal na ari-arian.
Ang ulat na ito ay pinagsama-sama alinsunod sa Pederal na Batas "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" na may petsang Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ; pederal na mga pamantayan sa pagpapahalaga, ang hanay ng mga pamantayan sa pagpapahalaga ng Russian Society of Appraisers (SSO ROO 2010).
Ang layunin ng gawaing ito ay tukuyin ang mga kakaibang katangian ng pagpepresyo ng bagay sa pagpapahalaga na may kaugnayan sa mga katangian ng kaukulang segment ng merkado, legal na pamagat, dami at husay na katangian ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin ang mga detalye ng pagsasanay sa pagpapatupad ng batas para sa iminungkahing transaksyon. Gagawin nitong posible na malinaw na matukoy ang bagay ng pagtatasa sa sistema ng tunay at sapilitang mga karapatan at magbigay ng wastong pagbibigay-katwiran para sa uri ng halagang tinutukoy. Ang pagsusuri sa dokumentasyon ay magbibigay-daan sa amin na tukuyin ang mga pangunahing bahagi ng mga panganib na nauugnay sa pagtatasa at kalkulahin ang halaga ng kanilang saklaw.
Sa pangkalahatan, ang inirerekomendang halaga para sa pagkumpleto ng isang transaksyon ay ang halaga sa pamilihan. Ang terminong ito ay nagpapahiwatig ng legal na paggamit, na, sa turn, ay nagpapataw ng responsibilidad sa tipikal na nagbebenta upang garantiya ang pagganap ng item. Sa kasong ito, ang nagbebenta ay hindi interesado sa serbisyo ng warranty at ang serbisyo ay isinasagawa alinsunod sa mga kinakailangan ng Civil Code ng Russian Federation. Alinsunod dito, kapag kinakalkula ang mga parameter ng gastos, kinakailangang isaalang-alang ang kawalan ng mga obligasyon sa warranty para sa pagganap at isagawa ang mga benta sa isang "as is" na batayan.
Gusto mo bang mag-post ng ulat? sa aming website? Sumulat sa amin tungkol dito.

Basahin:

Ano ang paraan ng pagpapakain ng mga coelenterates? Mga panuntunan para sa pagdaragdag ng mga puwersa. Lakas. Pagdaragdag ng pwersa. Tingnan kung ano ang "Addition of forces" sa ibang mga diksyunaryo Pagpapatibay para sa waxing na Buwan: para sa pera, pag-ibig, tagumpay Mga Pagpapatibay 9 lunar day Hulyo Ilang tablet ang dapat inumin ng bitamina e Natalya Solntseva ang tatlong pagkamatay ni Columbine Solntseva ang tatlong pagkamatay ni Columbine

Basahin: