Razlozi za nastanak gradova milionera. Razvoj gradova i teritorija. Protokol studija

Skrenuti pažnju na gradove sa milionerima;

Identifikovati faktore koji doprinose nastanku gradova milionera;

Analizirati karakteristike razvoja gradova milionera;

Odrediti funkcije koje određuju “lice” grada ili “profesiju” gradskog milionera;

Identifikujte probleme gradova milionera

Hipoteza

Pojava gradova povezana je s nizom faktora koji se mijenjaju tokom vremena. Ranije su gradovi milioneri bili smješteni na strateški i geografski najpovoljnijim lokacijama. Trenutno je blagostanje gradova milionera i njihovih stanovnika determinisano stepenom razvoja uslužnog sektora i prisustvom ili odsustvom obližnjih konkurentskih centara razvoja i privlačenja Po čemu se gradovi milioneri razlikuju širom sveta? Gdje će se pojaviti gradovi milioneri i šta će postati u budućnosti?

Oprema i materijali

Udžbenici geografije, imenik zemalja svijeta, atlas karte, statistički podaci, politička karta svijeta, mapa gustine naseljenosti svijeta, karta grada milionera.

Zašto su studiji potrebni materijali drugih učesnika?

Kao rezultat aktivnog učešća u projektu „Milionerski gradovi“ kroz GlobalLab, upoznaje se sa gradovima, akumulira određenu zalihu činjenica i istraživačkih ideja, te širi vidike. Prikupljanje rezultata (podataka) sprovode učesnici iz različitih gradova milionera, čime se u projekat uključuju i istomišljenici iz međunarodne mrežne zajednice

Protokol studija

1. Među gradovima milionerima odaberite grad milionera koji vas zanima. Stavite ovaj grad na mapu.

2.Pronađi informacije o vremenu nastanka. području. broj stanovnika odabranog milionerskog grada.

3. Proučite faktore koji doprinose formiranju grada milionera.

5. Razmotrite funkcionalne karakteristike grada milionera i odaberite one koje su tipične za vaš grad

6. Identifikujte karakteristike urbanog razvoja grada milionera (višespratnice)

7. Odredite bazu resursa grada milionera.

8. Identifikujte sektore specijalizacije grada milionera

9. Identifikujte probleme gradova milionera koje smatrate najvažnijim

10. Simboli gradova (grb i zastava). Mjesta kulturne baštine

1

Proučavanje teritorijalnih karakteristika razvoja urbanih područja u savremenom periodu je od naučnog i praktičnog značaja zbog potrebe utvrđivanja teritorijalne strategije održivog razvoja grada, uzimajući u obzir mišljenja stanovnika. Prilikom izrade strategije teritorijalnog razvoja grada potrebno je koristiti ekonomsko-geografski naučno-konstruktivni pristup. Sociološko istraživanje gradskog stanovništva važna je komponenta sveobuhvatne ekonomsko-geografske studije milionerskog grada, koja omogućava utvrđivanje stepena uključenosti ispitanika, aktivnosti stanovništva u rješavanju urbanih problema i glavnih preferencija. o budućim perspektivama razvoja grada. Trenutno postoji svijest o tome kako ideje urbanog razvoja mogu učiniti život svakog stanovnika ugodnijim i sretnijim. Da bi grad Ufa postao najatraktivnije mjesto za život i investitore, potrebno je riješiti pitanja urbanog razvoja urbane sredine, uzimajući u obzir mišljenja samih stanovnika grada.

teritorijalno-strukturna transformacija

razvoj

promijeniti

evolucija

gentrifikacija

suburbanizacija

deindustrijalizacija

segregacija

1. Geografija stanovništva i društvena geografija. Zbirka "Pitanja geografije". – M.: Izdavačka kuća “Kodeks”, 2013. – br. 135. – 552 str.

2. Kirsanova N.V. Evolucija teritorijalne strukture Rostova na Donu: faktori i trendovi postsovjetske faze [Tekst]: apstrakt. diss. Cand. geograf. Nauke (25.00.24) Ekonomska, društvena, politička i rekreativna geografija – Sankt Peterburg, 2010. – 15 str.

3. Lappo G.M. Gradovi Rusije. Pogled geografa. – M.: Novi hronograf, 2012. – 504 str.

4. Novi pogled na ekonomsku geografiju. Izvještaj o svjetskom razvoju. – M.: Izdavačka kuća „Ves Mir“, 2009. – 385 str.

5. Pertsik E.N. Geografska misao: istorija, problemi, potraga za rješenjima. – M.: Master, 2013. – 428 str.

6. Safiullin R.G., Gataullin R.F., Komarov A.G. Socio-ekonomska efikasnost migracionih procesa u regionu // Problemi moderne ekonomije. – 2014. – br. 1 (49). – str. 193–196.

7. Safiullin R.G., Safiullina R.M., Teritorijalno-strukturna procjena geodemografske situacije arktičkih teritorija Rusije. – Ekaterinburg: UO RAS, 2015. – P. 349–35.

8. Safiullin R.G., Safiullina R.M., Ibragimova Z.F. Teritorijalno-strukturna transformacija grada milionera: teorijski pristupi i metode // Regionalne studije. – 2015. – br. 1 (47). – str. 18–23.

9. Safiullin R.G., Safiullina R.M., Faronova Yu.V. Geodemografski razvoj gradova u Republici Bjelorusiji: regionalna dijagnostika // Napredak moderne prirodne nauke. – 2016. – br. 5–1. – str. 158–168.

10. Sinenko S.G. Lagane šetnje Ufom. Gradski vodič. – Ufa: Kitap, 2010. – 376 str.

11. Teorija socio-ekonomske geografije: trenutno stanje i perspektive razvoja. – Rostov n/d: Izdavačka kuća EFU, 2010. – 476 str.

12. Teorija socio-ekonomske geografije: raspon modernih pogleda. -Rostov n/d: Izdavačka kuća EFU, 2010. – 166 str.

13. Ufa: pogled u budućnost. Izvještaj o rezultatima radne sjednice na izradi Strategije razvoja grada. – Ufa: Glavarkhitektura, 2014. – 226 str.

14. Faronova Yu.V. Urbanističko planiranje: ekonomsko-geografski pristup (na primjeru Republike Baškortostan). Geografija i region: materijali međunarodnog naučno-praktičnog. konf. (23–25. septembar 2015.): u 6 tomova / Perm. stanje nacionalni istraživanja univ. – Perm, 2015. – T.III: Socio-ekonomska geografija. – str. 230–236.

15. Taulor P. Geografija globalnog civilnog društva: Nevladine organizacije u svjetskoj mreži gradova // GaWC Research Bulletin. 2003. – br. 119.

Urbane aglomeracije u Rusiji u procesu spontanog i ciljanog teritorijalnog razvoja. Ovaj proces se zasniva na ekonomskoj dobiti, tzv. efektu aglomeracije – smanjenju troškova zbog kombinacije različitih aktivnosti na jednom mjestu. Međutim, efekat ove koristi ima svoju granicu: rastući troškovi transporta za transport sirovina, robe i putnika treba da ostanu profitabilni po svaku cenu, a ne da dovedu do smanjenja kvaliteta životne sredine. Efikasan teritorijalni razvoj urbanih aglomeracija podrazumeva dugoročno strateško planiranje društvene, saobraćajne, ekološke i inženjerske infrastrukture uz optimizaciju korišćenja zemljišta, identifikaciju novih teritorija za razvoj (lokacija stanovanja, zapošljavanja i poslovanja). To zapravo znači dugoročno stvaranje aglomeracione zajednice kao oblika međuopštinske saradnje sa racionalno uređenom teritorijom u teritorijalnom sistemu „grad-predgrađe“ i obezbeđivanje efektivnog zajedničkog korišćenja zemljišta.

Mnogi naučni radovi i studije posvećeni su pitanjima teritorijalnog razvoja Republike Baškortostan i grada Ufe. U proteklih dvadeset godina, aglomeracija Ufa nekontrolisano raste teritorijalno, nepovratno apsorbujući okolna seoska naselja. To utiče na pogoršanje ekološke situacije u gradu, dovodi do produžavanja putnog pravca, povećanja troškova izgradnje novih mreža i infrastrukture, kao i troškova održavanja postojeće infrastrukture, te povećane neravnomjernosti u raspodjeli saobraćajnica. poresku osnovicu u cijeloj aglomeraciji. Kao rezultat toga, formira se značajno povećanje jaza u prihodima između opština koje se nalaze na periferiji iu centru - grada Ufe. Rješenje ovih problema moguće je stvaranjem novih centara privlačenja na periferiji aglomeracije Ufa, kretanjem toka investicija na nove teritorije, transformacijom neracionalno korištenih industrijskih zona unutar grada, zalihama dotrajalih stambenih objekata. , te poboljšanje vodnog područja rijeke. Bijelo u gradu.

Gradovi se iz perspektive „nove ekonomske geografije“ smatraju aglomeracijskim centrima, gradovi centrima za otvaranje radnih mjesta, gradovi pokretačima ekonomskog razvoja teritorije. Gradovi milioneri su teritorijalno organizovani sistemi velikih razmera koji postaju složeniji i transformišu se pod uticajem spoljašnjih i unutrašnjih procesa. U novim socio-ekonomskim uslovima, teritorija grada milionera se restrukturira, postajući jedan od najvažnijih alata za njegov razvoj i povećanje konkurentnosti, privlačenje ljudskih i finansijskih resursa, ulaganja itd. Dolazi do promjene u konfiguraciji dosadašnjih elemenata teritorijalne strukture grada, koja se očituje u promjeni njihove lokalizacije, veličine i prenamjene, te nastanku novih elemenata. U pozadini brzog širenja urbanog prostora, istovremeno dolazi do „zgušnjavanja“ njegovih centralnih područja.

U sadašnjoj fazi razvoja, teritorijalnu strukturu milionskog grada Ufe karakteriziraju značajne transformacije. Tako, posebno, u teritorijalnoj strukturi grada Ufe dolazi do smanjenja industrijskih zona u centralnom dijelu grada zbog njihove prenamjene u kulturne, poslovne i javne objekte (trgovačko-zabavni kompleks Mir – nekadašnji odjevni predmet fabrike), kao i transfer na periferiju grada ili van njegovih granica.

Stambene zone centra i područja koja se nalaze duž glavnih autoputeva, prvi spratovi centralnih ulica, zamjenjuju se objektima poslovne aktivnosti (Oktobarska avenija, Lenjinova, Engelsova, Tsuryupa, Komunistička, Kirova, Černiševskog, Dostojevskog, Frunze ulica).

Pojava trgovačkih i zabavnih kompleksa velikog formata, koncentrisanih oko drugih objekata tercijarne sfere, doprinosi formiranju novih lokalnih centara kako urbanog tako i regionalnog značaja. U gradu Ufa postoji 6 trgovačkih i zabavnih centara (SEC) (prigradsko područje za iznajmljivanje više od 25 hiljada kvadratnih metara), ovo je 13. mjesto po broju trgovačkih i zabavnih centara među gradovima milionerima u Rusiji . Intenzitet pojave trgovačkih i zabavnih centara zabilježen je u periodu od 2000. do 2006. godine.

Hipermarketi u Ufi počeli su da se grade 2009. godine. Njihova koncentracija (površina od najmanje 2,5 hiljada kvadratnih metara i prisustvo velikog parkinga) je uglavnom duž autoputa Ufa-Aerodrom i u centralnom delu grada.

Hotelski kompleksi (tri i četiri zvjezdice) nalaze se uglavnom u javnom i poslovnom dijelu grada. U Ufi je izgrađeno osam hotela za samit ŠOS-a i BRIKS-a 2015. godine.

Ključni procesi moderne intraurbane dinamike u Ufi su procesi suburbanizacije, gentrifikacije, deindustrijalizacije i segregacije.

Proces suburbanizacije se manifestuje u rastu prigradskih područja i povećanju privredne aktivnosti na periferiji urbanog područja. Karakteristika suburbanizacije Ufe je razvoj tradicionalne vanjske suburbanizacije, izražene u lokaciji teritorija uz središnji dio grada, koje zauzimaju razvoj posjeda i kolektivno vrtlarstvo. Danas je prigradsko područje grada u radijusu od 40-60 km područje spontanih deponija, odlažući otpad u vodena tijela (rijeke, jezera, bare), što je povezano, prije svega, sa brzim razvojem kolektivnog vrtlarstva prije 1998. godine, i drugo, haotičnom izgradnjom vikendica u prigradskom naselju od 2003. godine i koja se još uvijek nastavlja.

Proces gentrifikacije karakteriše pretežno lokalna distribucija i izražava se u izgradnji ili rekonstrukciji pojedinačnih objekata u centralnim gradskim blokovima.

Posebno se razvijaju procesi deindustrijalizacije, koji doprinose funkcionalnoj preorijentaciji grada i restrukturiranju njegove teritorijalne strukture. Proces deindustrijalizacije se izražava u likvidaciji, premeštanju na periferiju ili prenamjeni proizvodnih preduzeća koja se nalaze uglavnom u centru grada (fabrika konfekcije Mir, fabrika UZEMIKS, fabrika BETO, fabrika konditorskih proizvoda Ufa). Industrijska preduzeća se zamjenjuju uslužnim preduzećima i ostvaruje se njihova ukupna dominacija u teritorijalnoj strukturi. Kao primjer možemo navesti realizaciju planskog projekta za industrijsko čvorište Lihačevski, gdje su, uz rekonstruisane proizvodne pogone (tvornice NUMIK, Amstar, UMKK) koji su rekonstruisani i uspješno rade u novim uslovima, nove, do tada neobične funkcije. navedeno - veliki trgovački kompleksi (Raduga, tržni centar Parus), kompleks Arena, itd.). Trgovačka funkcija se razvija na mjestu nekadašnje dugovaljačke fabrike. Postepena promjena funkcionalne specifičnosti grada očituje se u teritorijalnoj reorganizaciji prostora (premještanje industrijskih, stambenih i trgovačkih zona od strane subjekata poslovne djelatnosti iz centralnih područja grada na periferiju, itd.).

Segregacijski procesi u gradu imaju neke specifičnosti i stope razvoja, izražene prije svega u podjeli urbanog prostora na „prestižna” i „najneprestižna” područja.

Na osnovu rezultata onoga što smo uradili u periodu 2009-2010. sociološko istraživanje (broj ispitanika bio je 700 ljudi), polovina ispitanika - stanovnika grada Ufe prilično je zadovoljna oblastima u kojima žive, smatrajući ih udobnim i zgodnim: zbir odgovora "definitivno da" i „najvjerovatnije da“ na pitanje „Mislite li da je to Da li je vaš okrug Ufa udoban i pogodan za život?“ iznosio je 50% (slika 1). Druga trećina ispitanika zauzima neutralan stav, ističući kako pozitivne aspekte svog područja tako i neriješene probleme (28%). Tako je ukupno zadovoljstvo na nivou od 78%, dok samo 21% ispitanika u Ufi izražava nezadovoljstvo svojim područjem.

Rice. 1. Procjena stanovnika Ufe o udobnosti i pogodnosti života u tom području

Rice. 2. Teritorijalne preferencije stanovništva Ufe u pogledu promjene mjesta stanovanja

Rice. 3. Teritorijalne sklonosti stanovništva Ufe da se presele iz svog stalnog prebivališta

Prema podacima ankete, češće su negativne odgovore davali stariji ispitanici, kao i osobe sa natprosječnim primanjima koje imaju visoke zahtjeve u pogledu uslova života. Mladi od 16-24 godine najpozitivnije percipiraju svoje područje (71% odgovora „definitivno da” i „prije da”), dok je u starosnoj grupi 25-34 visok udio negativnih ocjena.

Najveće nezadovoljstvo teritorijom stanovanja izražavaju građani iz najindustrijskih četvrti grada - Kalinjinskog i Ordžonikidzea.

Prema mišljenju ispitanika, udobna područja stanovanja uključuju Kirovski (Zelena Rošča, Južni), Sovetsky i Oktjabrski - 67%, 60% i 57% ispitanika dalo je pozitivne ocjene u njima, respektivno.

Jedan od pokazatelja stanja u urbanom području je broj stanovnika koji su spremni da se presele u drugi dio grada. Visok procenat onih koji su negativno odgovorili na pitanje "Molim vas, recite mi, da li biste se preselili u drugi okrug Ufe?" (prema podacima iz masovnog istraživanja stanovništva, zbir odgovora „definitivno ne” i „verovatno ne” iznosi 74%) dobar je pokazatelj.

Sasvim je predvidljivo da se pokretljivost smanjuje sa godinama (31% u starosnoj grupi 16-24 naspram 12% u starosnoj grupi 55+). Ljudi sa niskim nivoom obrazovanja takođe se manje kreću.

Lider u broju anketiranih ljudi koji žele promijeniti mjesto stanovanja je okrug Ordžonikidze (35%), koji pokazuje nizak nivo udobnosti i pogodnosti. Slična osjećanja su tipična i za stanovnike okruga Kalininsky (24%) i Demsky (22%), gdje je udaljenost regije negativan faktor. Najdomoljubniji su stanovnici okruga Sovetsky (95% koji ne žele da se presele), Leninsky i Oktyabrsky (89% odnosno 84%).

Rang atraktivnosti urbanih područja za život je sljedeća. Većina ispitanika koji žele da se presele žele da se nastanjuju u okruzima Sovetsky (40%), Oktyabrsky (33%) i Kirovsky (15%).

Značajan dio stanovništva Lenjinskog i Kirovskog okruga želio bi se preseliti u Oktjabrski okrug - nedaleko od trenutnog mjesta stanovanja, ali bliže centru, u razvijeniji i udobniji dio Ufe. Također, Oktjabrski okrug je na prvom mjestu na ljestvici stanovnika okruga Kalininsky i Ordzhonikidze koji se žele smjestiti na ekološki prihvatljivije mjesto, daleko od fabrika, ali ne i odmaknuti se od centra grada.

Iz ovog ili onog razloga, svaki peti ispitanik (25%) bi bio spreman da napusti Ufu. Oni koji žele da se presele naveli su drugi grad u Rusiji (8%) ili drugu zemlju (6%) kao svoje omiljeno mesto za život; 67% učesnika masovnog istraživanja, čak i da je bilo mogućnosti za preseljenje, ne bi ih iskoristilo ; još 6% bi se samo preselilo u drugu administrativnu oblast grada Ufa.

Najmobilniji su bili mladi i ljudi srednjih godina, kao i ispitanici sa visokim obrazovanjem. Ovo je negativan faktor za dalji održivi razvoj grada Ufe, jer ove kategorije ispitanika predstavljaju buduću osnovu ekonomski aktivnog stanovništva grada.

Među onima koji bi radije ostali, preovlađuju ispitanici stariji od 45 godina, što je alarmantan signal, jer odliv mladih iz grada, čak i sa velikim brojem patriotskih građana, povlači niz socio-ekonomskih i demografskih problemi: starenje stanovništva, smanjenje specifične težine radno sposobnog stanovništva, pad nataliteta, porast morbiditeta i mortaliteta stanovništva, usporavanje rasta prosječnog dohotka po glavi stanovnika, sve veća socijalizacija gradskog budžeta, povećanje broja radnih migranata, povećanje etno-kulturnih i vjerskih suprotnosti.

Stoga se mogu izvući sljedeći zaključci. Većina ispitanih stanovnika Ufe (74% učesnika ankete) zadovoljni su područjima u kojima žive. Prema rezultatima istraživanja, najprosperitetniji u smislu udobnosti i pogodnosti života uključuju okruge Sovetsky, Oktyabrsky i Kirovsky, uključujući povijesni dio grada, centar i integrirana područja razvoja (Centar, Green Grove, Prospect). Područja prosječnog prestiža su Lenjinski, Demski, uključujući Zaton. Najmanje prestižni su okrugi Ordžonikidze i Kalinjin, uključujući Inors i Shaksha.

Razmatrana pitanja su od naučnog i praktičnog značaja u vezi sa potrebom utvrđivanja teritorijalne strategije održivog razvoja grada Ufe. Određivanje strateških prioriteta za socio-etno-ekološko-ekonomski razvoj grada Ufe pripada regionalnoj eliti republike, na osnovu rezultata istraživanja naučne zajednice geourbanista. Konačnu odluku treba donijeti uzimajući u obzir mišljenja stanovnika na osnovu rezultata javnih rasprava, u kojima svaki stanovnik grada može učestvovati koristeći savremene komunikacijske mogućnosti. Međutim, prilikom izrade strategije teritorijalnog razvoja grada Ufe, ne treba zaboraviti na privatne interese stanovnika i predstavnika velikih i malih preduzeća o prostornom naučnom pristupu razvoju urbanih naselja i aglomeracija. Grad su, prije svega, ljudi koji ga nastanjuju, iu tom pogledu, unutrašnje raspoloženje stanovnika i njihov odnos prema rodnim mjestima posebno su važni za formiranje pozitivne slike grada Ufe u ruskom i globalnom nivou. Utvrđivanje unutrašnjeg raspoloženja ispitanika omogućava nam da identifikujemo percepciju građana o situaciji na svom području, u gradu u cjelini, da procijenimo koliko su stanovnici vezani za svoja rodna mjesta i povezuju li svoju budućnost sa gradom Ufa.

Bibliografska veza

Safiullin R.G., Safiullina R.M., Ibragimova Z.F. PROBLEMI EVOLUCIJE GRADA MILIONERA I TERITORIJALNE PREFERENCIJE STANOVNIŠTVA (NA PRIMJERU UFA) // Napredak moderne prirodne nauke. – 2017. – br. 3. – str. 117-121;
URL: http://natural-sciences.ru/ru/article/view?id=36422 (datum pristupa: 30.10.2019.). Predstavljamo Vam časopise u izdanju izdavačke kuće "Akademija prirodnih nauka"

Razvoj gradova i teritorija je vrlo obećavajući pravac u svijetu. Povezuje komercijalna i društvena pitanja, urbano planiranje i politička pitanja. Uspješan rad u ovom pravcu poboljšava imidž teritorije, doprinosi rastu privredne aktivnosti, povećava investicionu atraktivnost grada ili regije i, posebno, povećava vrijednost zemljišta i usmjerava komercijalni razvoj. Rad u okviru jedinstvenog programa unapređuje kvalitet života i rada na teritoriji kroz razvoj infrastrukture i skladan razvoj različitih sektora komercijalnih nekretnina.

Da bi kreirali koncept i odredili izglede za nekretnine, programeri moraju razumjeti kako grad živi i kako će se razvijati u budućnosti. Prilikom planiranja širenja prodajnih mreža, novih formata trgovina i trgovačkih centara, trgovci također moraju uzeti u obzir moguće scenarije u razmjerima gradova i teritorija. I također provoditi redovno praćenje perspektivnih područja za novu izgradnju kako bi se tamo otvorile nove trgovine.

Sva trgovina se zasniva na stanovništvu: njegovoj veličini, gustini, ekonomskom uspjehu (prihodu i blagostanju). Stoga ćemo naš razgovor o budućnosti teritorija i komercijalnom razvoju započeti s najvažnijim faktorom – karakteristikama stanovništva.

Karakteristike stanovništva
utvrđivanje potencijala teritorije

U početnoj fazi razvoja tržišta komercijalnih nekretnina, gradnja se odvijala u velikim gradovima, a mnogi projekti su bili osuđeni na uspjeh samo zato što su nadoknađivali nedostatak zaliha na teritoriji (roba, usluge, zabava, stambeni i kvalitetni poslovni prostor). Zatim proces ide u manje gradove i na nova tržišta (regije, države), gdje ima više lokalnih karakteristika i razlika. Da ne biste pogriješili na novoj teritoriji, potrebno je zamisliti njen tip. Tržište grada ili regiona karakteriše stanovništvo, gustina i prihod, ali u ruskim uslovima indikatori naseljenosti i gustine su na prvom mestu, jer se menjaju sporijim tempom od prihoda. Visoki prihodi stanovnika prestižnog centra grada često su zavaravajući. Tako su, procjenjujući prodaju u Centralnom okrugu Moskve 90-ih godina, neki stručnjaci nastavili smatrati Centralni administrativni okrug područjem koje najviše obećava, ne uzimajući u obzir da su visoke prodaje posljedica kupovine ne samo stanovnika tog područja, već i od strane ljudi koji posebno dolaze u centar radi kupovine. Pronicljiviji trgovci i programeri shvatili su prednosti lociranja trgovačkih centara i radnji u "spavačkim" dijelovima grada. Slična situacija je iu drugim gradovima, kada je precijenjena uloga područja sa bogatim stanovništvom, a podcijenjena uloga gusto naseljenih, ali siromašnijih područja.

Još jedna uobičajena greška koju čine programeri i trgovci je nerazumijevanje vrste teritorije. Na slici 2.1 prikazana su tri glavna tipa terena - urbani sa kontinuiranim naseljem, predgrađe sa naseljem uz autoputeve i slabo naseljena područja sa nejednakim naseljem - i pokazuje kako će izgledati komercijalna područja u zavisnosti od tipa naselja. U gradu su trgovački prostori bliski krugu ili nepravilnom poligonu, au predgrađima su protegnuti duž puteva. A u ruralnim područjima tačke koje spadaju u 5, 10, 15, 20-minutnu dostupnost automobilom nisu međusobno povezane, trgovačka područja nisu jedna figura, već se sastoje od nekoliko centara. U Rusiji, kada su gradili velike trgovačke centre i prodavnice sa pristupačnim automobilima, ponekad su se oslanjali na iskustvo Sjedinjenih Država, ne uzimajući u obzir, prvo, značajnu razliku u razvoju putne mreže, i drugo, ozloglašenu „onu -priča Amerika”, veoma proširena prigradska područja i teritorije između velikih gradova sa ravnomernom distribucijom stanovništva. Kod nas je slična situacija samo u područjima gdje klimatski uslovi doprinose razvoju poljoprivrede, značajan dio stanovništva (region, teritorija) živi u seoskim naseljima i zaposlen je u poljoprivredi i srodnoj proizvodnji prehrambene industrije. Primjer su Krasnodarsko i Stavropoljsko područje; slična slika se opaža na gotovo cijeloj teritoriji Ukrajine. Predgrađa u Sjedinjenim Državama su mnogo veća po površini i naseljenija nego u Rusiji. Poslednjih godina moskovska oblast, u radijusu od 50 kilometara od glavnog grada, počela se približavati „jednospratnoj Americi“, ali značajan procenat još uvek nije stalna, već letnja populacija. Ovako gusto okruženje dacha i vikend naselja, kao u Moskvi, nema u Sankt Peterburgu, a još više u drugim gradovima sa više od milion stanovnika: čim se granica velikog grada završi, područje sa zasebnim naseljima počinje.

Ruska putna mreža okružena velikim gradovima ima strukturu „riblje kosti“: slepe grane graniče sa autoputevima. Udaljenost od jedne do druge tačke duž puteva može značajno (često nekoliko puta) premašiti udaljenost između njih. Stoga, kada se rezerve regije uzmu u obzir pri određivanju trgovačkih zona velikog objekta, bilo bi pogrešno nacrtati radijus na karti. Mnoga naselja u stvarnosti neće biti unutar 20-minutne dostupnosti automobilom zbog činjenice da je potrebno mnogo vremena da se dođe do najbližeg radijalnog autoputa. Novi putevi će pomoći u poboljšanju transportne dostupnosti i približiti velike maloprodajne objekte kupcima (slika 2.2).

Jasno je da je rast stanovništva glavni pokretač razvoja tržišta – sve je više potrošača, a ljudi su sigurniji u ulaganje u ekonomiju zemlje, grada ili regije u razvoju. Konkretno, veličina populacije određuje potencijal za novu izgradnju, cijene i mogući profit za programere i trgovce. Tako je u Irkutsku i Novosibirsku prodajna cijena novih stanova počela padati i prije krize 2008. godine zbog činjenice da stanovništvo nije stizalo na teritoriju, a samo postojeći stanovnici grada mogli su prodavati nove kvadrate. A u Moskvi i gradovima moskovske regije, stanovništvo je stalno raslo (i stalno i privremeno), što je tržište kapitala učinilo najoptimističnijim tržištem u zemlji. Tržišta gradova sa preko milion stanovnika ostaju stabilna u pogledu broja stanovnika, ali su i ona pogođena procesom depopulacije. Početkom 21. veka u Rusiji je, pored Moskve, živelo 12 miliona ljudi, a Krasnojarsk se približavao milionskoj populaciji. Do 2008. broj više miliona stanovnika se smanjio: Perm i Volgograd su napustili listu. Od popisanih gradova milion i više, rast stanovništva zabilježen je samo u Moskvi, Kazanju, Jekaterinburgu i Čeljabinsku, a stabilna situacija je uočena u Omsku. Glavni razlozi opadanja stanovništva u mnogim ruskim gradovima su prirodni pad stanovništva i migracioni odliv (slika 2.3). Ispod su brojke objavljene u besplatnoj enciklopediji Wikipedia i koje karakteriziraju proces opadanja stanovništva u velikim ruskim gradovima. Istina, brojke ne uzimaju u obzir naseljene migrante iz drugih zemalja i ljude koji stvarno žive, rade i kupuju u gradu, a zvanično nisu njegovi stanovnici.

Promjene u broju stanovnika milionskih gradova
Rusija 2002-2008.

Plan: Uvod 1 Osnovne informacije 2 Milionerske aglomeracije 3 Pozadina 4 Formiranje prvih gradova milionera i gradova multimilionera 4.1 Sankt Peterburg 4.2 Moskva 5 Karakteristike razvoja 5.1 Rast i razvoj tokom sovjetske ere 5.2 Milionski gradovi u postsovjetskoj Rusiji Bilješke Uvod Milionski gradovi ili milionski gradovi- grupa gradova na teritoriji Ruske Federacije, čija populacija u administrativno-teritorijalnim granicama prelazi 1 milion ljudi. 1. Osnovne informacije Gradovi milioneri u Rusiji su najvažnija mesta koncentracije i privlačenja ljudskih, radnih, industrijskih, kulturnih, ekonomskih resursa i centri društveno-ekonomskog razvoja kako za svoj region, tako i obično za nekoliko okolnih regiona odjednom, a neki od njih (Moskva i blizu granica) - takođe za zemlje ZND i Aziju. Njihov značaj u ovom svojstvu zavisi ne samo od broja stanovnika, već i od niza drugih faktora, od kojih su najvažniji nivo prihoda stanovništva, akumulirani ekonomski i kulturni potencijal, kao i specifičnosti susjedne regije, za koje su milioneri centri transporta, visokog obrazovanja, trgovine, logistike, kulture itd. Tokom sovjetske ere, gradovi milioneri imali su pravo posjedovanja metroa i nekih drugih normativno raspoređenih resursa i javnih dobara, ali vjerovatnoća i prioritet njihovog primanja određivali su kako standardi Državnog odbora za planiranje, tako i, u velikoj mjeri, neformalnim odnosima šefova odgovarajućih regiona sa centralnim vlastima. U postsovjetskim vremenima gradove milionere odlikuje i poseban stav vlade (isto uključivanje u državni program izgradnje metroa, podrška razvoju putne infrastrukture od 2006. itd.) i to što su velika tržišta za sebe i za okolna područja privući investicije vezane za proizvodnju robe široke potrošnje, trgovinu i usluge (dilerski, uslužni i operaterski centri, filijale banaka, punktovi saveznih i međunarodnih maloprodajnih lanaca itd.) Prema trenutnim statističkim podacima, trenutno (2010.) u Rusiji postoji 12 gradova milionera, što je peti najveći broj gradova milionera među svim zemljama svijeta. Perm je bio milionerski grad do 2004, Volgograd - do 1999, 2002-2005. i tako je ponovo od 2010. Mjesto Grad Stanovništvo, ljudi (zvanični preliminarni rezultati popisa iz 2010.) Promjene u procentima do popisa iz 2002 1 Moskva 11514,3 hiljada ljudi 113% 2 Sankt Peterburg 4848,7 hiljada ljudi 104% 3 Novosibirsk 1473,7 hiljada ljudi 103% 4 Ekaterinburg 1350,1 hiljada ljudi 104% 5 Nižnji Novgorod 1250,6 hiljada ljudi 95% 6 Samara 1164,9 hiljada ljudi 101% 7 Omsk 1154,0 hiljada ljudi 102% 8 Kazan 1143,6 hiljada ljudi 103% 9 Chelyabinsk 1130,3 hiljade ljudi 105% 10 Rostov na Donu 1089,9 hiljada ljudi 102% 11 Ufa 1062,3 hiljade ljudi 102% 12 Volgograd 1021,2 hiljade ljudi 101% Dakle samo dva multimilionski grad(Moskva i Sankt Peterburg) imaju populaciju od preko 4 miliona ljudi, a samo jedna - Moskva - više od 10 miliona. Među ekonomskim regionima Rusije, najviše gradova milionera je u Uralskom ekonomskom regionu (Jekaterinburg, Čeljabinsk, Ufa i do 2004. godine Perm). U skladu sa političkim i administrativnim makrozoniranjem, najveći broj gradova milionera nalazi se u Volškom federalnom okrugu (Nižnji Novgorod, Samara, Kazanj, Ufa i do 2004. godine Perm). Struktura ekonomskih regija Rusije prema broju gradova milionera je sljedeća: Uralska ekonomska regija - 3 grada (prije 2004. - 4), Volga ekonomska regija - 3 grada, Zapadnosibirska ekonomska regija - 2 grada, Centralna ekonomska regija - 1 grad, Sjeverozapadna ekonomska regija - 1 grad, Volgo-Vyatka ekonomska regija - 1 grad, Ekonomski region Severnog Kavkaza - 1 grad. Struktura ruskih federalnih okruga prema broju gradova milionera je sljedeća: Volški federalni okrug - 4 grada (prije 2004. - 5), Sibirski federalni okrug - 2 grada, Uralski federalni okrug - 2 grada, Južni federalni okrug - 2 grada, Centralni federalni okrug - 1 grad, Sjeverozapadni federalni okrug - 1 grad, Severnokavkaski federalni okrug - ne, Dalekoistočni federalni okrug - br. Neki od najvećih gradova u Rusiji sa populacijom većom od 700 hiljada, ali manje od milion - Perm, Krasnojarsk, Saratov, Voronjež, Krasnodar, Toljati - ponekad se nazivaju submilionerski gradovi. Perm, koji je nekada bio milioner, kao i Krasnojarsk se često u novinarstvu i poluzvanično naziva milionerima. Većina ovih gradova milionera i submilionera (osim Toljatija i djelimično Saratova) su međuregionalni centri društveno-ekonomskog razvoja i privlačnosti, koji istovremeno postoje među gradovima sa manjim brojem stanovnika (Habarovsk za Daleki istok). Prema preliminarnim rezultatima popisa stanovništva iz 2010. godine, Mahačkala, jedan od rijetkih i najbrže rastućih najvećih ruskih gradova, čija je apsolutna većina u postsovjetskim vremenima imala negativnu dinamiku stanovništva, približila se tome da postane submilionski grad od 700 hiljada. Gotovo četvrtina stanovništva Rusije (22%) živi u 18 najvećih gradova (-multimilioneri,-milioneri i -podmilioneri). U njima je koncentrisana trećina gradskog stanovništva (31%). Mjesto 2009 (2008) Grad Godina dostizanja 1 milion stanovnika Stanovništvo, hiljade ljudi (od 01.01.2009.) Stanovništvo, hiljade ljudi (od 01.01.2008.) Ekonomska regija Federalni okrug Multimilionski gradovi (>2 miliona stanovnika) 1 Moskva 1897 10 509 10 470 Central Central 2 Sankt Peterburg ~1888 4 582 4 568 Northwestern Northwestern Gradovi milioneri (1-2 miliona stanovnika) 3 Novosibirsk 1962 1 397 1 391 West Siberian Sibirski 4 Ekaterinburg 1967 1 332 1 323 Ural Ural 5 Nižnji Novgorod ~1962 1 273 1 275 Volgo-Vjatski Privolzhsky 6 Samara 1967 1 135 1 135 Povolzhsky Privolzhsky 7 (8) Kazan 1979 1 131 1 120 Povolzhsky Privolzhsky 8 (7) Omsk 1975 1 129 1 131 West Siberian Sibirski 9 Chelyabinsk 1976 1 094 1 093 Ural Ural 10 Rostov na Donu 1987 1 049 1 049 North Caucasian Southern 11 Ufa 1980 1 025 1 029 Ural Privolzhsky 12 Volgograd 1989. (do 1999.), 2002 (prije 2005), 2010 982 984 Povolzhsky Southern Submilionerski gradovi (700-1000 hiljada stanovnika) 13 permski 1979. (do 2004.) 986 987 Ural Privolzhsky 14 Krasnojarsk - 948 936 East Siberian Sibirski 15 Voronjež - 844 840 Central Black Earth Central 16 Saratov - 831 836 Povolzhsky Privolzhsky 17 Tolyatti - 720 719 Povolzhsky Privolzhsky 18 Krasnodar - 711 710 North Caucasian Southern Ukupna populacija najvećih gradova: - 31 603 31 580 Stanovništvo Ruske Federacije: - 141 904 141 904 Udio stanovništva najvećih gradova u ukupnoj populaciji Rusije, % - 22 % 22 % Udio gradskog stanovništva Ruske Federacije (podaci iz Sveruskog popisa stanovništva iz 2002.) - 73 % 73 % Udio stanovništva najvećih gradova u ukupnoj urbanoj populaciji Rusije, % - 31 % 31 % Milionski gradovi su centri urbanih aglomeracija, koje dodatno karakterišu stanovništvo i značaj grada. 2. Milionerske aglomeracije Među aglomeracijama u Rusiji (vidi članak) postoje 22 sa populacijom većom od milion (izvori procjena stanovništva se razlikuju zbog nedostatka službene evidencije, osim vidjeti iu općim i pojedinačnim člancima): Mjesto Aglomeracija stanovništvo, urbanizirano/suburbanizirano-gravitirajuće, hiljada ljudi (2010) 1 Moskva 16023(14700 )/17316 2 St. Petersburg 5681(5400 )/6230 3 Samara-Togliatti 2300 ; 2555/3170 4 Ekaterinburgskaya 2054/2054 5 Nižnji Novgorod 1928/2097 6 Rostovskaya 1714/2096; 2570 7 Novosibirsk 1736/1997 8-10 Kazanskaya 1352/1560 8-10 Chelyabinsk 1322/1535 8-10 Volgogradskaya 1416/1517 11 Omsk 1182/1261 12-15 Krasnodar* 1046/1344 12-15 Ufa 1087/1235 12-15 Novokuznetskaya (Kuzbasskaya)* 1096/1206 16-19 Krasnojarsk* 1061/1155 16-19 Perm* 1044/1144 16-19 Saratov* 1070/1117 16-19 Voronjež* 976/1175 20-21 Irkutsk (Irkutsko-Cheremkhovskaya)* 1041/1081 20-21 Naberežni Čelni (Nižnje-Kama)* 1100 21-22 Vladivostok* 1010 ; 1125/1199 21-22 Tula-Novomoskovskaya* 1030 Dakle, 10 milionskih aglomeracija* formiraju gradovi koji nisu gradovi milioneri: Krasnojarsk, Voronjež, Perm, Saratov, Krasnodar, Irkutsk, Vladivostok, Novokuznjeck, Naberežni Čelni, Tula. Međutim, nisu svi međuregionalni centri socio-ekonomskog razvoja i privlačnosti za okolne regione, ili barem ne traže ovaj status. Neki pojedinačni stručnjaci procjenjuju još tri aglomeracije sa gradovima koji nisu milioneri - Iževsk, Jaroslavlj, Brjansk - sa milionskom populacijom (vidi članak), što se, međutim, ne slaže s drugim izvorima. 3. Pozadina Stanovništvo najvećih gradova Kijevske Rusije (Kijev, Novgorod, Černigov i Vladimir), prema procjenama, nije prelazilo 100 hiljada ljudi. U Ruskom carstvu, uprkos porastu gradskog stanovništva, njegov udeo je ostao veoma nizak, jer je prirodni priraštaj seoskog stanovništva bio veći. Većina gradskog stanovništva bili su stanovnici malih gradova, koji su se često malo razlikovali od velikih seoskih naselja. Urbanizacija u Rusiji počela je tek sredinom 19. veka u vezi sa razvojem industrije, saobraćaja i trgovine, ukidanjem kmetstva i masovnim migracijama seoskih stanovnika u gradove. 4. Formiranje prvih gradova milionera i gradova multimilionera Moderni glavni gradovi Ruske Federacije, Moskva i Sankt Peterburg, stekli su status gradova milionera tek na samom prijelazu iz 19. stoljeća - kasnije od mnogih evropskih prijestolnica. 4.1. Sankt Peterburg Istorija ruskih gradova milionera i velikih urbanih aglomeracija počela je oko 1890. godine, kada je stanovništvo glavnog grada Sankt Peterburga prešlo milionsku granicu (1858. godine, pre ukidanja kmetstva, grad je imao 520,1 hiljada stanovnika). Brzi rast njegovog stanovništva nastavio se sve do revolucije 1917. godine, kada je grad imao oko 2,4 miliona stanovnika. Potresi građanskog rata doveli su do snažne depopulacije Petrograda (prvenstveno zbog povratka velikog broja radnika na selo, epidemija, represija i emigracije intelektualaca); prijenos glavnog grada u Moskvu imao je i negativne posljedice po stanovništvo grada. . Godine 1920. u gradu je ostalo samo 722 hiljade stanovnika. Stabilizacija situacije u zemlji i NEP doprinijeli su određenom ekonomskom oživljavanju, što je dovelo do druge faze rasta stanovništva Lenjingrada - do 3,25 miliona ljudi prije Drugog svjetskog rata. Opsada Lenjingrada, aktivna neprijateljstva i evakuacija doveli su do smanjenja stanovništva na 2,5 miliona ljudi. Treća faza rasta započela je nakon oslobođenja 1944. godine, kada su se evakuirani vratili u grad i povećao se priliv stanovništva iz susjednih poljoprivrednih područja. Stanovništvo grada dostiglo je svoj istorijski maksimum (oko 5,0 miliona) početkom 1990-ih, ali od sredine 1930-ih, sovjetska vlada i lenjingradska administracija su bezuspešno pokušavali da ograniče rast gradske populacije: nastala je tipična sovjetska institucija registracije. . Od ranih 1990-ih, zbog pogoršanja demografske situacije (kao i iseljavanja do sredine 1990-ih) i suburbanizacije [ izvor nije naveden 778 dana] gradsko stanovništvo je počelo da opada i trenutno iznosi oko 4,7 miliona. Stanovništvo Moskve i Sankt Peterburga. Godina Populacija Godina Populacija 1725 75 000 1908 1 678 000 1750 150 000 1910 1 962 000 1800 300 000 1915 2 318 600 1846 336 000 1920 722 000 1852 485 000 1926 1 616 100 1858 520 100 1936 2 739 800 1864 539 100 1939 3 191 300 1867 667 000 1944 2 559 000 1873 842 900 1959 2 888 000 1881 876 600 1970 3 512 974 1886 928 600 1979 4 072 528 1891 1 035 400 1989 4 990 749 1897 1 264 900 2002 4 661 219 1901 1 439 400 2005 4 600 000 Sankt Peterburg (59.95, 30.31666759°57′N 30°19′E / 59.95°N 30.316667°E (G)) je najbliži grad svijetu geografskog pola Zemlje sa populacijom od preko milion ljudi. 4.2. Moskva Nakon što je glavni grad prebačen iz Moskve u Sankt Peterburg 1703. godine, stopa rasta i broja stanovnika ovog potonjeg znatno je premašila one u Moskvi. Međutim, nakon ukidanja kmetstva, stanovništvo Moskve je takođe počelo naglo da se povećava i do 1897. (godina prvog i jedinog popisa stanovništva Ruskog carstva) dostiglo je 1,038 miliona ljudi, a do 1917. godine - 1,9 miliona (još uvek inferiorno u odnosu na Sankt Peterburg sa svojih 2,4 miliona). Kao iu Sankt Peterburgu, kataklizme s početka 20. stoljeća također su utjecale na dinamiku rasta moskovskog stanovništva, međutim, prvo, opadanje je bilo više izglađeno, a drugo, novostečeni status ruske prijestolnice učinio je Moskvu privlačnijom. za službenike i ekonomske migrante. Uprkos striktnoj instituciji registracije, zahvaljujući prilivu radnika angažovanih za preduzeća i organizacije (tzv. „ograničavači“), kao i porastu centrala državnih institucija i organizacija nauke, obrazovanja i kulture pri na svesaveznom i sveruskom nivou, zvaničnim i fiktivnim brakovima posetilaca sa Moskovljanima, itd., stanovništvo grada u drugoj polovini 20. veka povećavalo se u proseku za 1 milion na 10 godina. Zbog još većeg viška visine prihoda i razvijenosti kapitala u odnosu na ostatak zemlje, priliv bogatih građana i drugih ekonomskih migranata koji se iseljavaju radi većih zarada nego u svojim regionima i državama, kupovinom stanova i drugim ekonomskim migranti su omogućili Moskvi da nastavi da povećava broj stanovnika u postsovjetskoj eri, uprkos negativnoj dinamici prirodnog priraštaja zemlje. Prema popisu iz 2002. godine, u gradu je živjelo oko 10,5 miliona ljudi, prema preliminarnim podacima popisa iz 2010. godine - oko 12 miliona ljudi, ali procjene stvarnog broja stanovnika Moskve znatno premašuju ovu cifru (zbog velikog broja neregistrovanih ekonomski migranti) [ izvor nije naveden 778 dana] . Godina Populacija Godina Populacija 1350 30 000 1871 601 969 1400 40 000 1886 753 459 1600 100 000 1891 822 400 1638 200 000 1897 1 038 600 1710 160 000 1900 1 175 000 1725 145 000 1908 1 359 200 1738 138 400 1912 1 617 157 1750 130 000 1915 1 817 000 1775 161 000 1920 1 028 200 1785 188 700 1926 2 019 500 1800 250 000 1936 3 641 500 1811 300 000 1939 4 137 000 1813 215 000 1956 4 847 000 1825 241 500 1959 5 032 000 1840 349 100 1970 6 941 961 1852 373 800 1979 7 830 509 1858 336 400 1989 8 769 117 1864 351 600 2002 10 126 424 1868 416 400 2005 10 407 000 5. Osobine razvoja 5.1. Rast i razvoj tokom sovjetske ere Maksimalan broj gradova milionera u RSFSR dostigao je 13. Neki od ovih gradova su početkom veka bili mali gradovi, ali su doživeli brz rast usled industrijalizacije i drugih razloga. Ispostavilo se da je Novosibirsk jedan od planetarnih rekordera po dostizanju milionske populacije. Neki od gradova svoj eksplozivni rast, koji je doveo do njihovog kasnijeg pojavljivanja kao milionera, duguju evakuaciji ljudskog i industrijskog potencijala tokom Velikog domovinskog rata. Nakon toga, visok status gradova milionera unutar sovjetskog administrativnog sistema učinio ih je privlačnim za ekonomske migrante. U cilju poboljšanja vlastitog statusa, vlasti nekih gradova SSSR-a lobirale su za uključivanje predgrađa, koji su zbog nedovoljne infrastrukturne razvijenosti često još uvijek slabo integrirani u urbanu sredinu. Gradovi iz prve grupe ruskih gradova koji su postali milioneri samo nekoliko decenija nakon Moskve i Sankt Peterburga - 60-ih godina 20. veka: 1962 - Novosibirsk, Nižnji Novgorod 1967 - Jekaterinburg, Samara Sedamdesetih godina status gradova milionera dobili su: 1975 - Omsk 1976 - Čeljabinsk 1979 - Perm, Kazanj „Najmlađi“ gradovi milioneri dobili su ovaj status 80-ih godina prošlog veka: 1980. - Ufa, 1987 - Rostov na Donu, 1989 - Volgograd. Pretpostavljalo se da će neki od submilionerskih gradova uskoro postići ovaj status - Krasnojarsk, Saratov, Voronjež. I u zemlji u cjelini, a posebno među njenim urbanim stanovništvom, u postsovjetsko vrijeme, u gotovo svim milionskim gradovima Rusije postoji negativan prirodni priraštaj, koji nije nadoknađen procesima migracije priliva. Iako postoji opšti trend smanjenja broja stanovnika, tempo ove depopulacije (ili individualnog rasta) u svakom od gradova milionera donekle varira. Općenito, dobrobit gradova je određena stepenom razvoja uslužnog sektora i prisustvom ili odsustvom obližnjih konkurentskih međuregionalnih centara razvoja i privlačenja. Sa izuzetkom Moskve, Kazana i delimično Omska, Jekaterinburga, skoro svi milionski gradovi su doživeli depopulaciju svih godina od početka 90-ih. Sankt Peterburg, Nižnji Novgorod, Samara i Perm su posebno značajno izgubili svoje stanovništvo (do 100-150 hiljada ljudi tokom 15 godina). Prema statističkim podacima, za to vreme su dva ruska grada ispala iz kategorije gradova milionera - Perm 2004. i Volgograd 1999., 2005-2010. - i postojala je prijetnja da Ufa odustane ako se nastavi trend negativnog rasta. Tek od sredine do kraja 2000-ih u brojnim gradovima došlo je do porasta stanovništva. Krajem 2009. godine, pored Moskve, rast stanovništva su pokazali i gradovi kao što su Sankt Peterburg, Novosibirsk, Jekaterinburg, Kazanj, Ufa, Rostov na Donu i dijelom Čeljabinsk, dok je pad nastavljen u Nižnjem Novgorodu, Samari, i Omsk. Prema preliminarnim rezultatima Sveruskog popisa stanovništva 2010. godine, Ufa i Volgograd su ostali među gradovima milionerima, Perm je konačno izgubio ovaj status, a Krasnojarsk i Voronjež su mu se približili. Volgograd je izgubio status grada milionera 1999. godine i vratio ga je tek sa Sveruskim popisom stanovništva 2002. godine. U 2005. godini, prema sadašnjim statističkim podacima, stanovništvo grada ponovo je iznosilo manje od milion stanovnika. Šest mjeseci prije popisa stanovništva 2010. (u martu iste godine), Volgograd je povratio status grada milionera proširenjem gradskih granica. Sličan pokušaj Voronježa da po prvi put postane jedan od gradova milionera anektiranjem veoma velikog broja obližnjih naselja (ukupno oko 81 hiljadu stanovnika) u periodu 2009-2010. nije bio uspešan - oko 30 hiljada nije bilo dovoljno za postizanje ovog statusa. . U budućnosti bi se broj gradova milionera mogao povećati: u bliskoj budućnosti - tokom procesa konsolidacije ruskih gradova kao rezultat završenog i planiranog uključivanja od strane lokalnih vlasti dijela okolnih naselja aglomeracije u grad tokom formiranje opština-urbanih okruga (vidi članke Krasnojarsk, Krasnodar, itd. .gore pomenuti podmilionski gradovi, kao i Irkutsk, Tomsk), kao i dugoročno – kao rezultat realizacije programa planiranih od strane ruska vlada (Ministarstvo regionalnog razvoja i Ministarstvo ekonomskog razvoja) da stvori tzv. „glavni gradovi“ (takođe Vladivostok, Habarovsk, Tjumenj) i novi satelitski gradovi (blizu Čeboksarija, Uljanovska, Penze, Kemerova, Lipecka) (, , ,). Bilješke 1 2 Rosstat. Federalna državna služba za statistiku. Gradovi sa populacijom od 100 hiljada ljudi ili više - www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/pril4.xls Rosstat. Federalna državna služba za statistiku. Informativni materijali o preliminarnim rezultatima Sveruskog popisa stanovništva 2010. Tab. 5. - www.gks.ru/free_doc/new_site/population/demo/perepis2010/inf.doc 1 2 prema ekspertima predsjednika i vlade - prema novinama Vedomosti - www.vedomosti.ru/newspaper/article/249680/peredel_rossii#ixzz15t0W9e8n 1 2 3 4 5 6 prema drugim izvorima 1 2 3 4 5 6 policentrične aglomeracije u konurbaciji Samara-Togliatti-Syzran u konurbaciji Rostov-Šahtinsk , Grad sa milion stanovnika je poseban status. U sovjetsko doba prioritet u finansiranju imali su gradovi sa preko milion stanovnika. Prednosti poput metroa također su bile povezane s veličinom stanovništva. U modernoj Rusiji ovaj status omogućava učešće u većem broju federalnih programa i projekata, uključujući i nacionalne, i primanje povećanih tranši iz federalnog budžeta. Svi glavni indikatori za utvrđivanje budžetskih izdataka za rješavanje problema sa kojima se suočavaju velika metropolitanska područja izračunavaju se na osnovu broja stanovnika. To uključuje izgradnju bolnica i ambulanti, vrtića, razvoj gradske putne mreže i brzih saobraćajnih linija. Neki programi se u sadašnjoj fazi provode samo u gradovima sa više od milion stanovnika. Osim toga, status grada sa milionima doprinosi povećanju njegove investicione atraktivnosti. Poslovne strategije mnogih renomiranih kompanija dizajnirane su isključivo za velike gradove. 1 Aktuelnost ove teme proizilazi iz činjenice da je broj milionskih gradova trenutno u porastu, a ujedno i niz problema. Svrha ovog rada je proučavanje nastanka i rasta gradova milionera. Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke: Pojava gradova Milionski gradovi Rusije Uspon gradova milionera Predmet studije su milionski gradovi. Predmet su karakteristike razvoja gradova milionera u Rusiji. Pojava gradova Najveći gradovi antičkog i modernog doba Prije naše ere, najveće urbane kulture antike, u kojima je živjela većina svjetske populacije, uključujući i urbane, nalazile su se u Aziji. Prvi veliki gradovi nastali su prije oko 4 hiljade godina u gusto naseljenim poljoprivrednim područjima Mesopotamije, u dolini Nila, Inda (u zapadnoj Indiji) i Žute rijeke (u sjevernoj Kini). Pojava gradova povezana je sa ekonomskim napretkom – pojavom viškova hrane neophodnih za opskrbu nepoljoprivrednog stanovništva. Gradovi su nastali i kao rezidencije vladara (na primjer, u starom Egiptu - kao rezidencije faraona i svećenika), kao tvrđave, čija je glavna funkcija bila obrana. U ovom slučaju, oni su se nalazili na strateški najpovoljnijim mjestima. U srednjem vijeku najveći gradovi na svijetu bili su Nanjing (470 hiljada ljudi), Kairo (450 hiljada ljudi), Vijavanagar (350 hiljada ljudi), Peking (320 hiljada ljudi). Najveći grad u Evropi bio je Pariz (275 hiljada), Milano i Venecija su bili skoro upola iza njega, a stanovništvo Londona, koji je početkom 19. veka postao najveći grad na svetu sa 870 hiljada stanovnika , jedva dostigao 50 hiljada ljudi. Jedan od najvećih gradova na svijetu bio je Tenochtitlan, glavni grad Asteka, koji su uništili konkvistadori početkom 19. stoljeća. Početkom 18. vijeka procjenjuje se da u gradovima nije živjelo više od 10% svjetske populacije. Neki od najvećih srednjovjekovnih gradova postoje i danas, razvoj drugih je usporen, te su se pretvorili u male provincijske centre, a neki su potpuno nestali. Razvoj velikih modernih gradova kao ekonomskih, političkih i trgovačkih centara povezan je sa nastankom manufakturne i fabričke proizvodnje. Koncentracija stanovništva u gradovima postala je moguća prvenstveno zahvaljujući razvoju energetike: razvoju tehnologija za vađenje, korištenje i transport uglja, a kasnije i nafte. Najvažnije funkcije gradova od početka industrijske revolucije postale su: proizvodnja dobara i usluga, upravljanje i međuokružna razmjena. Tek u dvadesetom veku. urbanizacija je postala glavni faktor ekonomskog razvoja i promjena u teritorijalnoj organizaciji društva u većini zemalja svijeta. Tokom 20. vijeka naglo se povećao broj stanovnika gradova, a povećao se i broj gradova, posebno velikih. Urbano stanovništvo je raslo uglavnom zbog migracije iz ruralnih područja (ovaj faktor je najvažniji u početnim fazama urbanizacije), prirodnog priraštaja stanovništva i urbanizacije ruralnih područja – reklasifikacije ruralnih naselja u urbana. Ako je početkom 20. vijeka. samo 14% svjetske populacije živjelo je u gradovima i bilo je 16 gradova milionera, tada se do 1950. godine udio urbaniziranog stanovništva povećao više od 2 puta, a broj gradova milionera - skoro 5. Očekuje se da će do 2000. Polovina stanovnika Zemlje biće stanovnici gradova, a broj gradova milionera biće 440. Koncentracija stanovništva, ekonomskog i političkog života u velikim gradovima uočena tokom 20. stoljeća dovela je do formiranja ideje o svjetskoj privredi koncentrisanoj isključivo u gradovima, od kojih je svaki okružen regionom u obliku srca. sa maksimalnim promjenama prirodnih krajolika, tranzicijskom zonom i ogromnom, malo pogođenom dostignućima modernih civilizacija na periferiji. Gradovi i aglomeracije, povezani transportnim pravcima, postaju noseći okvir naselja. 2 Milionski gradovi u Rusiji Grad je model ljudskog društva koje ga je rodilo. Ima nevjerovatnu sposobnost da odražava karakteristike regije u kojoj se nalazi; etnička grupa koja živi u ovom dijelu Zemlje; industrije zastupljene u njegovoj proizvodnoj strukturi. Poseban značaj gradova je u tome što stvaraju uslove da čovečanstvo krene napred. Posjeduju arsenale informacija, povezuju različite sfere djelovanja, na čijem sjecištu nastaju točke rasta u kulturi, nauci, tehnologiji i politici. Imaju posebnu atmosferu komunikacije, okruženje za više kontakata. U modernoj Rusiji, gradovi sa populacijom od više od milion ljudi, koji čine gotovo četvrtinu stanovništva zemlje, igraju ogromnu ulogu u ekonomiji i životu zemlje. Ove gradove odlikuje složena industrijska i administrativna struktura, visoka zaposlenost i najveća društvena diferencijacija. Funkcije gradova: industrijski, transportni, naučni centri, gradovi odmarališta, itd. Gradovi koji obavljaju više funkcija (multifunkcionalni) često su glavni gradovi administrativnih entiteta - Moskva, Sankt Peterburg, Krasnojarsk. Generalno, razvoj urbanog naselja u zemlji može se smatrati nedovoljnim za tako ogromnu državu kao što je Rusija. Prilično gusta mreža gradskih naselja formirana je samo na približno 1/3 teritorije zemlje - u zoni glavnog naselja. Razvoj urbanih naselja u ostatku zemlje otežan je teškim prirodnim uslovima i nedostatnim demografskim potencijalom. Ovaj problem se pogoršao tokom protekle decenije jer su stotine malih urbanih naselja nestale i formiranje novih urbanih naselja je praktično prestalo. 3. Veliki gradovi u Rusiji, kao važni industrijski, naučni i kulturni centri, istovremeno stvaraju mnoge poteškoće svojim stanovnicima i pogoršavaju ekološku situaciju. Uprkos prednostima velikih gradova, njihov rast ne može biti neograničen, jer se javljaju poteškoće u obezbjeđivanju vode, hrane, očuvanja zelenih površina, čistog zraka, pojačavaju se društveni problemi: kriminal raste, transport je sve teži, itd. Otprilike 35 ruskih gradova ima potpuno neprihvatljiv nivo zagađenja vazduha. Akutna ekološka situacija razvila se u Novokuznjecku, Nižnjem Novgorodu, Samari, Omsku, Nikelu itd. U tom smislu, potrebne su hitne mjere za ograničavanje rasta velikih i razvoja malih i srednjih gradova u Rusiji. 4 Milionski gradovi (ili gradovi milioneri) su gradovi sa populacijom od preko milion ljudi. Do kraja 2012. godine u Rusiji je bilo 15 gradova milionera: Moskva (11,5 miliona stanovnika) Sankt Peterburg (4,8 miliona stanovnika) Novosibirsk (1,47 miliona stanovnika) Jekaterinburg (1,35 miliona stanovnika) Nižnji Novgorod (1,25 miliona stanovnika) Samara (1,16 miliona stanovnika) Omsk (1,15 miliona stanovnika) Kazanj (1,14 miliona stanovnika) Čeljabinsk (1,13 miliona stanovnika) Rostov na Donu (1,09 miliona stanovnika) Ufa (1,06 miliona stanovnika) Volgograd (1,02 miliona stanovnika) Perm (1001 hiljada ljudi) Krasnojarsk (milioniti stanovnik rođen 10. aprila 2012.) Voronjež (milioniti stanovnik rođen 17. decembra 2012.) Perm je bio milionski grad do 2004. godine, zatim je izgubio status grada sa milionima, ali sada u njemu živi tačno milion stanovnika. Ukupno, više od 30 miliona ljudi živi u gradovima milionima u Rusiji, što je oko 22% ruske populacije, odnosno svaki peti Rus živi u gradu milion i više. Sedam od petnaest miliona i više gradova ima metro. Grad sa milion stanovnika je poseban status. U sovjetsko doba prioritet u finansiranju imali su gradovi sa preko milion stanovnika. Prednosti poput metroa također su bile povezane s veličinom stanovništva. U modernoj Rusiji ovaj status omogućava učešće u većem broju federalnih programa i projekata, uključujući i nacionalne, i primanje povećanih tranši iz federalnog budžeta. Svi glavni indikatori za utvrđivanje budžetskih izdataka za rješavanje problema sa kojima se suočavaju velika metropolitanska područja izračunavaju se na osnovu broja stanovnika. To uključuje izgradnju bolnica i ambulanti, vrtića, razvoj gradske putne mreže i brzih saobraćajnih linija. Neki programi se u sadašnjoj fazi provode samo u gradovima sa više od milion stanovnika. Osim toga, status grada sa milionima doprinosi povećanju njegove investicione atraktivnosti. Poslovne strategije mnogih renomiranih kompanija dizajnirane su isključivo za velike gradove. 5 Uspon gradova milionera Brzi rast velikih gradova u 19. veku. objektivno odredio nastanak posebne kategorije gradskih naselja - gradova milionera. 1900. najveći su bili London (4536 hiljada), Njujork (3437 hiljada), Pariz (2714 hiljada), Berlin (1890 hiljada), Čikago (1699 hiljada), Beč (1662 hiljade), Tokio (1497 hiljada), St. Petersburg (1265 hiljada). Rast velikih gradova i njihovih predgrađa doveo je do tendencije da se obližnja velika i mala naselja stapaju u džinovske urbane aglomeracije ili konurbacije kako su ih tada nazivali. Do početka 20. vijeka. Ova vrsta novih urbanih formacija pojavila se u nizu područja Velike Britanije, Centralne Škotske i Njemačke. U 20. veku rast gradova milionera je ubrzan, a od druge polovine urbano širenje je postalo univerzalni proces i globalni problem. U ovaj proces se uvlače svi regioni sveta, bez obzira na stepen urbanizacije, socio-ekonomski i kulturno-istorijski razvoj. U prvoj polovini 20. vijeka. broj gradova milionera porastao je sa 16 na 75–80, a od 1950. do 1990. sa 77 na 275, a njihova ukupna populacija se povećala sa 187 na 800 miliona ljudi. Do 2010. njihov broj će dostići 511, a do 2025. - 639. 1985. godine razvijene zemlje su činile 110 gradova milionera, a svi ostali gradovi - 146, do 2025. predviđa se drugačiji omjer: 153 će biti u razvijenom svijetu i 486 u svijetu u razvoju. Od druge polovine 20. veka. Rast velikih gradova u svijetu odvija se uglavnom na račun zemalja u razvoju. U imenicima UN-a, iz raznolike i kvantitativno značajne kategorije gradova milionera, super-veliki gradovi - megagradovi (metropole) i metropolitanska područja sa populacijom od 8 miliona ljudi ili više - identificirani su i jasno definirani kao nezavisna grupa. Godine 1950. samo su New York i London premašili naznačenu populaciju, 1960. pridružili su im se Tokio i Peking, a 1970. broj mega-gradova se povećao na 11, uključujući 5 u zemljama u razvoju (Meksiko Siti, Peking, Sao Paulo, Buenos Aires , Rio de Žaneiro). Ukupan broj mega-gradova na Zapadu dostigao je šest do 1970. godine i nije se mijenjao od tog perioda. Rast mega-gradova, koji je započeo na Zapadu i dostigao svoje granice u ovom dijelu svijeta, nastavlja se dinamično u zemljama u razvoju. Godine 2000. broj megagradova je porastao na 19, a do 2015. će se povećati na 27. Megagradovi sa populacijom od preko 10 miliona stanovnika uključuju mnoge gigantske gradove Azije - Bombaj, Veliku Manilu, Džakartu, Seul i druge . 6 Rast i razvoj modernih gradova povezuju se prvenstveno s ekonomskim koristima - tzv. aglomeracijskom ekonomijom: koncentracija proizvođača i potrošača na ograničenom području sama po sebi postaje izvor dodatnog prihoda zbog smanjenja troškova proizvodnje po jedinici proizvoda. (mogućnost stvaranja proizvodnih kapaciteta optimalne veličine) i smanjenje troškova transporta (blizina kupaca i prodavaca, stvaranje zajedničke infrastrukture). Međutim, ekonomski dobitak od rasta površine i stanovništva grada raste samo do određenih granica - sve dok neminovno rastući troškovi transporta za transport industrijske robe, sirovina i putnika ne budu korisni za date troškove proizvodnje. Zaoštravanje ekoloških problema u velikim urbanim aglomeracijama, razvoj ličnog prevoza i savremenih sredstava komunikacije dovode do odliva stanovništva u prigradska područja suburbanizacije. Ovom fenomenu u velikoj mjeri doprinose niže cijene zemljišta izvan gradova i premještanje industrija intenzivnih znanja u prigradske industrijske parkove, za koje je značaj efekta aglomeracije mali. 7 Zaključak Brzi rast gradova poslednjih decenija je ono što u naučnoj literaturi obično nazivam „urbanom revolucijom“. Rast urbanih naselja je toliko intenzivan da će, prema preliminarnim procjenama, do 2005. godine u njima živjeti najmanje polovina svjetske populacije. Savremeni demografski trendovi doprinose činjenici da je već 2/3 gradskog stanovništva svijeta koncentrisano u zemljama u razvoju, gdje 65 miliona ljudi svake godine postaje novi gradski stanovnik. Prema ekspertima UN-a, to će dovesti do toga da će do 2025. godine nivo urbanizacije u zemljama u razvoju premašiti 80%. Ne samo da se povećava stanovništvo gradova, već i koncentracija ljudi u pojedinim velikim urbanim aglomeracijama – megagradovima. Veliki gradovi ne samo da brzo rastu, apsorbuju okolna sela, oni se stapaju jedni s drugima, formirajući megagradove sa populacijom od nekoliko desetina miliona ljudi. Megagradovi su – zbog ogromne koncentracije ljudi, industrijskih preduzeća i transporta u njima – najveći potrošači svih vrsta prirodnih resursa – teritorijalnih, energetskih, prehrambenih i najvažnijih izvora zagađenja životne sredine. Opterećenje prirodnog okruženja naglo raste ne samo u samim megagradovima, već i izvan njih. Najvažniji problemi našeg vremena uključuju opskrbu vodom stanovnika megagradova i odlaganje otpadnih voda. Odvoz smeća i odlaganje ljudskog otpada smatraju se ozbiljnim problemima. U megagradovima se formira posebna mikroklima. Stambeni razvoj smanjuje brzinu vjetra, a ustajali zrak doprinosi koncentraciji visoko toksičnih industrijskih zagađivača. Smog – mješavina dima, prašine i magle, smanjujući količinu sunčeve svjetlosti, uzrokuje ozbiljne bolesti kod ljudi. Temperatura zraka u gradovima uvijek je nešto viša od prosječne temperature područja. “Zagrijavanje” urbane atmosfere nastaje sagorijevanjem automobilskog goriva, grijanjem zgrada i njihovim naknadnim hlađenjem, te oslobađanjem radijacijske topline iz svih urbanih objekata. U gradovima na umjerenim geografskim širinama snijeg se topi ranije i biljke postaju zelene. Često zimi, ptice koje obično zimuju u drugim regijama ne odlete iz gradova; U gradovima se formiraju pojednostavljene zajednice faune i flore. Ipak, moramo biti načisto sa činjenicom da će značajan dio svjetske populacije i dalje živjeti u megagradovima, što je motivisano specifičnostima života ljudi, njihovog rada, stepenom savremene tehnologije i mnogim drugim razlozima. Rast megagradova je „prirodni fenomen“, rezultat samoorganizacije društva, uslijed čega raste međusobna povezanost ljudi. Moramo prihvatiti ovu realnost i naučiti graditi megagradove na način da izbjegnemo, ako je moguće, probleme koji ih danas karakterišu. 8 Bibliografija: Zubarevič N. Ruski gradovi kao centri rasta // Russian Expert Review - 2006 [Elektronski izvor] URL: http://demoscope.ru/weekly/2006/0247/analit04.php (Datum pristupa: 17.12.12) Više miliona gradova u Rusiji. [Elektronski izvor] URL: http://www.perepis-2010.ru/ news/detail.php?ID=7177 (Datum pristupa: 17.12.12) Kitanovič B. Planeta i civilizacija u opasnosti / Kitanovič B. - M.: Mysl, 1991. - P. 239 Megapolis na prijelazu stoljeća. Društveno-ekonomski i ekološki aspekti. Ekonomski i socijalni problemi Rusije 2000. Vol. 1. M., 2000 Murtuzalieva E. A., Garunova N.N. RAZVOJ GRADA U ISTORIJI ZAPADNEVROPSKIH ZEMALJA U XVI-XIX VEKU: KOMPARATIVNA ANALIZA [Elektronski izvor] URL: http://www.rae.ru/forum2012/7/ 2817 (Datum pristupa: 12.12.2017.) Ozerova G.N., Pokshishevsky V.V. Geografija svetskog procesa urbanizacije: Priručnik za nastavnike - M.: Obrazovanje, 1981. - 202 str. Pertsik E.N. Geografija gradova (geo-urbanističke studije) / Pertsik E.N. – M.: Viša škola, 1991. – 326 str. itd...................

	GRAD	STANOVNIŠTVO PREMA SVRURUSKOM POPISU IZ 2002. HILJADA LJUDI.	STANOVNIŠTVO NA POČETKU 2005. HILJADA LJUDI	STANOVNIŠTVO NA POČETKU 2008. HILJADA LJUDI
1	Moskva	10 102	10 149	10 470
2	Sankt Peterburg	4 669	4 600	4 568
3	Novosibirsk	1 426	1 406	1 391
4	Ekaterinburg	1 311	1 288	1 323
5	Nižnji Novgorod	1 293	1 284	1 275
6	Samara	1 158	1 133	1 135
7	Omsk	1 134	1 129	1 131
8	Kazan	1 105	1 110	1 120
9	Chelyabinsk	1 078	1 063	1 093
10	Rostov na Donu	1 070	1 058	1 049
11	Ufa	1 042	1 036	1 022
12	Volgograd	1 013	1 026	984
13	permski	1 002	989	987

Još jedan negativan aspekt demografske situacije u Rusiji je sve veći udio slobodnih žena. Ako je ranije pesma pevala da "na deset devojčica, prema statistici, ima devet dečaka", sada brojke pokazuju da već ima 9 dečaka na skoro 11 devojčica (prema statistici za 2006, muška populacija u Rusiji je 46,5% , žene - 53,5%). Čak iu poređenju sa evropskim zemljama, udio muškaraca u ukupnoj populaciji u Rusiji je manji. Na primjer, u Njemačkoj je broj muškaraca blizu polovine (48,8%), u Poljskoj - 48,6%. U nizu azijskih zemalja muška populacija je veća od ženske populacije, au Kini se općenito očekuje manjak nevjesta. Nedostatak muškaraca u dobi za brak u našoj zemlji povezuje se i sa pojavama kao što su rast ovisnosti o drogama i promocija slobode seksualne orijentacije. Mnogi gradovi u Rusiji i zemljama ZND-a osjećaju problem odliva muškaraca koji odlaze na posao u druga područja. Sve to utiče na trgovinu na malo – samohrane žene i jednoroditeljske porodice imaju manju kupovnu moć i potrebu za manjim brojem grupa proizvoda.

Ruski glavni grad je jedinstvena pojava u zemlji ne samo po broju stanovnika, već i po gustini. U tabeli ispod predstavljamo pokazatelje gustine naseljenosti u većim gradovima Rusije, glavnim gradovima bivšeg SSSR-a i poznatim gradovima svijeta. Među glavnim gradovima susjednih zemalja, Moskva prednjači po gustini naseljenosti sa velikom razlikom. Moskva je jedan od najgušće naseljenih gradova i na svjetskom nivou. Gustina naseljenosti u Moskvi je mnogo veća nego u evropskim gradovima (osim Pariza), a po gustini, Moskva zauzima mjesto između Istanbula i Teherana i bliža je prenaseljenim megagradima Azije - Džakarti, Bombaju i Kalkuti.

	GRAD	POVRŠINA, KV.KM	STANOVNIŠTVO, OSOBA	GUSTOĆA NASELJENOSTI OSOBA PO 1 KV.KM
1	MOSKVA	1081	10 509 000	9722
2	KRASNOYARSK	250	948 507	3794
3	SANKT PETERBURG	1439	4 581 854	3184
4	ROSTOV NA DONU	349	1 048 714	3005
5	NIZHNY NOVGOROD	441	1 286 433	2917
6	NOVOSIBIRSK	503	1 390 513	2764
7	KAZAN	425	1 130 717	2661
8	SAMARA	466	1 139 040	2444
9	CHELYABINSK	486	1 091 000	2245
10	SARATOV	393	836 100	2127
11	OMSK	573	1 131 100	1974
12	VORONEZH	590	839 921	1424
13	UFA	754	1 021 458	1355
14	PERMIAN	800	987 233	1234
15	EKATERINBURG	1143	1 401 729	1226
16	VOLGOGRAD	882	984 000	1116
17	KRASNODAR	840	709 735	845

№	ZEMLJA	GRAD	POVRŠINA, KV.KM	STANOVNIŠTVO, OSOBA
1	Rusija	MOSKVA	1081	10 509 000	9722
2	Kirgistan	BISHKEK	127	1 000 000	7874
3	Uzbekistan	TAŠKENT	335	2 180 000	6507
4	Bjelorusija	MINSK	308	1 832 800	5951
5	Turkmenistan	ASHGABAT	109	600 100	5506
6	Tadžikistan	DUSHANBE	125	661 100	5289
7	Azerbejdžan	BAKU	390	2 036 000	5221
8	Kazahstan	ALMATY	325	1 420 747	4372
9	Jermenija	YEREVAN	300	1 113 300	3711
10	Ukrajina	KYIV	839	2 766 564	3297
11	Georgia	TBILISI	372	1 213 000	3261
12	Estonija	TALLINN	159	404 556	2544
13	Latvija	RIGA	307	719 612	2344
14	Litvanija	VILNIUS	401	555 615	1386
15	Kazahstan	ASTANA	720	633 700	880

* Podaci u tabeli i grafikonu su raspoređeni u opadajućem redosledu gustine naseljenosti

№	GRAD	KVADRAT, KV.KM	STANOVNIŠTVO, OSOBA	GUSTINA STANOVNIŠTVA OSOBA PO KM KV
1	CAIRO	214	7 500 000	36143
2	CALCUTTA	185	4 580 544	24760
3	BOMBAY	603	13 662 885	21665
4	PARIZ	105	2 144 700	20433
5	JAKARTA	662	8 792 000	13291
6	NJUJORK	1214	8 214 426	10194
7	TEHERAN	707	7 088 287	10000
8	MOSKVA	1081	10 509 000	9722
9	NOVI DELHI	43	321 883	9294
10	LAGOS	1000	7 937 932	7941
11	ISTANBUL	2106	16 767 000	6521
12	SINGAPURE	693	4 483 900	6369
13	HONG KONG	1104	6 864 346	6352
14	MEXICO CITY	1499	18 721 000	5817
15	TOKYO	2187	12 570 000	5796
16	RIO DE JANEIRO	1260	6 136 652	4781
17	CHICAGO	606	2 862 244	4723
18	LONDON	1579	8 326 842	4697
19	BRISEL	33	148 273	4566
20	AMSTERDAM	219	743 400	3903
21	BERLIN	891	3 405 259	3818
22	STRASBOURG	78	272 800	3485
23	WASHINGTON	177	588 292	3481
24	SANKT PETERBURG	1439	4 581 854	3268
25	LOS ANGELES	1291	3 849 378	3168
26	SHANGHAI	6340	18 580 000	2640
27	HAMBURG	755	1 752 150	2317
28	RIM	1285	2 823 873	2198
29	PEKING	16800	17 000 000	1062
30	MARSEILLES	241	808 700	1047
31	MELBOURNE	8806	3 806 092	432
32	SYDNEY	12145	4 284 379	353
33	URUMQI	10 989	2 081 834	175

* Podaci u tabeli i grafikonu su raspoređeni u opadajućem redosledu gustine naseljenosti

Važnost karakteristika gustine naseljenosti za trgovačke centre može se ilustrovati sljedećim primjerom. Uzmimo prosječnu gustinu naseljenosti u gradu i vidimo koliko će potencijalnih kupaca pasti u zone uticaja konvencionalnih trgovačkih centara regionalnog i regionalnog značaja, odnosno u radijusu od 2,5 km i 5 km:

GRAD	DENSITY STANOVNIŠTVO, ljudi po km2	DISTRICT TC Radijus zone pokrivenost - 2,5 km Zone area pokrivenost - 19,47 km²	DISTRICT TC Radijus zone pokrivenost - 5 km Zone area pokrivenost - 78,1 km²
		Stanovništvo u području pokrivenosti, na osnovu prosječne gustine, Čovjek	Stanovništvo u području pokrivanja, na osnovu prosječne gustine, ljudi
MOSKVA	9722	189 287	759 288
KRASNOYARSK	3794	73 870	296 314
SANKT PETERBURG	3184	61 994	248 675
ROSTOV NA DONU	3005	58 506	234 684
NIZHNY NOVGOROD	2917	56 796	227 824
NOVOSIBIRSK	2764	53 824	215 903
KAZAN	2661	51 800	207 786
SAMARA	2444	47 590	190 899
CHELYABINSK	2245	43 707	175 323
SARATOV	2127	41 422	166 156
OMSK	1974	38 434	154 169
VORONEZH	1424	27 717	111 183
UFA	1355	26 376	105 804
PERMIAN	1234	24 027	96 379
EKATERINBURG	1226	23 877	95 779
VOLGOGRAD	1116	21 722	87 132
KRASNODAR	845	16 451	65 988

Naravno, proračun prikazan u tabeli je uslovan; samo nam omogućava da dobijemo predstavu o karakteristikama gradske teritorije i mogućnostima za izgradnju različitih tipova trgovačkih centara. A da bi se precizno odredile granice trgovačkih zona i procijenio broj ljudi u području pokrivenosti, koristi se izohron metoda (detaljnu tehniku ​​analize čitaoci će pronaći u sljedećem poglavlju).

Potreba teritorije za maloprodajnim prostorom je matematički povezana sa nekoliko faktora: brojem stanovništva, njegovim prihodima i visinom profita koji bi trgovci želeli da ostvare na ovom tržištu. Objasnimo na primjeru. U zamišljenom gradu Limonsku, populacija je 100.000 ljudi, a prosječna potrošnja jednog stanovnika mjesečno je 100 konvencionalnih jedinica (slika 2.7). Shodno tome, ukupan iznos koji mjesečno troše stanovnici Limonska je 10 miliona USD. Mjesečno. Minimalni promet po 1 m2 mjesečno, koji gradski trgovci smatraju prihvatljivim, iznosi 100 USD. Mjesečno. Takva žetva po kvadratnom metru površine omogućit će im da pokriju sve troškove i ostvare prihvatljiv profit. Drugim riječima, ovo nije tačka rentabilnosti, već minimalni „apetiti“ trgovaca, profit za koji oni pristaju da rade. Podijeleći kapacitet lokalnog tržišta sa željenim prometom po 1 m2 dobijamo ukupan broj površina koje mogu postojati u gradu: 100.000 m2, zasićenost površina će biti 1.000 m2 na 1.000 stanovnika. Kada se “apetiti” trgovca povećaju, a broj i prihodi stanovništva ostanu nepromijenjeni, ukupan broj područja se smanjuje. Dakle, ako trgovci žele da dobiju ne 100, već 500 USD. sa 1 m2, pod takvim uslovima će moći da funkcioniše samo 20.000 m2 prodajnog prostora u gradu. Postojaće manjak prostora, ali oni trgovci koji imaju prostora moći će osigurati konstantno visok profit. Zanimljivo je da je na prijelazu iz 2000-ih stopa prometa po 1 m2 u mnogim ruskim trgovinama premašila one u Sjedinjenim Državama, ali to je bilo samo zbog male količine maloprodajnog prostora u Rusiji u to vrijeme. Potrebu grada za prostorom određuju trgovci, a u stvarnosti ovakva situacija je moguća samo ako se izgradnja novog prostora vještački obuzda. Kako prihodi stanovništva rastu ili njegovo stanovništvo raste, potrebe grada za maloprodajnim prostorom će se proporcionalno povećavati.

Potrebe lokalnog tržišta za prostorom

1) STANOVNIŠTVO I PRIHODI SE NE MIJENJAJU, PROMJENJIVI FAKTOR SU “APETITI” TRGOVACA
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	100	10 000 000	200	50 000	500
100 000	100	10 000 000	300	33 333	333
100 000	100	10 000 000	400	25 000	250
100 000	100	10 000 000	500	20 000	200
100 000	100	10 000 000	600	16 667	167
100 000	100	10 000 000	700	14 286	143
100 000	100	10 000 000	800	12 500	125
100 000	100	10 000 000	900	11 111	111
100 000	100	10 000 000	1000	10 000	100

2) PRIHODI I POTROŠNJA STANOVNIŠTVA NA LOKALNOM TRŽIŠTU PROMIJENILA SE, BROJ STANOVNIŠTVA I “APETITI” TRGOVACA OSTAJU NEPROMJENI
Stanovništvo lokalnog tržišta, ljudi	Prosječni troškovi 1 stanovnika mjesečno, USD	Kapacitet lokalnog tržišta, k.u.	“Apetit” trgovca, mjesečni promet u USD po 1 m2	Potražnja lokalnog tržišta za prostorom, m2	Maksimalna zasićenost površina, m2 na 1000 ljudi.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
100 000	200	20 000 000	100	200 000	2 000
100 000	300	30 000 000	100	300 000	3 000
100 000	400	40 000 000	100	400 000	4 000
100 000	500	50 000 000	100	500 000	5 000
100 000	600	60 000 000	100	600 000	6 000
100 000	700	70 000 000	100	700 000	7 000
100 000	800	80 000 000	100	800 000	8 000
100 000	900	90 000 000	100	900 000	9 000
100 000	1000	100 000 000	100	1 000 000	10 000

3) PROMJENE STANOVNIŠTVA, PRIHODI KUPACA I “APETITI” TRGOVACA OSTAJU NEPROMJENI
Stanovništvo lokalnog tržišta, ljudi	Prosječni troškovi 1 stanovnika mjesečno, USD	Kapacitet lokalnog tržišta, k.u.	“Apetit” trgovca, mjesečni promet u USD po 1 m2	Potražnja lokalnog tržišta za prostorom, m2	Maksimalna zasićenost površina, m2 na 1000 ljudi.
100 000	100	10 000 000	100	100 000	1 000
200 000	100	20 000 000	100	200 000	2 000
300 000	100	30 000 000	100	300 000	3 000
400 000	100	40 000 000	100	400 000	4 000
500 000	100	50 000 000	100	500 000	5 000
600 000	100	60 000 000	100	600 000	6 000
700 000	100	70 000 000	100	700 000	7 000
800 000	100	80 000 000	100	800 000	8 000
900 000	100	90 000 000	100	900 000	9 000
1 000 000	100	100 000 000	100	1 000 000	10 000

Sljedeći važan faktor koji utiče na trgovinu i maloprodaju nekretnina je protok stanovnika teritorije.

Tokovi u gradovima i između gradova. Uticaj tokova na trgovinu i razvoj nekretnina.

Na nivou teritorije mogu se razlikovati tri glavne vrste tokova:

1. Tokovi „klatna“ su redovna kretanja od kuće do posla i nazad, koje stanovnici obavljaju automobilom ili pješice. Glavni pravci tokova „klatna“ jasno su vidljivi na mapi grada (naročito ako je grad mali i ima gradsko preduzeće). Primjer automobilskog "klatna" koji teče u Moskvu iz "spavaćih" područja i predgrađa prikazan je na Sl. 2.8. Pješački tokovi u gradu se privlače transportnim stajalištima i na tim mjestima nastaju čvorovi pješačke aktivnosti u prostoru (Sl. 2.9). Na sljedećoj slici 2.10 prikazali smo formiranje intenzivnog toka u poslovnom dijelu grada, u blizini stanice metroa Paveletskaya. Dolazeći iz tankih potoka ljudi koji teku iz slijepih ulica, potok se pretvara u rijeku punog protoka na glavnoj ulici kancelarijskog prostora i nosi službenike do podzemne željeznice i prigradskih vozova.
2. Redovni tokovi do objekata za snabdevanje (trgovine, uslužna preduzeća, itd.). Takvi tokovi su dio svakodnevnog života svakog naselja ili regije, mogu se ucrtati i na kartu, budući da trase ostaju nepromijenjene, mijenjaju se tek kada se pojave novi objekti za snabdijevanje.
3. Periodični tokovi: do velikih objekata za snabdevanje, mesta zabave, rekreacije i razonode, turističke lokacije itd. Stanovnici grada povremeno odlaze na takva putovanja; na primjer, u slobodno vrijeme stanovnik grada može otići u posjetu, u zoološki vrt, u muzej ili u veliki trgovački centar.

Primjer raspodjele intenziteta tipičnih saobraćajnih tokova po satima prikazan je na slici 2.11.

Očigledno, pri odabiru šoping objekata za redovne posjete, pogodnost igra odlučujuću ulogu: blizina doma ili na putu „klatna“ od posla do kuće, kao i brzina kupovine. U ovom slučaju potrošači su zainteresovani da zadovolje dnevne potrebe svog domaćinstva. Čim kupci dobiju slobodno vrijeme, više su zainteresirani za više užitka u kupovini, vidjeti veći asortiman i upoznati se s novim „napredcima nauke, tehnologije i ekonomije“ u vidu novih proizvoda na policama trgovina. Dakle, oni objekti koji nude širok i dubok asortiman imaju prednosti (opet, kada se govori o asortimanu, ne mislimo samo na robu, već i na usluge, zabavu, hranu i sl.), a potrebna je značajna površina za predstavljanje raznovrsne asortiman. Efekat koncentriranja asortimana na veliku površinu i stvaranja privlačnosti ovom području danas je u osnovi kreiranja koncepata za velike trgovine i trgovačko-zabavne komplekse. Ovaj matematički model razvijen je 20-ih godina 20. stoljeća i naziva se “Reillyjev gravitacijski model” ili “Reillyjev zakon privlačnosti maloprodaje”. Zasigurno je Reillyjev zakon poznat većini čitalaca (opisan je u knjigama o gradskoj ekonomiji, a detaljno smo o njemu govorili i u našoj knjizi „Dizajn prodavnica i trgovačkih centara“). Ali, radi lakšeg čitanja, prisjetimo se ukratko suštine Reillyjevog zakona (slika 2.12). Svaki grad ima svoju potrebu za količinom maloprodajnog prostora: malom naselju je potrebno vrlo malo kvadratnih metara, velikom - prema tome, više. Ako zbrojite maloprodajni prostor koji je potreban malim gradovima i spojite ih, možete dobiti veliki trgovački grad, koji će privući stanovnike svih malih gradova. Reillyjev zakon matematički potkrepljuje atraktivnost velikih maloprodajnih prostora: veći gradovi i regije sadrže veći broj trgovina i stoga privlače kupce sa različitih teritorija. Zone uticaja maloprodajnih objekata određuju se formulom, u zavisnosti od udaljenosti gradova (okruga, okruga) i broja stanovnika u tim gradovima. Na slici 2.12 prikazana su dva grada: Bolšegrad sa populacijom od 150 hiljada stanovnika i Malgorod, gde živi 50 hiljada ljudi. Udaljenost između dva grada je 4 km. Koristeći Reillyjevu formulu, možete odrediti tačku indiferentnosti - mjesto odakle kupcima nije važno gdje će ići u kupovinu, u Malgorod ili u Bolshegrad. Ova tačka definiše zone uticaja gradova i trgovačkih objekata u njima. Tačka ravnodušnosti nalazi se na udaljenosti od 2,5 km od Bolshegrada i 1,5 km od Malgoroda. Veliki grad Bolšegrad privući će kupce sa udaljenosti jedan i po puta veće od Malgoroda.

Faktor veličine područja (za trgovinu, zabavu i razonodu, ugostiteljstvo i usluge) igra ključnu ulogu u trgovini. U komercijalnoj praksi postoje slučajevi kada mali objekat ima jaku privlačnost, ali su ovi slučajevi izolovani u razmjerima svake zemlje, pa i svijeta. Ova slika se može vidjeti samo kod malih trgovina koje nude zaista jedinstvene proizvode i artikle za kolekcionare. To čini trgovinu značajno drugačijom od ostalih oblasti, na primjer, turizma i hodočašća, gdje mali objekt može imati vrlo jaku privlačnost. Primjer je samostan Santiago de Compostela u Španiji, treći po veličini hodočasnički tok u Svetištu zapadnog kršćanstva. Potoci hodočasnika u njega su, počevši od 11. veka, privučeni iz nekoliko evropskih zemalja (sl. 2.13), a danas su im pridodati moćni potoci iz Latinske Amerike.

Otvaranjem velikih trgovačkih centara od regionalnog značaja, Rusi su u praksi mogli da uoče efekat Reilijevog zakona. Tako stanovnici Obninska (105,5 hiljada ljudi), grada u Kaluškoj oblasti, koji se nalazi 106 kilometara od Moskve u pravcu jugozapada, prilično redovno posećuju tržni centar Mega-Teply Stan, a stanovnici Tvera (405,6 hiljada ljudi) putuju 167 kilometara sa severozapada da bi došli do centra Mega-Himkija. U Tveru, još u sovjetsko vreme, postojale su autobuske šoping ture za stanovnike koji nisu imali automobil. Ujutro su se turisti ukrcali u udoban autobus koji ih je odvezao do ulaza u jedno od moskovskih pozorišta na jutarnju ili popodnevnu predstavu. Potom ih je autobus dopremao u GUM, TSUM ili druge popularne robne kuće u glavnom gradu, a nakon kupovine glomazne pakete i torbe ubacivali su u tovarni prostor i vraćali se kući na večeru. Ove ture su opstale do danas, s jedinom razlikom što nas sada vode u Megu.

Oblik i veličina područja pokrivenosti trgovačkog centra u području zasićenom maloprodajnim objektima ovisi o veličini tržnih centara konkurenata. Razmotrimo ovaj efekat koristeći klasičnu Reillyjevu formulu (slika 2.14). Pretpostavimo da se na teritoriji nalazi regionalni tržni centar površine 36.000 m2, kao i još četiri trgovačka centra različitih površina: jedan superregionalni (144.000 m2), dva okružna (4.000 i 9.000 m2), i jedan mikro-okrug (1 500 m2). Zona uticaja okružnog trgovačkog centra izgrađena je prema Reillyevoj formuli, a može se vidjeti kako se deformiše, sabijajući se u pravcu gdje se nalazi veliki superregionalni trgovački centar, i proteže se u pravcu najmanjeg mikrookruga. centar.

Udaljenost između gradova (i komercijalnih objekata u njima) određuje područje teritorije koju kontroliraju. Kada se malo naselje nalazi u blizini velikog, zona uticaja njegovih prodavnica i trgovačkih centara je smanjena. Slika 2.15 pokazuje kako se, prema Reillyjevom zakonu, mogu mijenjati zone utjecaja trgovačkih centara sa istom površinom, koji se nalaze na različitim udaljenostima od velikog grada. Na primjer, tržni centar broj 3 ima površinu koja zadovoljava potrebe stanovništva od 300.000 hiljada ljudi. Ako se grad u kojem se nalazi tržni centar br. 3 nalazi na udaljenosti od 50 kilometara od metropole sa 10 miliona stanovnika, tada će područje uticaja tržnog centra br. 3 biti 6 puta veće nego kada je grad se nalazi na udaljenosti od 15 kilometara od metropole.

U svom modernom obliku, Reillyjeva formula se primjenjuje na sljedeći način: umjesto stanovništva gradova zamjenjuje se površina trgovačkih centara, a proračun određuje točke indiferencije i granice zona utjecaja trgovačkih centara. Zatim se rezultujuća šema trgovačkih zona superponira na kartu sa zonama pristupačnosti automobila (na ovoj karti granice zona su izokrone, tačke jednake vremenske pristupačnosti trgovačkom centru). Kombinovani dijagram jasno pokazuje u kojim delovima grada se ukrštaju zone uticaja tržnih centara i gde se može odvijati glavna borba za posetioce.

Udaljenost koju kupci mogu prijeći do trgovine i trgovačkog centra je u određenoj mjeri povezana sa dobitkom: omjerom cijene putovanja i postignutim rezultatom u vidu robe kupljene po konkurentnim cijenama, zadovoljstvom šetnja kroz trgovačke galerije, razmišljanje o izlozima i prijatno žuborećim fontanama u atrijumima, ukusna hrana u restoranu ili u restoranu, dugo očekivano zadovoljstvo vaše supruge od kupljene bunde ili torbice. Faktor troškova prilikom kupovine uzima se u obzir u „metodi analize prodajnog područja“ Christhaler-Losch. Cijena proizvoda za kupca je zbir prodajne cijene i troškova putovanja do trgovine, a prodajno tržište trgovine će pokriti teritoriju gdje će ukupna cijena "cijena + troškovi" biti niža nego u drugim trgovinama. U modernom društvu ima smisla uzeti u obzir ne samo stvarni novac potrošen na benzin ili kartu u javnom prijevozu, već i vrijeme koje kupac potroši: ljudi čiji je rad skuplje plaćen su osjetljiviji na gubitak vremena. Kupovina proizvoda po niskoj cijeni u udaljenoj prodavnici može na kraju biti manje isplativa od kupovine istog proizvoda po višoj cijeni u prodavnici koja se nalazi blizu kuće. Na primjer, ljetnikovac u maloj prodavnici željeza u blizini turističkog naselja košta 6.000 rubalja, dostava je besplatna, a na građevinskom tržištu - 5.000 rubalja, odnosno apsolutna maloprodajna cijena na tržištu je 1.000 rubalja niža. Ali u isto vrijeme, kada kupujete sjenicu na pijaci, morate platiti 1.500 rubalja za dostavu, a kupac troši 120 rubalja na benzin na putu do pijace i nazad. Kao rezultat toga, kupac kupuje robu po cijeni od 6.620 rubalja, tj. skuplje nego u svom selu, a takođe gubi dva dodatna sata vremena. Ali ako bi kupac kupio dvije sjenice na pijaci ili utovario drugi građevinski materijal u automobil, uštedjeo bi od puta do udaljenog maloprodajnog mjesta. Teorija troškova objašnjava zašto kupac pristaje da obavi male kupovine u „prodavnicama“ po višim cijenama, ali za velike kupovine odlazi u hipermarket ili pijacu (slika 2.16).

Princip odliva kupaca iz lokalnih prodavnica u veće gradove i privlačenja iz malih naselja važi za sve gradove. Čak i gradovi sa populacijom od 60-150 hiljada ljudi sami su mali centar privlačnosti za stanovnike okolnih sela, sela i gradova. Nije slučajno što se u blizini željezničke i autobuske stanice pojačava trgovina. Prilikom planiranja izgradnje velikih maloprodajnih objekata potrebno je uzeti u obzir mogućnost privlačenja kupaca iz susjednih područja. Rezerve za privlačenje kupaca u grad zavise od gustine naseljenosti u ruralnim područjima i odnosa gradskog i ruralnog stanovništva. Kao primjer, uzmite dva ruska grada - Smolensk i Čeboksari. Smolensk je regionalni centar, Čeboksari je glavni grad Republike Čuvašije. Danas ove gradove ujedinjuje postojeći potencijal za izgradnju novih maloprodajnih objekata. O potencijalu svjedoče broj stanovnika ovih gradova (316,52 i 456,05 hiljada stanovnika) i potencijal za zasićenje prostora u tržnim centrima. U Smolensku je zasićenost veoma niska (67,6 m2 ukupne površine tržnog centra na 1000 stanovnika od 01.01.2009.), u Čeboksariju je znatno veća, ali još uvek nedovoljno za gradsku skalu (256 m2 na 1000 stanovnika, takođe od 01.01.2009.) . Istina, nivo prihoda stanovnika grada je još uvijek nizak, ali, kao što smo ranije napomenuli, situacija s prihodima može se promijeniti u budućnosti.

Rezerve za privlačenje kupaca u gradove

	SMOLENSK	CHEBOKSARY
Stanovništvo grada (od 01.01.2009.)	316,52 hiljade ljudi.	456,05 hiljada ljudi
Gustoća naseljenosti	U Smolenskoj oblasti 19,9 ljudi/km²	U Republici Čuvašiji 70,5 ljudi/km²
Udio gradskog stanovništva	71,4%	61,0 %
Broj gradova i velikih naselja gradskog tipa (preko 5 hiljada stanovnika) u roku od 1 sata vožnje	9	8
od čega gradovi sa populacijom od preko 30 hiljada stanovnika	1	2
Stanovništvo u gradovima i velikim naseljima gradskog tipa u krugu od 1 sata vožnje	96,6 hiljada ljudi	198,9 hiljada ljudi
Ukupna populacija unutar radijusa vožnje od 1 sata	118 hiljada ljudi	289 hiljada ljudi

Kao što se može vidjeti iz tabele, skoro trostruka razlika između ukupnog stanovništva u roku od sat vremena vožnje do Smolenska i Čeboksarija uzrokovana je značajnom razlikom u gustoći ruralnog stanovništva i broju malih sela, sela i gradova. Tržni centri u gradovima regija sa malom gustinom naseljenosti, na primjer, gradovi ruskog sjevera, Sibira, Dalekog istoka i većeg dijela Kazahstana, imaju vrlo neznatne rezerve za privlačenje stalnih kupaca. U glavnom gradu Karelije, Petrozavodsku (269,2 hiljade ljudi na dan 01.01.2009.), gustina naseljenosti je 4 osobe/km², a stvarne rezerve kupaca iz najbližih naselja ne prelaze 50 hiljada ljudi.

Još je indikativniji primjer dvije male zemlje uporedive po ukupnoj populaciji i broju stanovnika glavnih gradova - Jermenije i Mongolije:

Stanovništvo u malim naseljima na sat vožnje od Jerevana je 912 hiljada ljudi, u Ulan Batoru - manje od 60 hiljada ljudi. To određuje razliku u veličini velikih trgovačko-zabavnih kompleksa metropolitanskog, pa čak i u ovom slučaju nacionalnog značaja, kao i veličinu površina sidrenih zakupaca u njima.

Vrste maloprodajnih pijaca u malim gradovima: zaštićene i izloženost velikim gradovima

Sa sve većom konkurencijom i zasićenjem u velikim gradovima, programeri i trgovci počinju da gledaju na manje gradove. Razvoj gradova milion i više prati razvoj gradova "drugog ešalona" (500-900 hiljada ljudi), zatim regionalnih centara sa populacijom od 300-500 ljudi, a tek onda proces dopire do malih gradova - sa stanovništvom. od 50 do 150 hiljada ljudi. U ovim gradovima ima puno potpuno besplatnih niša. Postoji jasan nedostatak sadržaja za slobodno vrijeme i, iako su osnovne potrebe stanovnika grada zadovoljene, postoji nedostatak u nizu proizvodnih područja. Modernih trgovačkih objekata je malo, prosječni pokazatelj zasićenosti prostora u modernim trgovačkim centrima (prije se mogu nazvati novim, nedavno izgrađenim, ali ne uvijek modernim) početkom 2009. godine bio je u rasponu od 30-60 m2 na 1000 stanovnika, samo u nekoliko gradova dostižu vrijednosti od 100 m2 na 1000 stanovnika.

U zavisnosti od toga koliko je mali grad udaljen od velikog grada, određuje se tip tržišta: zaštićeno od konkurencije preduzeća u velikom gradu ili izloženo konkurenciji. U ovom slučaju nije važna samo udaljenost u kilometrima, već i vrijeme putovanja do velikog grada, koje ovisi o stanju puteva i geografskom položaju. Na primjer, u područjima sjeverozapadne Rusije, vremenski uvjeti mogu otežati putovanje između gradova zimi, a čak i zimi i u jesen, ljudi su manje spremni da putuju na velike udaljenosti zbog kiše, bljuzgavice, magle i jakih vjetrova. Hajde da formulišemo karakteristike dve vrste lokalnih tržišta u malim gradovima (do 150 hiljada ljudi):

1) “Zaštićeno tržište”. Udaljenost do regionalnog ili regionalnog centra sa populacijom od preko 300 hiljada ljudi je više od 1,5 sata vožnje automobilom. Ova vremena putovanja znače da stanovnici mogu samo periodično putovati u veći grad. Ako putovanje do velikog grada autom traje više od 3 sata (na primjer, u jesensko-zimskom periodu sa lošim vremenskim uslovima i uslovima na putu), to znači da je odlazak u veliki grad na jedan dan naporan. Možete, naravno, imati vremena za kupovinu i zabavu u tržnom centru i povratak kući u večernjim satima. Ali takvo putovanje se ne može nazvati odmorom. Zaista, kada morate ustati u zoru, gurnite napola zaspalu djecu u auto, brzo pronađite svu potrebnu robu i svađajte se oko kupovine nepotrebnih stvari, stanite u red u restoranu i završite dan uz huk valjka klizalište ili diskoteka - za odrasle članove porodice ovo nije odmor, već rad u dvije smjene... Možete se opustiti i kupovati samo preko vikenda. To znači da morate razmišljati gdje ćete prenoćiti i ostaviti automobil, a hotel zahtijeva dodatne troškove. Zbog toga većina stanovnika malog grada rijetko putuje na takva putovanja, a stanovnici u svom gradu kupuju ne samo robu česte i povremene potražnje, već i veću robu povremene i posebne potražnje (npr. gornju odjeću od kože i krzna, kućanski aparati, namještaj, roba za interijer). Tipično, broj stanovnika malog grada koji redovno putuju u velike gradove ne prelazi 20%, a ovaj udio zavisi od nivoa prihoda u gradu i broja ljudi sa višim srednjim i visokim primanjima. Bogati stanovnici grada nisu zadovoljni snabdijevanjem mjesta u kojem žive – grad možda nema uobičajene brendove hrane, pića i proizvoda za njegu – a u velikim gradovima mogu kupiti čak i često potrebnu robu.

U gradovima sa zaštićenim tržištem, po pravilu, federalne ili regionalne mreže su slabo zastupljene. Najčešći formati velikih operatera su diskont za hranu, trgovina (kućna hemija i proizvodi za domaćinstvo, parfemi). Čak ni lanci trgovina kućanskim aparatima ponekad ne stignu do ovih tržišta zbog logističkih poteškoća. Mogućnosti lokalnih preduzetnika da razvijaju poslovanje u gradu su ograničene, a obično poduzetnici nemaju više od četiri ili pet radnji, što je dovoljno da pokriju sve dijelove malog grada. Lokalni lanci i samostalne trgovine također se razvijaju u malim formatima, zasićenost maloprodajnog prostora može biti prilično visoka, ali je nivo tehnologije u većini slučajeva nizak. Zasićenost malih radnji zavisi od rada preduzeća za formiranje grada - ako stvari u preduzeću ne idu baš najbolje, stanovnici grada aktivnije trguju. Karakteristična pojava za mnoga zaštićena tržišta je nedostatak prostora za iznajmljivanje u dobrim područjima. Površine koje se iznajmljuju uglavnom se nalaze na prvim spratovima zgrada (rekonstrukcija stanova, nekadašnji sovjetski sadržaji, kafići) i samostojećih paviljona. Najpopularniji maloprodajni objekti u kojima se iznajmljuje prostor - gradska robna kuća, pijaca - obično su potpuno zauzeti, a rotacija zakupaca se primećuje samo u slučaju visokih cena zakupa. Nove šoping centre u malim gradovima najčešće grade i rekonstruišu predstavnici lokalnog biznisa, ovi centri su male površine (do 2000 - 3000 m²) i iznajmljuju se u malim jedinicama.

Glavni problem pri izgradnji novih maloprodajnih objekata u takvim gradovima su poteškoće u privlačenju operatera, problemi sa logistikom i udaljenost od drugih velikih naseljenih područja. Operateri u lancima obično otvaraju prodavnice koje se nalaze blizu jedna drugoj kako bi bile pogodne za isporuku i kontrolu rada prodavnica, a zbog udaljenosti možda nisu zainteresovani za određeni grad. Na interesovanje za grad mreže utiče i nivo prihoda stanovnika grada koji zavisi od rada gradotvornih preduzeća.

Na zaštićenom tržištu gradova sa populacijom od 60-150 hiljada ljudi ugodno se osjećaju trgovci robom glavne vrste potražnje, kao i periodični. Preduzeća za hranu i zabavu dobro posluju, odgovaraju obimu grada i pokrivaju srednji i siromašni segment stanovništva (uključujući mlade). Postoji potencijal za otvaranje modernih maloprodajnih objekata koji će imati urbanistički značaj: trgovačkih centara ili posebno lociranih prodavnica modernog formata (robna kuća za dečiju robu, belu tehniku, potrepštine za domaćinstvo, knjige i školski pribor). Trgovački centri mogu imati površinu za iznajmljivanje ne veću od 5000-6000 m2, a sidreni zakupci mogu imati prodajnu površinu od najviše 1000-1500 m2, što bi u velikom gradu odgovaralo tipu okruga. Ali oni će privući kupce iz cijelog grada zbog dobitaka u trgovačkoj tehnologiji i dizajnu. Moderni objekti će prije svega istisnuti zastarjele tehnologije (šalter trgovina i nekvalitetne maloprodajne nekretnine), pa će moći uspješno zarađivati ​​čak i sa ograničenom populacijom.

Tržište pod utjecajem velikog grada. Udaljenost do regionalnog centra ili velikog grada u regionu je manje od 1,5 sat vožnje automobilom, a stanovnici malog grada imaju mogućnost redovnog putovanja. Odliv kupaca vikendom u velike gradove je neizbežan. Kupovaće se roba povremene i posebne potražnje, sva modna roba. Stanovnici će također putovati u velike gradove i trgovačke i zabavne komplekse kako bi proveli slobodno vrijeme, posjetili restorane, zabavu i kulturu.

Razvoj moderne tehnologije u takvim gradovima odvija se bržim tempom, budući da su u blizini primjeri „modernih“ trgovina i trgovačkih centara koje trgovci mogu redovno proučavati. Kupci su također sve sofisticiraniji i zahtjevniji. U malim gradovima koji se nalaze u blizini velikih, bolja je pokrivenost mrežnim operaterima i viši nivo lokalnih ustanova. Konkurencija tjera lokalne trgovce da budu na nogama, jer lošim radom trgovina i kratkovidnom politikom vlasnika maloprodajnih nekretnina (“kuda će naši kupci iz podmornice...”) potražnja čak i za robom široke potrošnje može otići u velike gradove . Posebnu opasnost za trgovinu u malim gradovima predstavljaju velike prodavnice u kojima možete kupiti često potrebnu robu po niskim cenama - hipermarketi, cash & carry prodavnice, lanci prodavnica sa „cenovnim“ konceptom (hardverski supermarket, DIY, jeftina robna kuća za odeću, dečije prodavnice roba). Mogu biti usidreni zakupci trgovačkih centara u velikom gradu ili biti odvojeno locirani. Na primjer, otvaranje hipermarketa Globus u gradu Ščelkovu u blizini Moskve nanijelo je ozbiljan udarac gradskoj trgovini hranom. Da steknete osjećaj šoka koji je doživjela lokalna trgovina, evo sljedeće činjenice: u subotu u dva sata supermarket prodajne površine od 600 m2 opslužio je samo 79. kupca... Stanovnici gradova i naselja u krugu od 50 kilometara postali su i redovni posjetioci velikog hipermarketa, a promjene u trgovini već su zahvatile cijelo područje.

Gore opisane vrste tržišta tipične su ne samo za Rusiju, već i za druge zemlje. Sveobuhvatna procjena gradskog tržišta uključuje, pored vrste tržišta, pokazatelje prihoda stanovništva, nivo konkurencije i rezerve za privlačenje posjetitelja iz okolnih područja. Više o metodologiji analize ćemo vam reći u sljedećem poglavlju, ali sada ćemo dati primjere ruskih gradova s ​​različitim tipovima tržišta (napomena: nivo prihoda stanovnika podijeljen je u tri raspona u odnosu na prosječan nivo u Ruskoj Federaciji ):

GRAD	STANOVNIŠTVO NA 01.01.2008. (HILJADA LJUDI)	REZERVE ZA PRIVLAČENJE POSJETIOCA IZ OKOLINE (HILJADA LJUDI)	VRSTA TRŽIŠTA NA MALO	PRIHODI STANOVNIŠTVA	NIVO KONKURENCIJE
NEFTEKAMSK, Baškortostan	118,3	43,2	Zaštićeno tržište	Iznad prosjeka	Prosjek
ROSSOSH, Voronješka oblast	64,1	92,5	Zaštićeno tržište	Kratko	Visoko
BELORETSK, Baškortostan	68,8	36,4		Prosjek	Kratko
GELENDŽIK, Krasnodarski kraj	52,63	34,7	Tržište pod utjecajem velikog grada	Prosjek	Iznad prosjeka

Grad Gelendžik, prikazan u tabeli, primer je nekoliko vrsta tokova. Stanovnici grada redovno idu u kupovinu u Novorosijsk, do kojeg je potrebno oko sat vremena da se tamo stigne, a tamo se češće zabavljaju, jer je zabava u njihovom gradu već postala dosadna. A stanovnici Novorosije, lučkog i radnog grada, redovno posećuju mesta za zabavu, kafiće i restorane u Gelendžiku, jer je u popularnom letovalištu više zabave, a atmosfera samog grada je potpuno drugačija. Najznačajniji tok je sezonski turizam. Tokom sezone praznika, stanovništvo u Gelendžiku značajno se povećava. Tako je u 2006. godini broj privremenog stanovništva u periodu najveće popunjenosti odmarališta iznosio 163,7 hiljada ljudi, od čega je 36,7 hiljada bilo organizovano privremeno stanovništvo (odmornici u sanatorijsko-odmaralištima, koji žive u hotelima) i 127 hiljada - neorganizovano. (žive u privatnom sektoru i privremeno službeno osoblje). Nije iznenađujuće što je značajan dio trgovine usmjeren na turiste, a za njih uglavnom rade veliki gradski trgovački centri, koji nude laku industrijsku robu koja je tražena u prazničnom periodu. Sezonski porast stanovništva tipičan je za turistička i turistička područja, štoviše, privremeno stanovništvo u turističkim područjima je bogatije od lokalnog stanovništva. Ovo se mora uzeti u obzir pri određivanju broja maloprodajnih prostora u gradu.

Veličina stanovništva, gustina i tokovi ljudi formiraju se i mijenjaju u procesu razvoja teritorije. Pređimo sada na modele urbanog razvoja i razmotrimo koje se mogućnosti otvaraju za novu izgradnju unutar svakog modela.

Modeli urbanog razvoja

Tokom prošlog stoljeća, tema budućeg izgleda velikih gradova okupirala je umove arhitekata i ekonomista, političara i javnih ličnosti, pisaca naučne fantastike i slobodoumnih predstavnika kulture. U Rusiji su se prognoze prvenstveno radile na Moskvu, glavni grad, veliku metropolu od globalnog značaja. Postoji nekoliko stručnih mišljenja o razvoju Moskve. Učestali su razgovori o teritorijalnom spajanju Moskve i regiona. Neke tačke gledišta inspirišu otvoreni pesimizam: scenario Meksiko Sitija mogao bi da se ponovi u Moskvi, sa gigantskim razmerama nekontrolisanog razvoja koji je heterogen po svojim funkcijama i pozicioniranju. Tu su i futuristički projekti za stvaranje džinovske metropole „Moskva - Sankt Peterburg“... U ovoj metropoli će se nalaziti ostrva blagostanja u vidu velikih i dobro opremljenih atrijumskih kancelarijskih, maloprodajnih i trgovačkih i zabavnih zgrada, sa sopstvenom mikroklimom i sistemima za prečišćavanje vazduha i vode. A u istorijskom delu gradova biće očuvane ulične maloprodajne površine, usko povezane sa atrijumskim i arkadnim zgradama. Sa ovom prognozom razvoja, skoro cela ruska maloprodaja biće koncentrisana oko Moskve i Sankt Peterburga. Ključna stvar u ovom futurističkom projektu: Moskva budućnosti je predstavljena kao grad ne za sve potrošače, već uglavnom za uspješne i bogate.

Sada se odvija proces razvoja Moskve kao metropole uz uključivanje velikog broja migranata iz Rusije i inostranstva. Trgovina na malo se razvija u različitim formatima, uključujući trgovinu i usluge za predstavnike nacionalnih dijaspora. Ali pristupačne prodavnice nisu tako česte kao, na primer, u Sankt Peterburgu. Ideje o prestonici za one koji to zaslužuju bile su veoma popularne u prvoj polovini 1990-ih, ali su do danas zadržale svoju vitalnost. Ova razvojna opcija predviđa uklanjanje industrija koje su nepoželjne za grad i istiskivanje Moskovljana sa niskim primanjima u region. Na primjer, preseljenje ljudi na listi čekanja u višespratnice u najbližoj moskovskoj regiji - takvih je primjera bilo posljednjih godina. Prema mišljenju brojnih stručnjaka, u ovom slučaju grad namjerava da se riješi svojih “problema” tako što će neke od njih prenijeti na regiju, a region bi mogao da se pretvori u ogromna stambena naselja i industrijsku zonu. Za Moskvu postoji određena privlačnost: grad će imati delove zemlje oslobođene od „Hruščova“ i „Brežnjevka“, na kojima će biti moguće stvoriti udobne stambene komplekse, najbogatija populacija će ostati u Moskvi, a isto toliko bogata ili će se privući dobrostojeći ljudi iz regiona i inostranstva. Istovremeno, prodavnice sa „cijenom“ se mogu premestiti na periferije kako se ne bi narušile visoke cene u gradu. Napomenimo da je ograničavajući faktor za realizaciju ovog scenarija razvoja opasnost od socijalnih nemira u glavnom gradu.

Vratimo se danas. Možemo reći da su otkako je zemlja ušla u eru tržišne ekonomije, Moskva i drugi veliki gradovi u Rusiji počeli da se razvijaju prema scenarijima koji su opisani u prvoj polovini dvadesetog veka. Mnogi gradovi u razvijenim zemljama su prošli ovim putem. Želju bogatih gradskih stanovnika da žive bliže prirodi opisala je Čikaška škola još 1916-1933, u Park-Burgessovoj teoriji koncentričnih krugova (slika 2.17). Prema ovoj teoriji, centar grada se razvija kao komercijalna, javna i rekreaciona zona, a oko njega nastaju stambena naselja sa najgušćom izgrađenošću, napučenim naseljima i lošim životnim uslovima. Ova područja postaju malo interesantna za stanovnike sa visokim prihodima, a u njima ostaje nisko uslužno osoblje iz centralne zone. Do radnog mjesta mogu doći pješice, trošeći malo čak i na javni prijevoz. Dalje od centra su stambena naselja za radničku klasu, iza njih su stanovi za srednju klasu, a na periferiji, na granici sa šumama, poljima i drugim prirodnim ljepotama, naseljavaju se najimućniji članovi društva. I naši su sunarodnici oduvijek težili prirodi: u predrevolucionarnoj Rusiji plemići i zemljoposjednici ljetovali su na seoskim imanjima, a u dvadesetom vijeku ljudi su također željeli izaći iz grada u prirodu. Ali da biste održavali objekte van grada, potrebna vam je infrastruktura i društvena mreža, kakva nije postojala u Rusiji, a život tokom cijele godine bio je skup (posebno u ruskoj zimi). Stoga je nastao fenomen dacha: vikendice i vile u područjima sa slabo razvijenom infrastrukturom, tipično sezonsko stanovanje u sovjetsko vrijeme. I sada je u toku proces tranzicije sa sezonskog na trajno stanovanje u blizini prirode, ali mnoge vikendice mogu se u potpunosti koristiti samo kao sezonski i vikend kuće. Zašto? Očigledno, put do mjesta rada, učenja itd. oduzima previše vremena i truda. Ovdje je prikladno podsjetiti se na Harris-Ullman model (slika 2.18), koji govori o potrebi stvaranja novih poslovnih četvrti okruženih stambenim prostorom za srednju klasu i bogate ljude.

Sektorski modeli urbane organizacije u Rusiji poznati su još od vremena Velikog Novgoroda. Na sl. Slika 2.19 prikazuje Hoytov (1939) sektorski model. Ovaj model pokušava da stvori skladnu jukstapoziciju siromašnih i bogatih stambenih područja, efektivno locirajući poslovnu četvrt u kojoj je koncentrisano upravljanje gradom i njegovim preduzećima. Industrijska područja su okružena jeftinim stanovima. Time se poboljšava prometna situacija u gradu i osigurava nesmetana isporuka radne snage preduzećima čak iu slučaju rata ili elementarne nepogode. Danas je dovoljno pogledati mapu bilo kojeg ruskog grada sa planskom shemom radijalnog prstena da biste se uvjerili u širenje ovog modela u Rusiji. Najsličnija Hoytovom modelu je moderna Moskva. Ali u drugim gradovima Rusije, zapadna područja grada su ekološki najprihvatljivija, jer je lokacija industrijskih preduzeća uzimala u obzir ružu vjetrova i prevlast njihovog zapadnog smjera.

Prva faza razvoja teritorije je određivanje funkcionalne namjene gradskih četvrti i njihovog imidža u budućnosti. Zatim se vrši selekcija određenih teritorija koje je potrebno razviti ili ih promijeniti. Kao što znate, postoje tri opcije za razvoj teritorija:

1. “Spot razvoj” na malim praznim parcelama u postojećoj strukturi područja.
2. Transformacija značajnih delova grada, promena njihove funkcionalne namene. Prije svega, to se odnosi na industrijske zone. Tradicionalno su se industrijske zgrade nalazile daleko od centra, ali su gradovi rasli, a područja koja su se ranije smatrala periferijama postala su centralna. Za većinu industrijskih preduzeća, lokacija u centru grada otežava razvoj savremenih tehnologija i otežava snabdevanje i logistiku. A za grad je, pak, neisplativo da vrijedne površine koje bi se s velikim uspjehom mogle koristiti za druge funkcije zauzima industrija. Stoga se u cijelom svijetu odvija proces premeštanja preduzeća van granica grada. Ponekad se proizvodnja uglavnom prenosi na teritoriju drugih zemalja, jačajući druge funkcije u gradu: poslovnu, javnu, trgovačko-zabavnu, turističku.
3. Razvoj novih teritorija - prazna zemljišta unutar grada i šire. Razvoj slobodnog zemljišta moguć je samo uz ozbiljna ulaganja u infrastrukturu teritorije. Ovom opcijom nastaju najveći i najznačajniji objekti nekretnina.

Razvoj u postojećoj strukturi područja

U mnogim velikim ruskim gradovima Moskva ima određena ograničenja u pogledu teritorijalnih resursa za izgradnju novih stambenih naselja i maloprodajnih nekretnina. Na primjer, u glavnom gradu 2002. godine najavljen je projekat pod nazivom „Novi moskovski prsten“, koji je predviđao izgradnju preko 60 višenamjenskih kompleksa visokih zgrada povezanih sa Trećim transportnim prstenom. U početku su arhitekte i investitori sumnjali u ovaj projekat, a u jesen 2007. godine ove sumnje su počele dijeliti i zvanične vlasti. S jedne strane, visoke zgrade u centru imaju niz prednosti. Prilikom izgradnje visokih zgrada smanjuje se udio cijene zemljišta u cijeni kvadrata nekretnine (slika 2.20). Višespratnice omogućavaju opravdanje troškova kupovine zemljišnih parcela na najpovoljnijim mjestima - u centru grada i planskim centrima okruga (slika 2.21), gdje je zemljište najskuplje. Stoga su u mnogim američkim gradovima glavne višespratnice koncentrisane u centru grada, a broj spratova se postepeno smanjuje prema periferiji. U velikim ruskim gradovima primećuje se suprotna slika. Ovo je „naslijeđe“ sovjetskog perioda. U SSSR-u nije bilo potrebe za razvojem zona višespratnog poslovnog centra, komercijalnog centra grada - uostalom, u to vrijeme nije bilo trgovine, a administrativne zgrade su se uglavnom nalazile u centru. Udio zaposlenih u industriji bio je mnogo veći nego u menadžmentu, menadžment je imao sektorsku strukturu, a upravljačke strukture su bile smještene u višespratnicama na teritoriji proizvodnih preduzeća. Ogromni istraživački instituti i projektantski biroi takođe su gravitirali preduzećima i nisu bili smešteni u centru. Stoga su nova stambena naselja na periferiji imala najveću spratnost (Slika 2.22).

S druge strane, projekti izgradnje multifunkcionalnih visokih zgrada u centralnom dijelu Moskve imali su niz nedostataka. Grad u ovoj fazi razvoja nije bio spreman za pojavu velikog broja nebodera, što bi naglo povećalo opterećenje puteva i mreža. Zatim, stanje tla u mnogim delovima Moskve je takvo da sa veoma velikom spratnošću dolazi do nesrazmernog povećanja troškova temeljnih radova, a mnoge kalkulacije otplate se „ne sviđaju“ investitorima. Sada je prilično jednostavno i jeftino graditi kuće do 18 spratova; dodatno povećanje troškova dolazi zbog složenijih konstrukcija, posebnih inženjerskih sistema (na primjer, vodosnabdijevanje i grijanje), većih zahtjeva za vertikalnim komunikacijama i većeg gubitka korisni prostor zbog ovih komunikacija. Uzeto je u obzir i mišljenje određenog dijela budućih stanovnika i zakupaca kompleksa: za njih nisu bili atraktivniji neboderi, već stambeni kompleksi uobičajene spratnosti, odnosno izgradnje ne u visini , ali u širini. Da biste to učinili, potrebna su vam područja dovoljne površine.

Veličina parcela u uspostavljenim urbanim sredinama takođe stvara probleme prilikom izgradnje tržnih centara od regionalnog značaja (ne samo u Moskvi, već iu drugim gradovima). U mnogim slučajevima, na lokaciji se može smjestiti samo centar na više spratova sa višeetažnim, podzemnim ili odvojenim parkingom. Troškovi izgradnje ovakvih centara biće veći od prizemnih, a obrasci saobraćaja posetilaca unutar centra biće složeniji. Stoga, veličine parcela u postojećim zgradama ograničavaju obim projekata komercijalnih nekretnina.

Stanovnici grada često negativno govore o novim stambenim zgradama i kompleksima integrisanim u postojeću strukturu. Trenutni standardi za gustinu izgradnje i drugi pokazatelji modernog stanovanja nemaju vremena da odražavaju sve realnosti našeg vremena. Čak ni definicija razvoja ispune još nije pravilno formulirana. Postoje službenici koji nisu zainteresovani da standarde dovedu do savremenih zahteva: na kraju krajeva, ova situacija im omogućava da „efikasno rešavaju sva pitanja“... Veliki investitori uspevaju da zaobiđu standardne vrednosti, a gustina stanovanja se značajno povećava. Ponekad razvoj ispuna podsjeća na nespretni komunistički pokušaj iz 1920-ih da riješi stambeni problem zgušnjavanjem postojeće stambene nekretnine. Negativni aspekti izgradnje ispuna su svima poznati: izgradnja ispuna pogoršava ekološku situaciju, smanjuje se kvalitet stanovanja u postojećim kućama (osunčavanje, ventilacija i povezano zagađenje zraka u gradu). Povećava se opterećenje na postojećoj infrastrukturi, koja nije predviđena za višespratnice - puteve, toplotne, plinske i električne mreže. Zgušnjavanje je progutalo gotovo sve slobodne i rezervne površine u centralnom dijelu Moskve, pa zato praktično nema područja gdje bi se mogli organizirati kancelarijski ili automobilski parking, kao u velikim američkim gradovima. Na ovim lokacijama već su izgrađeni stambeni ili poslovni kompleksi. Mogućnosti korištenja podzemnog prostora u gradu Moskvi su vrlo ograničene zbog složene geologije, prisustva metro struktura, ogromnog broja podzemnih komunikacija i državnih komunikacijskih linija. Ovo posebno važi za centar grada. Stoga, čak iu luksuznim zgradama, broj parking mjesta za stanare je nedovoljan. Općenito, mnogi stambeni kompleksi u centru grada ne ispunjavaju zahtjeve udobnosti koji važe za luksuzno stanovanje: izolacija, udobna dvorišna površina, uređenje i uređenje, dječji i vanjski sportski tereni, pogodne dječje obrazovne ustanove, dovoljno parkinga za stanovnike i parking za goste . Koliko elitnih stambenih kompleksa u Moskvi možete navesti sa bogato uređenim dvorištem i parkingom za goste?

Resursi slobodnog zemljišta u postojećim stambenim i javnim područjima velikih gradova su, ako ne u potpunosti iscrpljeni, onda vrlo, vrlo ograničeni. Mnogo značajniji resurs u pogledu površine predstavljaju urbana područja koja zauzimaju industrija.

Transformacija industrijskih područja grada

Interes za transformaciju industrijskih teritorija u velikim gradovima svijeta primjećuje se još od 80-ih godina prošlog stoljeća, ali prvi projekti rekonstrukcije bili su lokalne prirode: obnovljena je zasebna zgrada fabrike ili fabrike, koja je zauzimala malu površinu, ali se opšta namena teritorije nije promenila. Na mjestu bivših fabrika, poslovnih centara, trgovačkih centara i multifunkcionalnih kompleksa nastali su, na primjer, Mode-Centers-Berlin, Njemačka (projektantski biro “Nalbach und Nalbach”, 1996-98), poslovni centar u Montrougeu, Francuska (arhitekta Renzo Klavir, 1986), Međunarodni dizajnerski centar u Njujorku, SAD (projektantski biro "Gwathmey, Siegel and Associates", 1997), multifunkcionalni kompleks Union-Loft u Frankfurtu na Majni, Nemačka (arhitekt M.A. Landes, 1997 -2000).

Krajem 20. i početkom 21. stoljeća rekonstrukcija industrijskih područja počela je da poprima veliki karakter, a čitava područja koja su zauzimala značajno područje bila su podložna promjenama. Nekadašnje industrijske zone pretvorene su u zone poslovnog i javnog života, komforne stambene zone sa svim elementima savremene infrastrukture. Među najvećim urbanističkim razvojnim transformacijama u Evropi može se istaknuti rekonstrukcija područja Paddington u Londonu (ukupna površina lokacija za preuređenje je 32,4 hektara) i rekonstrukcija lučkog područja u Hamburgu (stvaranje novog HafenCityja površine na površini od 155 hektara). Teritorije koje zauzimaju veliki saobraćajni objekti, skladišna infrastruktura i industrijska preduzeća potpuno menjaju svoju funkcionalnu namenu i pretvaraju se u udobne stambene i poslovne prostore sa luksuznim stanovima, ultramodernim poslovnim kompleksima, bulevarima, nasipima i trgovima za šetnju i, naravno, galerije prodavnica.

U Moskvi je 2004. godine odobren centralizirani program obnove industrijskih područja, a površina industrijskih zona koje se već rekonstruiraju ili bi mogle biti rekonstruirane u bliskoj budućnosti iznosi 1.668 hektara. Što se tiče područja rekonstrukcije, moskovski projekti su čak i većeg obima od evropskih. Najveći projekti u smislu preuređene površine u okviru ovog programa:

• „Novi centar“ („Veliki grad“), izgrađena površina je 1000 hektara, na njemu su se nalazila 333 industrijska preduzeća, uključujući tri velike fabrike;
• Industrijska zona "Paveletskaya", površina - 213 ha;
• „Nova teritorija Moskovskog državnog univerziteta“, površina - 213 hektara;
• MIBC "Moskva Siti", površina - 100 hektara.

Površina svih teritorija koje zauzima industrija u Moskvi iznosila je oko 20.500 hektara ili 20% teritorije grada, a prema Generalnom planu razvoja Moskve planirano je da se smanji na 15.000 hektara, tj. oko 5% teritorije grada biće izdvojeno za novu izgradnju. To su već značajne brojke u odnosu na površine slobodnih parcela za izgradnju u postojećim stambenim i javnim površinama.

Međutim, proces transformacije industrijskih područja povezan je sa nizom problema i ograničavajućih faktora. Prvo, preseljenje velikih proizvodnih pogona je preplavljeno socijalnim posljedicama za grad, ozbiljnom promjenom tokova „klatna“ i povećanjem opterećenja na transportnoj mreži. Naročito kada se ne otvaraju radna mjesta za bivše zaposlene u preduzećima na istoj teritoriji. U SSSR-u su mnogi stambeni kompleksi i čitavi kvartovi izgrađeni pored novih velikih preduzeća i bili su namijenjeni ljudima koji rade u preduzećima. Danas mnogi projekti rekonstrukcije industrijskih zona pretpostavljaju da će se u ove delove grada privući potpuno različite grupe stanovništva, a nova stambena naselja, naravno, neće biti dovoljna da zadovolje potrebe novih radnih mesta - poslovni i administrativni kompleksi. Stoga će u Moskvi pitanje dostupnosti transporta i zapošljavanja u proizvodnom sektoru postati još hitnije. Ovo je jedan od glavnih problema koji se javljaju prilikom rekonstrukcije industrijskih zona. Napominjemo da je potreba za rekonstrukcijom industrijskih zona u inostranstvu bila povezana kako sa rastućim potrebama gradova za stambenom i javnom gradnjom, tako i sa promjenama u samoj proizvodnoj bazi. U nizu slučajeva proizvodni pogoni nisu likvidirani, već samo promijenjena lokacija. Proizvodnja je premeštena na nove lokacije koje su bile pogodnije sa logističke tačke gledišta, na mesta sa jeftinijim radnim resursima ili na mesta udaljena od područja koja su trebalo da budu ekološki prihvatljivija. Takve lokacije su pronađene u istoj zemlji ili u drugim zemljama (Azija ili Latinska Amerika). Pitanje rekonstrukcije luke u Hamburgu nametnulo se jer se tehnologija promijenila: pojavili su se univerzalni kontejneri, a višekatna skladišta, poznati njemački "sparhaus", raspoređena na velikom području lučkog područja, ostala su nepotražena. A teretni terminal Paddington, otvoren 1801. godine, služio je za transport robe (uglavnom uglja i sijena) duž kanala Grand Union dva stoljeća, a logistika je također zahtijevala moderan pristup. Stoga su luke i terminali premešteni na pogodnije lokacije, čime su napravljene javne površine. U Rusiji je ključni faktor koji je odredio potrebu za rekonstrukcijom industrijskih zona bila visoka cijena zemljišta unutar grada, posebno u centralnom dijelu. Razmatranja kao što su ekološki, sanitarni i higijenski zahtjevi, estetski zahtjevi i očuvanje kulturno-historijskog nasljeđa su svakako postojala, ali su i dalje slijedila komercijalna. Neka industrijska preduzeća uspješno su prenijela svoju glavnu proizvodnu bazu iz centra Moskve u druge gradove (na primjer, tvornica konditorskih proizvoda Crveni oktobar, tvornica obuće Pariske komune), ali je značajan broj preduzeća zatvoren zbog bankrota, nerentabilnosti, zastarjelih tehnologija i habanje glavnih fondova. Prema moskovskom Odeljenju za nauku i industrijsku politiku, 2006. godine oko 24% gradskih proizvodnih preduzeća bilo je neprofitabilno. Može se pretpostaviti da će u procesu rekonstrukcije industrijskih zona grad dobiti nove moderne javne i stambene površine, ali će neopozivo izgubiti petinu proizvodnje. Slična situacija je uočena iu drugim zemljama bivšeg SSSR-a, na primjer, u glavnom gradu Jermenije, Jerevanu, likvidirano je oko 80% industrijskih preduzeća izgrađenih u sovjetskom periodu, uključujući velike fabrike i fabrike od svesaveznog značaja, pružajući rad za značajan broj građana.

Visok nivo troškova za preseljenje preduzeća na nove lokacije je drugi faktor koji koči velike projekte rekonstrukcije industrijskih područja. Uz direktne troškove preseljenja, dodaju se i troškovi pronalaženja odgovarajućih lokacija, koordinacije i rješavanja složenih pravnih pitanja, kao i nadoknade koju su moskovske vlasti opravdano tražile od graditelja za „gubitak industrijskog potencijala grada“. Još jedna „kočnica“ za razvoj industrijskih teritorija su pravne poteškoće: mnoštvo vlasnika parcela i imovine u industrijskoj zoni, različiti interesi ovih vlasnika. Postoje dva poznata načina za rješavanje ovog problema. Prvi je konsolidacija napora vlasnika, ovaj put je korišćen prilikom izgradnje Gornjih trgovačkih redova, sadašnjeg GUM-a u Moskvi, a o tome smo već govorili u poglavlju 1. Ali tada je došlo do konsolidacije. paralelno sa administrativnom prinudom: sve stare radnje su nasilno zatvorene, a najavljeno je da će, ukoliko neko od vlasnika ne učestvuje u projektu, zemljište na kojem se nalaze radnje praktično uzeto u korist grada , kupljen po cijeni nepovoljnoj za vlasnika. Druga metoda je koncentracija teritorije u rukama jednog vlasnika, konsolidacija parcela - vrlo skupo za investitora i teško za implementaciju. Koristeći samo komercijalne metode bez administrativne prinude i pomoći, gotovo je nemoguće razviti industrijsku teritoriju sa „patchwork“ vlasnika. Čak i ako je gotovo svo zemljište kupljeno, vlasnici posljednjih parcela mogu astronomski naduvati cijene, stvarajući ograničenja za projekat velikih razmjera. Ovo povećava rizike za programera.

Sve ove poteškoće tjeraju nas da obratimo pažnju na treći način - izgradnju na novim, slobodnim teritorijama. Ogroman problem mnogih modernih gradova nas gura na isti put, njihova prava glavobolja je gužva u saobraćaju.

Karakteristike urbanističkih planova i njihov uticaj na novogradnju

Porast broja automobila i naknadno pogoršanje dostupnosti automobila ozbiljno komplikuje život stanovnicima mnogih velikih gradova. Situacija u obe ruske prestonice - Moskvi i Sankt Peterburgu - blizu je transportnog kolapsa. 2008. godine, prije novogodišnjih praznika, prometna policija glavnog grada otvoreno se obratila vozačima s preporukom da idu u kupovinu u moskovsku regiju kako bi bilo barem neke prilike za vožnju u centru glavnog grada. Kriza koja je počela u jesen 2008. malo je ublažila gužve na prestoničkim putevima, ali je postepeno situacija počela da se vraća na prethodni nivo. Saobraćajne gužve na gotovo svim autoputevima prešle su granicu strpljenja, a svakim danom sve je očiglednije da metode koje gradske vlasti predlažu za ispravljanje prometne situacije neće u potpunosti riješiti problem. Nemoguće je vratiti se godinama i decenijama unazad, kada se hronično ignorisala potreba za izgradnjom parkinga, a glavni komercijalni objekti bili koncentrisani u centru grada. Razumijevanje uloge automobila u modernom gradu u Rusiji još uvijek kasni, a niski standardi parkiranja za trgovačke i uredske centre izazivaju zbunjenost među stručnjacima i ogorčenje među kupcima.

Na Zapadu se ozbiljna pažnja počela poklanjati snabdijevanju maloprodajnih objekata u centru grada i prometnim tokovima još 30-ih godina prošlog vijeka. Na primjer, projekat rekonstrukcije Berlina arhitekte Alberta Speera uključivao je veliki podzemni parking i podzemni utovar robe. U SSSR-u, nakon Velikog domovinskog rata u Moskvi, pokušano je da se približi stvarnim zahtjevima „automobilizacije“ u smislu garaža, parkinga i širine glavnih autoputeva (uzimajući u obzir mogućnost proširenja). Fotografija prikazuje primjer stambenog kompleksa Crvene kuće u ulici Stroiteley u Moskvi - jedan od rijetkih kompleksa sa prostranim garažama, izgrađen 50-ih godina za moskovsku naučnu elitu.

Međutim, počevši od vremena Nikite Sergejeviča Hruščova, poznatog borca ​​protiv ličnih automobila, pokušaji opremanja stanova, trgovine i zabave modernim parkiralištima su ubijeni. Predloženo je da se lični automobili zamene pojačanim razvojem javnog prevoza i taksija. Prilikom izgradnje stambenih i javnih blokova, prostor unutar bloka za putovanja i parkiranje uzeo je u obzir potrebe sadašnjeg perioda i uopšte nije bio projektovan za budućnost. Da bismo razumjeli ozbiljnost situacije, razmotrimo primjer bloka u zapadnom okrugu Moskve, koji je prilično prosperitetan u smislu parkinga za osobne automobile (slika 2.23). Izgradnja ovog kvarta počela je u Staljinovo vrijeme i konačno je završena početkom 70-ih. Površina bloka je 60.168 m2, od čega 10.455 m2 ili 17,4% teritorije zauzimaju unutarblokovski prolazi. Na području bloka nalazi se 9 stambenih zgrada od 7-12 spratova, u kojima se nalazi oko 1064 stana, pored toga, tipični infrastrukturni objekti su koncentrisani unutar bloka (vrtić, škola, igrališta i stadion). Za stanare kuća obezbeđen je organizovani prizemni parking i 2 podzemne garaže, koje su puštene u rad 1977. godine, odnosno u fazi kada je naselje kvarta odavno završeno. Ukupna površina parkinga za stanare kuća je 3.500 m2 ili 5,8% površine bloka, a predviđene su za samo 138 parking mjesta. Ispada da samo 13% stanovnika može parkirati svoje automobile na uređenim parking prostorima, ako pretpostavimo da je jedan automobil po stanu. Resursi unutarblokovskih prilaza za korištenje kao parking su također vrlo ograničeni. Nije iznenađujuće da su se vlasnici osobnih automobila morali nesebično boriti da bi dobili mjesta u garažama, a sovjetski film, poznata komedija Eldara Ryazanova "Garaža", čak je u potpunosti bio posvećen ovom problemu. Danas, kada staru generaciju „bez konja“ zamjenjuje generacija modernih ljudi, a broj automobila se stalno približava broju odraslih članova porodice, ozbiljnost problema parkiranja u stambenim područjima značajno je porasla. Naravno, nije bilo moguće odoljeti realnosti motorizacije. Prema nezvaničnim procjenama, porast broja automobila u periodu 2006-2007. dostigao je 180.000 - 200.000 automobila godišnje. A prema zvaničnim izveštajima, u 2007. godini povećanje autotransporta u Moskvi iznosilo je 150.000 vozila, a pušteno je u rad oko 120.000 parking mesta u garažama i parkiralištima. Čak i ako službeni podaci odgovaraju stvarnosti (sigurno su mnogi čitaoci Moskovljani pomislili: "Gdje su ta parking mjesta?"), brojke jasno ukazuju da bi se situacija s pristupačnošću mogla katastrofalno pogoršati u bliskoj budućnosti. Nije ni čudo. Automobil parkiran uz trotoar smanjuje kapacitet uličnog saobraćaja za 800 automobila na sat, a kada se parkira pod uglom ili okomito na trotoar, ova brojka se značajno povećava. Čuli smo čak i takvu ocjenu da će ukupna dužina automobila u gradu uskoro premašiti dužinu postojećih trotoara - gdje bi onda urednici i stanari trebali parkirati automobile?

Na slici 2.24 prikazano je poređenje udela gradske teritorije koju zauzimaju ulična i putna mreža u Moskvi i velikim gradovima sveta (na osnovu rezultata studije M. Blinkina, šefa Istraživačkog instituta za saobraćaj i putne objekte , objavljen u aprilu 2009.). U ruskoj prestonici ulice i putevi zauzimaju samo 7% teritorije grada, tri puta manje nego u velikim evropskim gradovima, a pet puta manje nego u SAD i Kanadi. Shodno tome, kapacitet mreže gradskog saobraćaja u Moskvi je znatno manji, a rešavanje transportnog problema biće veoma teško i dugotrajno. Mogućnosti rekonstrukcije teritorija i nove izgradnje su ograničene upravo zbog toga što saobraćajna mreža možda neće moći da izdrži opterećenje. Hajde da pogledamo brojke. Više od 3 miliona porodica živi u Moskvi. Ako pretpostavimo da će svaka porodica imati jedan automobil, onda će potrebna parking površina za sve ove automobile biti 75 kvadratnih kilometara ili oko 7,5% teritorije grada (prema standardima za obračun parkinga). Odnosno onoliko koliko cela transportna mreža sada zauzima u Moskvi. Stanovnici automobilima idu na posao, posjećuju trgovine i mjesta za slobodno vrijeme, idu u obrazovne ustanove itd. Dakle, pretpostavimo da svaki automobil ima 2 stalna parking mjesta (blizu kuće i posla) i barem 1 mjesto gdje se s vremena na vrijeme parkira (blizu prodavnice, instituta, klinike itd.). Shodno tome, za udobno kretanje gradom i stvaranje ugodnih uslova na parkiralištima bit će potrebno 225 kvadratnih kilometara parkinga. U sadašnjim granicama grada, na njegovoj postojećoj teritoriji, ovakvi parking prostori nisu dostupni: za rešavanje problema biće potrebno više podzemnih i višeetažnih parkinga, a to je veoma skupo zadovoljstvo. Domaći potrošači nisu spremni kupiti prostor po visokoj cijeni: mnogi smatraju da garaža ne bi trebala biti skuplja od automobila.

Djelomično rješenje problema pristupačnosti u Moskvi (samo djelimično) je izgradnja novih petlji i autoputeva, kao i parkirališta za presretače. Ali ovi objekti neće riješiti problem tokova "klatna". Jedan od glavnih razloga za ovako ozbiljnu prometnu situaciju u Moskvi je urbana podjela na funkcionalne zone, koncentracija poslovnog života u centru uz stvaranje moćnih udaljenih „spavačkih“ područja. Svakog dana stotine hiljada automobila juri u centar, a metro, vozovi i autobusi su prepuni stanovnika predgrađa i stambenih naselja. Mnogi radnici provode 3 do 5 sati na putu svaki dan, što ne može a da ne utiče na produktivnost i lojalnost. Postoji vrlo ozbiljna zabrinutost da jedno od najpouzdanijih transportnih sredstava današnjice - metro - neće izdržati sve veće opterećenje. Urbanistički planovi razvoja Moskve i Moskovske regije 80-ih godina uključivali su nastavak metro linija do gradova najbliže moskovske regije. Danas više ne govore o tome: sa tako velikom populacijom, najvjerovatnije, morat ćemo tražiti nova transportna sredstva i nove tehnologije.

Slična situacija je uočena u drugom glavnom gradu - Sankt Peterburgu, kao iu manjem obimu u drugim velikim gradovima. Formiranje saobraćajnih gužvi je pojačano radijalno-prstenastim urbanističkim planom, koji se koristio u planiranju većeg broja modernih ruskih gradova (slika 2.25). I, na primjer, u SAD-u su svojevremeno preferirali rešetkasti raspored, kada su ulice paralelne jedna s drugom, a možete odabrati obilazne rute (slika 2.27). Najveći gradovi u Kini također pokazuju urbanistički pristup rješavanju problema: administrativna prijestolnica Peking i ekonomska prijestolnica Šangaj, a Moskva je veliki gubitnik u poređenju. Tri transportna prstena u Moskvi u odnosu na 6 u Pekingu... Iskreno rečeno, napominjemo da su teritorije kineskih prijestolnica mnogo veće od područja Moskve, a na velikim područjima lakše je riješiti problem integriranog razvoja teritorije nego u uslovima akutne nestašice zemljišnih resursa (površina Moskve je 1081 km², površina Pekinga je 16.808 km², Šangaja 6.340 km², planovi grada su prikazani u Slika 2.26 u istoj skali). Ali glavna razlika je u tome što je u kineskim megagradovima cilj minimizirati tokove klatna. Mnoga stambena naselja grade se istovremeno sa poslovnim centrima i trgovačkim i zabavnim centrima, sa razvijenim uslužnim sektorom i društvenim sadržajima: modernim sportskim i zdravstvenim kompleksima, obrazovnim i medicinskim ustanovama. Blizina stambenih područja mjestima zaposlenja jedan je od faktora koji stoje u osnovi razvoja novih teritorija, a takav uravnotežen razvoj slabi klatne tokove. Zastrašujuće je i zamisliti šta bi se dogodilo kada bi brojni stanovnici Pekinga ili Šangaja prešli sa bicikala na terence i automobile executive, ili barem na male automobile... Uporedo sa razvojem saobraćajne infrastrukture, vlasti sputavaju tempo motorizacije stanovništva. Tako se u Šangaju održava aukcija za prodaju automobilskih registarskih oznaka koje daju pravo vožnje ulicama grada, a sredstva dobijena od aukcije koriste se za uređenje puteva, a mogućnost korupcije od strane saobraćajna policija (“jing cha”) u distribuciji registarskih tablica je eliminisana.

Kako obrasci gradskog planiranja utiču na trgovinu i novogradnju? U shemi radijalnog prstena i dalje je očuvan značaj centra grada, jer je centar tačka koja je podjednako dostupna sa svih područja, na koju se spajaju svi zraci autoputeva. Čak i ako se uloga trgovine u centru smanji, on i dalje ostaje mjesto gdje su koncentrisane poslovne, društvene i kulturne aktivnosti. Mogućnosti za razvoj punopravnih centara u svakom od okruga (duž svakog od radijalnih autoputeva) su ograničene zbog transportne dostupnosti. Transportni problemi uzrokuju lokalizaciju i sužavanje trgovačkih površina velikih maloprodajnih objekata. Prodavnice su u porastu, a potrošačima će biti potrebna velika prednost da putuju do udaljene trgovine ili trgovačkog centra. Zbog problema sa dostupnošću automobila i parkingom, prodaja na daljinu je počela da uzima maha, stvarajući konkurenciju tradicionalnoj maloprodaji. Rešetkasti raspored sa dodatnim dijagonalama ili prstenovima, prvo, poboljšava transportnu dostupnost u urbanim sredinama pružajući vozačima nekoliko alternativnih ruta. I drugo, omogućava stvaranje nekoliko centara sličnog značaja u gradu i ravnomjerniju raspodjelu gradskih tokova.

Razvoj novih teritorija

Postoje dvije glavne šeme urbanog razvoja: razvoj duž autoputeva i razvoj prostora između autoputeva (slika 2.28). U prvoj opciji, grad se može mehanički širiti duž postojećih puteva. Rastojanja preko kojih stanovnici gradova svakodnevno putuju se povećavaju, veze među regijama slabe, a problemi radijalnog transporta postaju sve akutniji.

Razmotrimo mogućnosti razvoja na primjeru gradova Smolenska i Čeboksarija; o ovom paru gradova već smo govorili u ovom poglavlju. Na slici 2.29 prikazane su glavne zone guste višespratnice u ovim gradovima i odgovarajuće zone uticaja trgovačkih i zabavnih centara od okružnog značaja. Odmah je jasno koliko trgovačkih centara regionalnog značaja može da radi a da jedni drugima ne stvaraju intenzivnu konkurenciju. Ako razvoj ovih gradova u budućnosti bude išao uz puteve, onda će saobraćajno opterećenje i dalje padati na ključne gradske autoputeve, odstupajući od centra. Županijski trgovački centar koji je trenutno dizajniran da privuče stanovnike iz dva gusto naseljena područja županije mogao bi izgubiti dio svoje atraktivnosti i zadržati kupce samo u jednom području.

Mnogo obećavajući put je razvoj zemljišta između izgrađenih područja (Slika 2.30). Glavna prednost ove šeme je prigušivanje tokova "klatna". Kada grad ima jedinstven centar i jasnu funkcionalnu podelu na društveno-kulturna, trgovačka, industrijska i poslovna, stambena područja, to povećava transportnu napetost (Sl. 2.30-A). Stvaranje novih trgovačkih i rekreacijskih centara na udaljenim dijelovima postojećih transportnih pravaca (slika 2.30-B) rješava problem snabdijevanja područja, ali ne eliminiše problem tokova „klatna“ i opterećenja na glavnim transportnim arterijama grad. Na sl. 2.30-B prikazuje stvaranje multifunkcionalnih novih područja: pored stambenih, trgovinskih i javnih funkcija, u njima se stvaraju radna mjesta za stanovnike lokalnog tržišta. Ovo urbanističko rješenje se koristi, na primjer, u dugoročnom planiranju velikih gradova u Kini. Kada se područja između postojećih područja razvijaju, urbana struktura se postepeno približava „mreži“. Saobraćajne rute su skraćene, radijalni magistralni putevi su rasterećeni, a situacija se popravlja. A lokacije za stanovanje, trgovinu, poslovanje i malu industriju su moderne i ispunjavaju zahtjeve svake funkcije. Slično rješenje bilo je predviđeno i urbanističkim planom Moskve 1971. godine, ali je, na nesreću mnogih Moskovljana, ovaj koncept napušten, aktivnost je nastavila da se koncentriše u centru i duž autoputeva.

Dodatne veze između urbanih područja omogućavaju formiranje novih čvorova aktivnosti (slika 2.31) i izgradnju maloprodajnih objekata na ovim lokacijama.

U Rusiji ima dosta zemlje, ali zemljište za izgradnju je parcela plus putevi do nje plus infrastruktura (slika 2.32). Ako se infrastruktura ne razvije u potrebnom obimu, tada će nedostajati lokacija pogodnih za izgradnju. Nedovoljnim razvojem infrastrukture i njenom propadanjem, broj stanovnika u malim naseljima se smanjuje, a život u njima postaje sve teži. Kada nema centralnog grijanja u naseljenom mjestu, dolazi do prekida u snabdijevanju strujom i vodom, vožnja lošim putevima sa udarnim rupama koje je teško proći za vrijeme jakih kiša i obilnih snježnih padavina, ljudi počinju da se sele u ona područja gdje su ovi problemi. su uspješno riješeni. U mjestima sa slabo razvijenom ili slabo održavanom infrastrukturom teško je razvijati proizvodnju, trgovinu, turizam i bilo kakvu privrednu djelatnost općenito. A sa razvojem infrastrukture, sve je više slobodnih lokacija za izgradnju i više mogućnosti za organizovanje bilo kakvog posla. Lokalitet mora imati komunalne usluge i organizovane izlaze sa glavnog autoputa i pogodne prilaze gradilištu.

U Rusiji je nova infrastruktura izgrađena u očigledno nedovoljnom obimu u postsovjetskom periodu, a stara infrastruktura je eksploatisana, uključujući sistem puteva i mreže. Malo je slobodnih parcela sa razvijenom infrastrukturom, a službenici igraju veliku ulogu u njihovoj raspodjeli. Oni iskorištavaju nedostatak dobrih parcela i često ih daju svojim kompanijama od povjerenja, ili ih prodaju za velike novce. Osim toga, ne postoji stvarna konkurencija između dobavljača energije i vode, a u slučaju izgradnje lokacije bez komunikacija, naknada za njihovo priključenje može biti nerazumno visoka. Nedovoljna razvijenost nove infrastrukture jedan je od problema u razvoju novih zemljišta, pa se mnogi investitori boje ući na nove teritorije. Projektant ne može samostalno riješiti problem razvoja novih zemljišta, to je zadatak koji se rješava na državnom ili barem regionalnom nivou.

Još jedno ograničenje za novogradnju je složenost postupka promjene funkcionalne namjene zemljišta. Ovaj proces je spor, postoji mnogo neizvjesnosti, a ima ljudi (uključujući zvaničnike) koji imaju koristi od suprotstavljanja promjenama. Iako postoje pozitivni aspekti u sadašnjim zakonima i propisima - na primjer, suzbijanje lavine zapljena, špekulacija, prisilnog stečaja preduzeća kada se radi o poljoprivrednim i industrijskim zemljištem - ali pored restriktivnih mjera mora postojati i program razvoja. Ranije smo govorili o programu rekonstrukcije industrijskih zona u Moskvi. Slični programi su sada u velikoj potražnji za prigradska područja i perspektivna poljoprivredna zemljišta.

U daljim fazama razvoja teritorije, visokokvalitetna infrastruktura ne podrazumeva samo mreže i puteve, već i snabdevanje stanovnika teritorije: trgovinu i usluge, zabavu i razonodu, obrazovne i medicinske ustanove itd.

Trostepeni sistem pokrivenosti teritorije. Ćelijske strukture u gradu i ujednačenost pokrivenosti maloprodajnim preduzećima.

Dobro razvijena teritorija ima trostepeni sistem pokrivanja trgovinskih i raznih uslužnih preduzeća (Slika 2.33). Gotovo svi čitaoci su upoznati s njim - ako ne kao stručnjaci, onda svakako kao potrošači - budući da se ovaj sistem tradicionalno koristi za planiranje opskrbe teritorija. Šema na tri nivoa predstavlja različite formate preduzeća koja zadovoljavaju različite vrste potražnje za robom i uslugama:

1. nivo - Tip mikrookrug. Zadovoljavanje osnovnih, hitnih potreba - za robom i uslugama česte i hitne potražnje. Potražnju zadovoljavaju male radnje u kojima potrošači mogu pronaći asortiman često kupovane robe, opskrbiti sebe i svoje domaćinstvo u bliskoj budućnosti, ali bez ikakvih posebnih dodataka i šarolikosti. Sličnu ponudu na ovom nivou imaju hrana, usluga, obrazovanje itd. Na primjer, primarne potrebe u obrazovanju zadovoljava srednja škola, u medicinskim službama - ambulanta kod ljekara opšte prakse (ili čak i bolničara) i medicinska sestra.

2. nivo - Okružni tip. Zadovoljavanje, pored hitnih potreba, i periodično nastalih potreba, veća raznolikost i kvalitetnija ponuda. Asortiman postaje širi i dublji: dodaju se robe (usluge) periodične potražnje, tj. nove grupe i pozicije u postojećim grupama. Veličina prodavnica i trgovačkih centara se povećava. Hrana, zabava i druge usluge na ovom nivou su takođe kvalitetnije i raznovrsnije. U obrazovnoj sferi pojavljuju se fakulteti i škole, specijalizovani kursevi, u medicini - prema tome, okružna klinika sa nekoliko doktora koji praktikuju različite oblasti medicine.

3. nivo - okrug, gradski tip. Robama i uslugama osnovne i periodične tražnje dodaje se i zadovoljenje periodične i posebne tražnje. U trgovinama potrošači mogu pronaći gotovo sve što im je potrebno, pa čak i nepotrebno, u kafićima, restoranima i zabavnim kompleksima - steći više utisaka i još više raznolikosti nego na prethodnom nivou. Obrazovne institucije na ovom nivou obuhvataju ustanove za osposobljavanje ozbiljnih specijalista (instituti, akademije itd.), pa čak i oni koji su odabrali rijetke specijalnosti ili užu oblast znanja mogu zadovoljiti svoju potrebu za obukom. U oblasti medicine na ovom nivou pojavljuju se velike bolnice, opremljene savremenom medicinskom opremom i sa iskusnim lekarima, kao i veliki broj specijalizovanih centara koji nude unapređenje zdravlja i lečenje na različite načine, čak i na najegzotičnije. Zajednički princip za sve oblasti je dalje proširenje i produbljivanje ponude u odnosu na prethodni nivo, plus dalje unapređenje kvaliteta. Dakle, luksuzne radnje i klubovi zadovoljavaju potrebe kao što su potreba za samoizražavanjem, priznanjem statusa, udobnosti i privatnosti.

Ako prikažemo zone pokrivenosti mikrookružnih, okružnih i okružnih trgovačkih objekata, slijedeći metodu cijene i troška posjete Christhaler-Losch (o čemu smo gore govorili), tada će ove zone imati oblik pravilnih šesterokuta. A teritorija, ravnomjerno pokrivena i zasićena objektima za opskrbu svih nivoa, podsjećat će na saće. Ova Christhalerova struktura saća prikazana je na Sl. 2.34. Zone pokrivenosti objekata svakog sljedećeg nivoa su superponirane na ćelije prethodnog nivoa, a vrhovi poligona sljedećeg nivoa padaju na centar prethodnog nivoa. Odnosno, trgovačka područja objekata svakog nivoa se ne preklapaju, a prodavnice (hrana, uslužna preduzeća, itd.) istog tipa ne stvaraju konkurenciju jedna drugoj. Postavljeni su u strogom skladu sa hijerarhijom, a potrebe svih nivoa zadovoljavaju se na najoptimalniji način na teritoriji.

Prikazano na sl. 2.34 ćelijska struktura je vrsta idealne situacije kada teritorija ima veoma dobru i raznovrsnu ponudu, ali istovremeno preduzeća na teritoriji praktično se međusobno ne takmiče. Barem u ovoj šemi nema konkurencije između objekata istog tipa, na istom nivou strukture. U stvarnosti, situacija se može razvijati po različitim scenarijima. Pogledajmo konkurenciju na primjeru trgovačkih centara drugog nivoa, okružnog tipa (slika 2.35). Pretpostavimo da grad ima 30 okružnih centara, koji ravnomjerno pokrivaju teritoriju. Ako broj stanovnika opada ili mu se smanji kupovna moć, novi centri se neće pojaviti, naprotiv, neki od postojećih će umrijeti. Broj trgovačkih centara će se smanjiti sa 30 na 20, a područja pokrivenosti preostalih centara će se povećati (slika 2.35-A). Ako situacija sa demografijom i prihodima stanovnika grada bude povoljna, tada će se na teritoriji moći "hraniti" 80 okružnih objekata. Ujednačenošću stanara doći će do lokalizacije (Sl. 2.35-B), područja pokrivenosti centara će se smanjiti, a oni će opsluživati ​​manju teritoriju. Ili će se njihove trgovačke zone ukrštati, bukvalno preplitati (slika 2.35-B), što će dovesti do veoma visoke konkurencije na teritoriji.

Utvrđivanje niša koje postoje na teritoriji nije ništa drugo do analiza ćelija koje postoje na teritoriji. A pravilan izbor formata maloprodajnih objekata je popunjavanje praznih ćelija, stvaranje novih objekata koji poboljšavaju ponudu i obezbeđuju zadovoljenje potreba različitih nivoa. Odsustvo bilo kakvog nivoa otvara mogućnosti za nove nekretnine i operatere koji ulaze na ovu teritoriju. Uspjeh komercijalnog objekta je rad ne samo na vlastitom nivou ćelijske strukture, već i učešće u radu drugih nivoa. Na primjer, poboljšanje ponude u donjem dijelu trgovine nije samo dodavanje novih trgovina. Preduzeće drugog ili trećeg reda moglo bi uspostaviti odjele za brzu uslugu, odrediti šaltere za kupce s korpama, a ne kolicima, otvoriti dodatne ulaze za prihvat tranzitnog saobraćaja i približiti se kućama ili uredima. Koncentracija, posebno praćena specijalizacijom malih i srednjih maloprodajnih jedinica, način je za početak rada na višem nivou mobilne organizacije trgovine i usluga. Tipičan primjer koncentracije je tržište, specijalizacija je specijalizirani trgovački centar. Takvi objekti dobijaju svojstva trećeg nivoa.

Trgovački objekat je namijenjen ljudima, pa što je bliže ljudima, to je njegova budućnost bolja, funkcionisanje sigurnije i stabilnije. Postoje slučajevi kada su objekti za snabdevanje ispred razvoja stambenog dela teritorije, pa čak i sami formiraju. Ali velike greške u razumijevanju ćelijske strukture, mjesta maloprodajnog objekta u hijerarhiji, neminovno povlače kaznu - neuspjeh i stvarne novčane gubitke. Štaviše, ovo se ne odnosi samo na maloprodajne objekte, već i na preduzeća koja zadovoljavaju potrebe u drugim oblastima. U sovjetsko vreme, 70-80-ih godina, postojao je projekat izgradnje pozorišta u moskovskim „spavačkim domovima“, a ovaj projekat je prekinut zbog činjenice da čak i uz veliku ljubav sovjetskih ljudi prema pozorištu i nedostatak razne alternative za slobodno vrijeme, pozorišta na periferiji slabo posjećena. Bio je to objekat trećeg nivoa ćelijske strukture, smešten na teritoriji drugog nivoa, u rangu sa sovjetskim domovima kulture. Odlazak u pozorište je pravi događaj, izlazak u svet, a ljudi nisu bili zainteresovani da posećuju pozorište u svom ili tuđem „spavačkom“ prostoru. Osim toga, trebalo je dosta vremena da se dođe do “spavaćih” zona, posebno sa suprotnog kraja grada. Ali bioskopi u sovjetsko vrijeme (u tadašnjem obliku) zadovoljavali su potražnju na svom nivou hijerarhije ponude, pa su se uspješno otvarali i radili u svim „spavačkim“ područjima Moskve, dok su udaljena bioskopa venula i zatvarala. Samo nekoliko njih je preživjelo do 21. vijeka, na primjer, Pozorište mimike i gesta na području Izmailova, na kraju linije metroa.

Izgledi za razvoj teritorije na primjeru Moskovske regije

Možda već sada možemo reći da rusku prijestolnicu očekuje druga preraspodjela šoping mjesta u ovoj 10. godišnjici i promjena tokova kupaca u gradskim razmjerima. Sredinom 2000-ih, uloga centra grada se konačno promijenila, a glavna trgovačka aktivnost i veliki maloprodajni objekti razvili su se na periferiji Moskve i na moskovskom obilaznici. Danas proces ide dalje - do granica Centralnog prstena, koji se ranije zvao "mali betonski prsten" (u narodnom govoru - "betonka") i povezivao naselja i autoputeve u radijusu od oko 30 km od moskovskog prstena. Cesta. Istovremeno sa novim maloprodajnim objektima, nove stambene zgrade počele su stizati u Podmoskovlje, sa malim zakašnjenjem i u manjem obimu - poslovne i hotelske nekretnine. Neke greške napravljene u glavnom gradu, kao i mogućnosti koje ova teritorija pruža, primorale su programere da obrate pažnju na ovu teritoriju. Ranije smo govorili o tome da su resursi slobodnog zemljišta unutar glavnog grada veoma ograničeni, a glavni resurs čine industrijske zone koje bi mogle biti rekonstruisane. Čitaocima radi pogodnosti, ovdje ponavljamo brojke: površina industrijskih zona, koje se planiraju za rekonstrukciju u bliskoj budućnosti, iznosi 1.668 hektara, a ukupna površina industrijskih zona u Moskvi je 20.500 hektara. Ako idete dalje od moskovskog obilaznice, ima višestruko više zemljišnih resursa za razvoj, a to nisu „divlje“, već gusto izgrađena područja sa sve većim brojem stanovnika. Cijena zemljišnih parcela u Moskovskoj regiji niža je nego u Moskvi, a cijena zemljišta u prisustvu aerodroma, željezničkih linija i autoputeva stvara jedinstvene mogućnosti za razvoj ove teritorije.

Rast potražnje za stambenim nekretninama u Podmoskovlju i postepeni tok potražnje iz Moskve van njenih granica olakšano je pogoršanjem saobraćajne i ekološke situacije u glavnom gradu, kao i veoma visokim cenama stanova. Prisjetimo se reklamnih kampanja za stambene nekretnine od ranih 2000-ih do krize 2008. godine. Još jedno poskupljenje stanova, plakati sa penjačom koji se penje na stenu na užetu i natpis „Još više“; cinična i provokativna novogodišnja reklamna kampanja “Nova godina na način za odrasle” sa precrtanim Djedom Mrazom, odražavajući neuporedivost bajki o pristupačnom stanovanju sa stvarnošću... Cijene u glavnom gradu skočile su u visine nedostižne većini potencijalnih kupaca stanova, a masovna tražnja, potpomognuta akumuliranim sredstvima i mogućnošću kreditiranja, naišla je na nepremostivu prepreku. Kao što znate, potražnja je tržišni koncept. Unatoč činjenici da je u periodu 2006-2008. stagnirajuća prodaja na moskovskom tržištu stambenih nekretnina komentirana kao zaostala potražnja, mnogi stručnjaci su bili itekako svjesni problema. Već 2007. mali mlaz potražnje koji se probio iz Moskve pretvorio se u reku koja je veoma puna: Moskovljani su pohrlili u najbližu moskovsku oblast, u vikendice i u ne baš šik, ali pristupačne višespratnice. U 2007. godini obim puštenog prostora u Moskovskoj oblasti premašio je brojku za Moskvu za skoro 1,5 puta (7,5 miliona m2, au Moskvi je u istom periodu pušteno u rad 4,8 miliona m2), au periodu januar-septembar 2008. Prema zvaničnim izvorima, u Moskovskoj oblasti izgrađeno je 3,6 miliona m2 stambenog prostora. Od toga je oko 1,5 miliona kvadratnih metara pušteno u rad u višespratnicama. m stambenog prostora, a rast je iznosio 103,6% u odnosu na 2007. Cijene stanova u Moskovskoj regiji u periodu 2007-2008. rasle su bržim tempom od Moskve, ali su i dalje ostale pristupačne, a značajan dio stanova su kupili Moskovljani i solventni ljudi koji su se doselili u Moskvu iz drugih gradova, ali su odabrali stanove ne u samom glavnom gradu, već pored njega. Tako je pri prodaji stanova u jednom od novih mikrookruga grada Vidnoe kod Moskve izračunato da su Moskovljani kupili više od 55% stanova.

Kada je počela kriza 2008. godine, Moskovska regija je općenito zadržala svoju atraktivnost za kupce kuća. U prvoj polovini 2009. godine, Moskovska regija postala je lider među ruskim regijama po obimu stambene izgradnje: prema Rosstatu, tokom tog perioda, 12% ukupne površine stambenog prostora izgrađenog u zemlji pušteno je u rad u Moskvi. region. Stopa pada potražnje za nekretninama u blizini Moskve u prvoj polovini 2009. bila je skoro dva puta manja nego u Moskvi. Uprkos finansijskoj krizi, 2009. godine (u vrijeme pisanja ovog teksta), brojni stručnjaci za tržište nekretnina gledaju na porast potražnje za stambenim nekretninama u moskovskoj regiji kao vrlo vjerovatnu pojavu. Istina, u ovom slučaju bit će potrebno smanjiti cijene zaglavljenih vikend naselja, a najviše će patiti ona najudaljenija.

U svjetskoj istoriji bijeg građana (u mirnodopsko vrijeme) iz velikih gradova nije tako rijetka pojava. Dovoljno je prisjetiti se bijega bogatih Rimljana i njihove pratnje iz najvećih gradova Rimskog carstva - u prirodu, u luksuzne vile. Sami gradovi bili su ispunjeni posjećivanjem migrantskih radnika i trgovaca izvan Rimskog carstva - barbarskih zemalja i regija tog vremena: Skandinavije, sjeverne i istočne Njemačke, Arabije, Afrike. Isti trend se danas može vidjeti u mnogim gradovima zapadne Evrope. Prisjetimo se popularnog vica: „Pariz je grad u kojem su živjeli Francuzi. Tendencija bijega iz velikih gradova u prirodu karakteristična je za civilizacije pretkolumbovske Amerike. Karakterističan je bio gotovo potpuni egzodus stanovništva - i siromašnih i bogatih - iz problematičnih gradova, nakon čega je uslijedio prelazak na poljoprivredu i lov.

San o posjedovanju kuće pojavio se i među Moskovljanima, i počeo je poprimati vrlo određene oblike: udobne kuće okružene zelenilom, svježim zrakom, cvjetnjacima, baštenskim krevetima ili sretnim kućnim ljubimcima koji šetaju okolo - kome se najviše svidjelo . Možda su i emocije odigrale svoju ulogu: umjesto grada sa ravnodušnim i nepoznatim susjedima, ulicama sa prolaznicima užurbanim bez lica, postoji šansa da se smjestite na ugodnom mjestu gdje se svi poznaju, a u koje stranci ne ulaze. Nije bez razloga da su mnogi stanovnici sela i naučnih gradova koji su bili zatvoreni od sovjetskih vremena žalili zbog otvaranja granica od 90-ih... Procvat individualne izgradnje počeo je u Moskovskoj oblasti. Gradili su ga Moskovljani koji su to mogli priuštiti i bogati ljudi iz regiona. Naravno, većina Moskovljana koji su započeli gradnju već su posjedovali zemljište u blizini Moskve, jer kada se gradi niska zgrada u Moskovskoj regiji, cijena zemljišta predstavlja glavnu stavku troškova. Za Moskovljanina koji ima zemljište u blizini Moskve, ispostavilo se da je lakše izgraditi trospratnu vikendicu s garažom, koja po izgledu i dizajnu odgovara luksuznim stambenim nekretninama, nego kupiti trokatnicu ekonomske klase. sobni stan u običnoj moskovskoj "spavaćoj sobi". Preseljenje predstavnika klase „srednji plus“ i bogatih Moskovljana u predgrađa još nije postalo široko rasprostranjeno i još uvijek je sezonsko. No, trgovinski i uslužni sektor gradova u blizini Moskve već počinje cvjetati, zahvaljujući snažnom protoku vikendica zajedno sa cijelim domaćinstvom. Statistika još ne uzima u obzir rast ljetne populacije u predgrađima, ali prema nezvaničnim podacima, zapažanjima i maloprodajnoj statistici, 2007. i 2008. godine ljetna populacija u Moskovskoj regiji porasla je na 30% u odnosu na 2005. godinu.

Ova bogata i vrlo poželjna populacija za trgovce u Moskovskoj oblasti i dalje je primorana da bude rastrzana između grada i seoske kuće. Ali većina ljudi koji imaju zimske kuće u moskovskoj regiji, kao i mnogi stanovnici predgrađa, primorani su da rade u glavnom gradu. Na to su primorani – ako bi im se ukazala prilika, mnogi bi odabrali da rade u specijalnosti koja je bliža kući. A to bi u konačnici bilo od koristi ako uzmemo u obzir troškove prijevoza, stvarni gubitak radnog vremena povezan s lošim zdravljem (da ne spominjemo stres, ljudi koji dugo provode u javnom prijevozu su u većoj opasnosti od zaraznih bolesti). Stoga se već sada može govoriti o značajnoj latentnoj potražnji za radnim mjestima i kancelarijskim, proizvodnim, skladišnim kompleksima i tehnološkim parkovima u Moskovskoj regiji.

Još jedan faktor koji sprečava Moskovljane da se nasele u Podmoskovlju je niži nivo obrazovnih institucija u odnosu na Moskvu. Neki predani „kućani“ svoju djecu vode u škole na putu do posla, a često biraju škole koje se nalaze bliže moskovskom obilaznici. Ponuda kuća u vikendicama je prilično opsežna, ali postoje tri ozbiljna ograničenja u njihovom razvoju. Prvi je nedostatak trgovinske i socijalne infrastrukture u selima ekonomske klase, drugi je nizak kvalitet projekata i građevinskih radova. Nisu svi potencijalni kupci svjesni trećeg ograničenja: u mnogim selima morate svakog mjeseca izdvojiti vrlo ozbiljnu svotu novca za održavanje (a ako još morate otplatiti kredit, ispada prilično tužno...) .

Radi se o "jednospratni Rusiji". Oni Moskovljani koji nemaju pristup vlastitoj seoskoj kući kupuju u drugim kategorijama stambenih nekretnina - u gradskim kućama i stambenim zgradama. Moskovljani koji se presele da žive u stambenim zgradama u bliskoj Moskovskoj oblasti žele da zadrže isti nivo udobnosti života koji im je na raspolaganju u glavnom gradu. U nekim gradovima u blizini Moskve to je sasvim moguće. Na primjer, Koroljov je, prema zahtjevnim Moskovljanima, vrlo dostojan i atraktivan grad, ima visok udio inteligencije, a život u njemu je još ugodniji nego u nekim moskovskim „spavaonicama“. A susjedni grad Shchelkovo nekim Moskovljanima se čini radnicima, pa samim tim i „nepristojnim“ i „jednostavnim“. Najniži stepen razvijenosti infrastrukture među gradovima u blizini Moskve i najniži komfor života za Moskovljane zabilježen je 2008. godine u Ljubercu (kako ne bismo uvrijedili stanovnike ovih gradova, dodajemo da to nije naše lično mišljenje, već mišljenje o tome su nam rekli kupci stanova - zaposleni u agenciji za nekretnine).

Budući da neki Moskovljani mijenjaju mjesto stanovanja, postavlja se pitanje gdje raditi. Tačnije, radna mjesta, odnosno kvadrati kancelarijskih nekretnina. Postojeća potražnja na moskovskom tržištu poslovnog prostora također je daleko od potpunog zadovoljenja, iako je ozbiljnost problema nekoliko puta manja nego na tržištu stambenih nekretnina. Šta bi željeli mnogi rukovodioci kompanija koji razmišljaju o proširenju svojih prostorija? Tako je, posedovanje lokala, za iznajmljivanje, od 50 do 200 m2, iu svakom slučaju povoljni uslovi za zaposlene i klijente. Kada ne morate da napustite svoj auto, gde ima slobodnog mesta i gde ga može pokupiti šleper, i hodate 20 minuta do tačke gde se primenjuje rad (kao Masyanya u poznatoj seriji iz Sankt Peterburga: “Otišao sam dalje nego što sam bio…”). Prestižna centralna lokacija pokazuje se previše nezgodnom, pa ne čudi da u posljednje vrijeme neke kompanije (uključujući velike i poznate) sele svoje urede dalje od Gardena i 3. Transportnog prstena. Pozadinske kancelarije takođe postaju sve rasprostranjene na periferiji i u Podmoskovlju, gde su gradnja i iznajmljivanje jeftiniji, a za isti novac možete dobiti mnogo veće i udobnije prostorije. Niži su i troškovi rada. Takva preraspodjela poslova će u srednjoročnom periodu neizbježno dovesti do preraspodjele područja za slobodno vrijeme - pozicije okruga i gradova u blizini Moskve će ojačati, a posjećenost centra će se smanjiti.

U trgovini i maloprodaji nekretnina u Moskovskoj regiji može se identificirati nekoliko područja mogućeg razvoja formata u budućnosti:

• Zasićenost malim formatima (prodavnice različitih specijalizacija, mikrookružni i regionalni trgovački centri) i razvoj infrastrukture u multifunkcionalnim kompleksima u Moskovskoj regiji. Istovremeno, potrebno je uzeti u obzir dvije vrste ciljnih grupa kupaca: stanovnike „jednospratne” moskovske regije i višespratnih stambenih naselja. Željeni stil života stanovnika vikendice je da djecu ujutro odvede u obližnji vrtić ili školu, provede dan na poslu, a uveče obavi potrebne kupovine i koristi usluge. Nove školske ustanove mogu se organizovati na način da se nastava održava do kraja radnog dana. Infrastruktura bi trebala uključivati ​​različite vrste zabave i razonode koje mogu koristiti i roditelji i djeca. Da bi porodice koje žive u vikendicama mogle voditi takav način života, potrebno je unaprijediti razred obrazovnih ustanova za predškolce i školarce. U budućnosti bi se u Moskovskoj oblasti mogle organizovati ogranci prestižnih i perspektivnih institucija za kreativni razvoj, kao i univerziteti - pogotovo jer se mnogi od njih sada suočavaju sa nedostatkom prostora u Moskvi. Druga grupa potrošača su porodice u visokim zgradama koje već žive u Podmoskovlju, ili migranti Moskovljani koje privlači povoljna stambena ponuda u blizini Moskve. Pogotovo ako stanovnici moskovske regije počnu raditi blizu kuće, njihovo vrijeme i potrošnja na lokalne ugostiteljstvo, zabavu i usluge kozmetičkih i zdravstvenih ustanova značajno će se povećati. Ove dve ciljne grupe zahtevaju prisustvo u naseljima Moskovskog regiona robe i usluga česte i redovne potražnje, koje će obezbediti stabilnu prodaju. Uprkos prisutnosti bogatih kupaca u području pokrivenosti, efikasnije je usmjeriti robu i usluge na masovni segment. Brojna istraživanja su pokazala da se do 80% robe široke potrošnje koju konzumiraju bogata domaćinstva kupuju u hipermarketima, čak i diskonterima i pijacama. I sami vlasnici posećuju „srednje+“ supermarkete i delikatese, ali pored vlasnika, porodica ima veliki broj rođaka i posluge... Takođe, kupci iz malih gradova u Podmoskovlju i dalje smatraju da je sve modernije i bolje u Moskvi, a u njihovom rodnom gradu Jednostavno ne može biti dobrih proizvoda iznad prosječnog cjenovnog segmenta. Bilo je slučajeva kada su se brendovi odjeće, obuće i sportske opreme u srednjem cjenovnom segmentu i "srednji+" slabo prodavali u moskovskoj regiji zbog činjenice da su kupci vjerovali da roba jednostavno ne može biti "prava" u njihovoj provinciji.

Relevantnost projekata drugih, većih formata (objekata za snabdevanje drugog i trećeg nivoa ćelijske strukture) zavisi od opšte ekonomske situacije u zemlji. Ali mnogi stručnjaci smatraju da se razvoj društva odvija spiralno, periodi rasta i opadanja se smjenjuju, a nakon sljedeće recesije razvoj se nastavlja, prelazeći na novi nivo. I mi tako mislimo - inače ne bismo napisali ovu knjigu... Ako postoje niše u opskrbi teritorije, onda se prije ili kasnije programeri i gradske vlasti moraju vratiti pitanju njihovog popunjavanja (naravno, osim ako neki značajniji dešavaju se šokovi u svijetu koji onemogućuju nastavak dosadašnjeg razvojnog puta). Stoga ćemo nastaviti da navodimo obećavajuće formate u moskovskoj regiji:

• Stvaranje velikih maloprodajnih objekata dizajniranih za automobilsku dostupnost. Prije svega, riječ je o velikim supermarketima (format super-trgovine) i hipermarketima. Moskovljani i ljetni stanovnici već su cijenili pogodnost kupovine u velikim trgovinama koje se nalaze desno od subotnjeg jutarnjeg toka u regiju, na radijalnim autoputevima Moskve. Ali što je bliže mjestu ljetne rezidencije, to može biti praktičnije. Uz nisku gustinu naseljenosti, vrlo dobra automobilska dostupnost trgovačkih centara u blizini Moskve može igrati odlučujuću ulogu. Dodatno je vrijedno uzeti u obzir da će se u slučaju povećanja prihoda kupaca, rastuće motorizacije i razvoja građevinskih tehnologija povećati broj ljetnih stanovnika koji zimi posjećuju turistička naselja: tamo provode vikende i praznike ( sada možemo procijeniti broj „zimskih ljetnih stanovnika“ na samo 10% vlasnika parcela i dacha). Još jedan argument u korist otvaranja hipermarketa u moskovskoj regiji je promjena u sastavu potencijalnih kupaca, povećanje udjela ljudi s prosječnim i visokim primanjima (naravno, ako je regija zainteresirana za privlačenje bogatih stanovnika i ulaže napore da uradi ovo). Ali možemo sa sigurnošću reći da moskovska trgovina nije u opasnosti od potpunog odlaska bogatih kupaca u moskovsku oblast sve dok Moskva ostaje glavni grad Rusije. Metropolitanska funkcija ima blagotvoran učinak na trgovinu na malo u gotovo svakoj zemlji. To uključuje veliku armiju funkcionera, ljudi koji služe funkcionisanju državnih organa, te brojne poslovne putnike, predstavnike stranih država i međunarodnih kompanija, kao i regiona. U 20. stoljeću u Ruskom carstvu i SSSR-u postojalo je pet gradova koji su u različito vrijeme obavljali funkcije glavnog grada. Pored Sankt Peterburga i Moskve, funkciju glavnog grada preuzeli su Rostov na Donu (prestonica juga Rusije pod generalom Denjikinom), Omsk (prestonica vrhovnog vladara Rusije Belog admirala Kolčaka) i privremeni glavni grad SSSR-a - grad Kuibyshev (Samara). Uprkos činjenici da svaka od privremenih prijestolnica nije provela više od tri godine u ovoj ulozi, stanovništvo svakog od ovih gradova se u tom periodu udeseterostručilo, a trgovina se razvijala neobično brzo.
• Razvoj novog tipa trgovačkih i zabavnih kompleksa koji objedinjuju trgovinske, rekreacijske i zdravstvene i sportske sadržaje. U Sjedinjenim Državama, motorizacija zemlje omogućila je masovno preseljenje srednje klase u predgrađa i razvoj prodavnica velikog formata na „zelenom travnjaku“. Veliki trgovački i trgovački i zabavni centri od regionalnog značaja u Sjedinjenim Državama u dvadesetom vijeku nisu bili vezani za gradske centre, već za velike autoputeve i aerodrome. Ovo američko iskustvo pokazalo se vrlo uspješnim i stvorilo je osnovu za najnovije šoping-zabavne mega-komplekse od globalnog značaja. Projekti trgovačkih, zabavnih, sportskih, trgovačkih, obrazovnih, istorijskih, pa čak i trgovačkih i parkovskih centara (slični centri su stvoreni kao eksperiment u Brazilu) zahtijevaju vrlo značajne teritorije, a Moskovska regija ima potrebne zemljišne resurse. Sada objekti za slobodno vrijeme i zdravlje u moskovskoj regiji postaju sve popularniji, ali do sada su se razvijali na bazi kuća i rekreacijskih centara, sanatorija i pansiona. U budućnosti je sasvim moguće stvoriti komplekse za sezonsku rekreaciju u područjima u blizini hipermarketa i trgovačkih centara u blizini Moskve: na primjer, za konjički sport, klizanje i skijanje i igre na otvorenom. Stručnjaci smatraju najperspektivnijim područjem za ovo Dmitrovski okrug Moskovske regije, koji je vrlo slikovit i povoljan sa ekološke tačke gledišta.
• Aktiviranje kancelarijskih, proizvodnih i hotelskih funkcija u Moskovskoj regiji. Razvoj komunikacijskih tehnologija i Interneta pružaju vrlo povoljne mogućnosti za razdvajanje front of i back officea klijenata. Stoga možemo pretpostaviti da će se sve više kompanija kretati bliže moskovskom obilaznici i predgrađu: uključujući i one kompanije koje će ostaviti samo reprezentativne, „pretenciozne“ urede u Moskvi i smjestiti rastuće osoblje za podršku u prostrane prostor sa pogledom na polja i breze. Tokom SSSR-a u regionu su postojala i „ostrva napredne nauke“, a sada je moguće razviti tehnološke parkove - teritorije za implementaciju inovativnih projekata, razvoj novih tehnologija i lokaciju visokotehnoloških industrija. Već je najavljeno ili se realizuje više od 15 projekata (neki vrlo velikih) za izgradnju tehnoloških parkova u Podmoskovlju, a uz podršku vlade investitori su ruske i zapadne kompanije. Promjene mogu uticati i na hotelske nekretnine. Nedostatak hotela u Moskvi i gužva u saobraćaju čine hitnu izgradnju hotela u poslovnim četvrtima Moskovske regije, kao i hotela i apartmana u uredima u blizini Moskve. Poslovni hotel u sklopu poslovnog ili poslovno-trgovačkog centra značajno jača veze sa partnerima iz drugih regiona, kao i sa sopstvenim poslovnicama u njima; rad poslovnih putnika postaje mnogo produktivniji zbog uštede vremena.

Stvaranje velikih objekata u moskovskoj regiji – prvenstveno kancelarijskih, multifunkcionalnih i industrijskih – jedno je od mogućih rješenja za problem prometnih gužvi u glavnom gradu. Prvi prsten multifunkcionalnih centara može se stvoriti odmah izvan moskovskog prstena, a novi objekti će preusmjeriti dio toka „klatna“ prema sebi (slika 2.37). Prednost ove šeme se već može uočiti u praksi, jer kompleks pod nazivom „Rumjancevski poslovni park“ radi u Moskvi više od godinu dana. Nalazi se 500 metara od moskovskog obilaznice u pravcu jugozapada, duž kijevskog autoputa. Razvojna površina iznosila je 18,5 hektara, a ukupno višespratni kompleks obuhvata oko 365.000 m2 maloprodajnog, poslovnog i magacinskog prostora. Stanovnici kancelarija cenili su pogodan parking za 7.000 automobila i dobru dostupnost javnim prevozom po moskovskim standardima: autobusi i minibusi voze od stanice metroa Jugo-Zapadnaja, kao i specijalni šatlovi do poslovnog parka. Kancelarijski radnici i klijenti ne mogu putovati dalje od kancelarija i skladišta koji se nalaze na teritoriji moskovskih industrijskih zona. Osim toga, tok (u javnom prijevozu i posebno automobilskom) ide u smjeru suprotnom od glavnog kretanja: ujutro, kada svi žure u centar, možete sigurno voziti u smjeru od centra, a u veče - prema tome, obrnuto (slika 2.37-A). Za stanovnike vikendica i stambenih zgrada u najbližoj moskovskoj regiji, takvo radno mjesto je pogodno, jer uopće ne moraju ulaziti u Moskvu.

Multifunkcionalni centri sa kancelarijama između „spavaonica“ gradskih delova i unutar zona takođe su u stanju da delimično preraspodele „klatna“ tokove i promene njihov pravac. Tokovi u poslovni centar između okruga će biti okomiti na najmasovnije tokove duž ključnih radijalnih autoputeva u gradu (slika 2.37-B). A Slika 2.37-B pokazuje da će dio tokova uredskog centra unutar okruga općenito ostati unutar njegovih granica (samo dio, budući da se situacija u kojoj svi stanovnici okruga rade u istom okrugu mogla zamisliti samo u sovjetsko vrijeme).

Sljedeća faza razvoja mogla bi biti izgradnja drugog prstena multifunkcionalnih kompleksa u Moskovskoj regiji - između Moskovskog obilaznice i Centralne kružne ceste (Sl. 2.38). Ovi kompleksi se mogu locirati između gradova u blizini Moskve kako bi privukli poslovne predstavnike (stanare) i radnike sa nekoliko lokaliteta. Veliki trgovački i trgovačko-zabavni kompleksi također moraju biti podjednako dostupni iz više gradova kako bi imali dovoljan broj kupaca po klasičnoj Reilly formuli. Na sl. Na slici 2.39 prikazan je dijagram moskovske regije sa populacijom od preko pola miliona stanovnika, koju formira stalno stanovništvo gradova i naselja, stanovnici „jednospratne Rusije“, odnosno stanovnici vikendica, i ljeto stanovništvo - ljetni stanovnici. U slučaju stvaranja multifunkcionalnog centra u nerazvijenom području između naseljenih mjesta, potražnja za robom i uslugama na svim nivoima ćelijske strukture mogla bi ostati unutar područja, a ne otići u veliki grad.

Već smo rekli da većina vikend naselja u moskovskoj oblasti ima samo preduzeća za snabdevanje prvog nivoa ili ih uopšte nema, a njihovi stanovnici su primorani da nastave da putuju u Moskvu. Izuzetak su samo nekoliko elitnih sela sa svojim vrtićem, školom, sportskim kompleksom, pa čak i crkvom. U šumi možete pronaći čak i takav fenomen izgradnje vikendica kao što je traka duga 12 (!) kilometara duž koje su isječene parcele (fotografija). U Moskovskoj regiji postoji nekoliko takvih traka, a pojavljuju se na mjestima između naseljenih mjesta. S jedne strane, stanovnik svake od kuća ima svoj izlaz u šumu i može uživati ​​u komunikaciji s prirodom. Ali očigledan nedostatak je dugo i dosadno putovanje do najbližeg puta i udaljenost od bilo kojeg dobavljača. Ako se kuća nalazi u centru sela, čak i za cigarete i pivo moraćete putovati više od 6 kilometara... Sasvim je druga stvar kada je razvoj teritorije sveobuhvatan, u kom slučaju prodaja i iznajmljivanje cijene kuća u selima postaju opravdanije. Elitne niske zgrade mogu se dobro razvijati zajedno s multifunkcionalnim centrima i tehnološkim parkovima i mirno koegzistirati s gradovima u blizini Moskve i proširenim dacha područjima. Sektorski model takve teritorije prikazan je na slici 2.40. Razlika između ove strukture i Hoyt modela je u tome što je poslovna, maloprodajna i rekreaciona zona planirana za dva mala grada, a može poslužiti i za područje elitnog niskogradnje i privremene niskogradnje. Kako bi ljetni stanovnici i vikendaši stekli prednost razvijenih zaliha u blizini kuće, ali u isto vrijeme ne bi izgubili prednosti života u prirodi, niska područja su odvojena od središta aglomeracije šumskim i parkovskim područjima. .

Naveli smo primjer Moskovske regije kako bismo pokazali kako se poznati modeli urbanog razvoja i transportne šeme mogu primijeniti na određenu teritoriju. Kako će se moskovska regija u stvarnosti razvijati i da li će ova oblast moći da realizuje svoj potencijal, zavisi od više faktora. Prvi je razumijevanje problema i mogućnosti ne samo od strane predstavnika privrede, već i vlasti. I drugo, naravno, je sposobnost razmišljanja na skali planiranja teritorija, a ne samo na konkretnim projektima.

Dakle, ispitali smo glavne modele koji određuju razvoj gradova i potrebe teritorija za maloprodajnim prostorom, kao i njihovu moguću praktičnu primjenu u razvoju novih područja. Pređimo sada na konkretne praktične zadatke - na metodologiju za provođenje analiza i marketinških istraživanja za nove i postojeće maloprodajne objekte.

 

---

Pročitajte:
Disciplinske sankcije po Zakonu o radu Disciplinarna akcija Kakve nas promjene očekuju od jula? Povezivanje samoglasnika o i e u složenicama Interkulturalni kontakt i adaptacija